2011年上海土地交易市场首拍的预申请须知中，规定“出让人收回并补偿相应残余价值”。这一规定掀起了新一轮关于土地应用 权到期后该如何处理 的争辩 。尽管上海市有关部门回应称，无偿收回是针对该宗土地出让期限届满后，土地应用 者申请续期未获批准 而言的。但仍有不少公众担心 ，购置 的房产会在70年后变成砖头。

　　对于“出让人收回并补偿相应残余价值”的规定，有专家觉得 ，此举违抗了物权法中“住宅建设用地期满后主动 续期”的规定。也有专家称，上海市的规定并不能说与现行法律相矛盾 。

　　不过，专家们公认的一点是，解决“70年大限”恐慌，需要 完善 土地管理法，对土地应用 权到期后的去留、补偿问题做出明确 规定

□　视点关注

法制日报记者杜　晓 任雪

法制日报实习生 赵晨熙

　　不久前，上海房地产市场闪过一道晴天霹雳——在2011年上海土地交易市场首拍的预申请须知中，规定“出让人收回并补偿相应残余价值”。这一“史无前例”的规定掀起了新一轮关于土地应用 权到期后该如何处理 的争辩 。

　　有不少上海市民担心 ，是不是应用 期一到，房产就变“砖头”了？

　　尽管上海市有关部门随即对相干 规定作了进一步澄清，但房产变“砖头”的想法仍让不少人忐忑不安。业内专家觉得 ，仅仅一则消息 就造成了大众 的广泛 惊恐 ，其深层次原因在于土地权属相干 法律的含混 不清。

　　土地收回引发争议

　　根据 上海市方案与国土 资源管理局颁布 的《国有建设用地应用 权出让预申请须知》，上海市嘉定、普陀等区域内的数幅地块在土地应用 期满后，可“由出让人收回并补偿相应残余价值”，甚至可“由出让人无偿收回”。

　　这一说法，意味着在“70年大限之后”，买房人可能将面临房子被收回的地步 。也就是说，买卖合同瞬间成了一纸租约，买房人为房屋所支付的房款成了提前预支的租金。

　　得知这一消息 后，一名最近正在四处看房的购房者大惊，他对记者直言：“现在房子这么贵，那岂不是花了几百万元交了70年的租金。”

　　“我完整 赞许‘租金说’，而且我个人觉得 买房相当于租房70年的想法也过于乐观。”土地管理师、中国国民 大学土地管理博士张远索说，一是房屋建筑物本身物理寿命没有70年；二是等某些处所 政府无地可卖后，可能将已购房群体作为二茬收入滥觞。

　　“当然，一直不买房靠租房生活 的想法更不现实，租金会水涨船高，在日益严重的通胀压力下，房价租售比等指标在我国不实用 。”张远索说。

　　针对种种质疑，上海市方案和国土 资源管理局办公室主任余亮回应称，上海市规土局已于2011年1月17日在其网站上发布 通告指出，无偿收回是针对该宗土地出让期限届满后，土地应用 者申请续期未获批准 而言的。

　　通告还列出了《上海市国有建设用地应用 权出让合同》范本中的第二十七、二十八、二十九条的规定，并提出《国有建设用地应用 权出让预申请须知》第三条第(二)款第9项“土地期满后的处理 法子 ”是针对《上海市国有建设用地应用 权出让合同》中第二十八条的内容，明确 该宗土地出让期限届满，土地应用 者申请续期未获批准 的，该宗地上的建筑物、构筑物及其隶属 设施的处理 法子 。

　　一名房地产业内人士也觉得 ，上述预申请须知中所提到的“土地期满后的处理 法子 ”，是摘选自《上海市国有建设用地应用 权出让合同》的部分语句。如果就此判定“土地到期即回收”，有点果断 。

　　另据领会 ，“出让人收回并补偿相应残余价值”这一规定并非首次出现。早在2010年9月，上海市国有建设用地应用 权出让预申请公告“沪预申请告字(2010)第02号”中，就有收回并补偿相应残余价值的规定，甚至在有的《国有建设用地应用 权出让预申请须知》中显示，土地期满后的处理 法子 为“出让人无偿收回”，比如，罗店新镇A1-3商住地块即是这样规定。

　　记者领会 到，目前坊间还有一种观点觉得 ，如果物权法第一百四十九条对住宅建设用地期满后主动 续期的规定是强制 性的，那么即使这次上海作出的“无偿收回土地”的规定中涉及住宅建设用地，那也是确定 无效的；但是如果为任意性规定，那么上海如果做出如上规定，可能还会有效。

　　对此，参加 过物权法起草工作的中国国民 大学法学院教授王轶奉告 记者，物权法的这一规定涉及到宽大 国民 群众切身利益 ，也事关公共利益 ，因此，“我更愿意将其视为强制 性规定，处所 政府不能随便 进行更改”。

　　“我个人觉得 ，这次公众的反应有些过度，这反响了公众，尤其是已买房人群的神经变得非常脆弱。”张远索分析 说。

　　法律含混 致使争议不断

　　终究是什么原因让公众或者买房者的神经“变得非常脆弱”，有业内人士觉得 ，症结 在于相干 法律规定的含混 性。

　　“房子这么大的事，70年以后怎么办都没个正确 的说法，让人怎么能安心？”有购房者坦言。

　　王轶向《法制日报》记者流露 ，在物权法起草的历程 中，曾就这个问题进行过多次讨论，但最终还是没有作出具体的规定。

　　“没有作出相应规定首要是出于以下几点考虑 ：首先，我国的住宅建设用地应用 权期限为70年，而我国事 1998年全面推行的城镇住房制度革新 ，因此期满后续期的问题一般该当是五六十年后的事情，因此并没有急于作出规定；其次，是否有偿需要 考虑 诸多配套制度，如是否开征房产税等都应纳入考量。当时没法在适当 的语境下来考虑 这个问题；最后，我们还考虑 到我国不少处所 政府的财政收入严重依附 土地财政，当时如果作出规定，很难保证是一个有利于民生的规定。”王轶说。

　　正是由于没有具体的规定，于是，在上海市的“新规”出台后，一场观点的“混战”就此展开。

　　经济学家马光远觉得 ，“上海规定国有土地应用 权期满后土地由出让人无偿收回，这意味着在土地资源日益衰竭的情况 下，有关方面已经为未来如何发掘 土地潜力进行立法试点，这违抗 了物权法立法时搁置争议的根基原则”。

　　不过，对于上海的做法，支撑 者也不在少数，房地产业资深钻研 人士杨红旭就觉得 ，“物权法论述 的意思，无非是住宅届满主动 续期、非住宅另议、地上的房屋要看有无约定 。这个约定 是指土地出让合同，就是上海市正在尝试做的‘土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值’或‘出让人无偿收回’。所以，上海市正在做的事，并没有违法，反倒是想按照 物权法，让以后土地应用 权届满后，更容易按现在的约定 进行处理 ，否则只能是‘没有约定 或者约定 不明确 的，遵循法律、行政法规的规定办理’”。