提要：终究我该乘此时机尽快买房，还是应持续等候政策出尽？房价到底会不会有大幅度的调剂？要解决这个问题，需要 从几方面深层次分析。

官兵/制图

　　编者按：自2010年4月以来，国家 出台了一系列被称为“史上最严峻”的房地产调控政策，感到几乎隔三差五就有新的政策不断加码，许多人越来越迷茫：终究我该乘此时机尽快买房，还是应持续等候政策出尽？房价到底会不会有大幅度的调剂？要解决这个问题，需要 从几方面深层次分析。

　　多因素推高房价

　　首先，任何一种商品的价格 均取决于市场需求，因此推升房价的首要原因不外乎有以下几种：

　　（1）人口红利及城市化推动带来的刚性需求；

　　（2）随着人们财富增长 带来对居住条件的改良性需求；

　　（3）中国社会贫富差距不断拉大，富饶人群的资产规模 庞大而国内的投资领域 狭窄 ，导致大宗的房产投资需求；

　　（4）过去10年房地产市场的财富效应制作了大宗的房产投机需求。

　　清算需求泡沫首当其冲

　　从今年4月起头一直到10月，各地纷繁出台了房地产调控实行细则，虽然各地政策实行力度略有不同，但这些调控政策涉及的领域 却几乎是一致的：

　　（1）收紧信贷。2010年4月，国务院常务会议请求，对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购置第三套及以上住房的，大幅度进步首付款比例和利率程度。对于商品住房价格 过高、上涨过快的地区 ，商业银行可根据 风险状态，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能供给 1年以上当 地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款。随后各地纷繁出台的调控实行细则，均在收紧信贷方面严峻履行。很明显 ，这一信贷收缩政策对首次购置 90平米以下住宅的家庭并无影响（也就是说对上述提及的“刚性需求”无影响），而对“改良性需求”略有影响，但影响不大。这一信贷收缩政策首要针对“投资”和“投机”购房需求，通过限制购房者的负债率，从而降低 甚至彻底遏制房产的投资及投机需求。

　　（2）限制购置。北京最先履行 “暂定同一购房家庭只能在本市新购置一套商品住房”的方案 ，其次深圳（限购2套）、上海、厦门等地区 纷繁履行（其中上海更将二手房列入）。这一“限购令”显然对第一次购置住房以及为了改良住宅条件而购房的家庭并无影响，相反对住宅房产的“投资”和“投机”客几乎下达了“禁令”。

　　（3）增加外地人购房限制以及公积金贷款的附加条件。上海、深圳、宁波、杭州等房产投资客凑集之地，更规定了“对于能够供给在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”，上海更暂停非改良型第二套住房家庭公积金贷款（家庭人均住房建筑面积超过34平方米，再次贷款购房，即认定为非改良型二套住房）。这些附加细则进一步打击了房产投资和投机。

　　（4）对开发商的预售资金和营销策略进行监管。这一行径 使开发商资金链更趋紧张，从而促使开发商降低 销售价格 的意愿。

　　由此可见，本轮房地产调控政策的直接调剂对象为房地产“投资”和“投机”需求，其目标在于：在国内房地产市场中消除 “投资需求”和“投机需求”后，由“刚性需求”及“改良型需求”与市场提供进行直接博弈，从而产生 一个真实、合理的市场供需平衡价格 ，为国内房地产市场消除 “泡沫”。

　　房价阶段区间震动的概率大

　　我们需要 探讨本轮房产调控会对房价的中短期和长期分辨 带来怎样的变更？

　　（1）长期。假如调控政策长期履行，那么市场经过博弈，会在一段光阴内保持在市场供需平衡价格 左近，但显然不会长期保持，因为“刚性需求”和“改良型需求”会随着人口红利的消散及人均住房面积达到 必然程度逐渐降低 ，在这一历程中，政府可能需逐步放开政策限制甚至鼓励房产投资，使这一房价下跌历程变得更平滑和漫长。

　　（2）中短期。可以应用 “倒推法”来分析 政策对中短期房价的影响。假设效果 1：房价快速下滑。房价下滑意味着开发商降价，而开发商愿意降价的最大推动 力是资金链紧张，由于2009年快速资金回笼加之社会资金流动性富裕，开发商自由资金充沛且融资道路多样化，显然短期内房价大跌的可能性几乎不存在。

　　假设效果 2：房价在较短光阴内大幅上涨。要出现这种情况 ，势必须出现新房“供不应求”的局面 才行，然而我们可以观察到，虽然自4月份调控以来新屋开工率在5-7月出现环比大幅度降落，然而同比却始终维持上升，同时今年8月份起头新屋开工率已经恢复环比上升，这与开发商的乐观心态有关，在这种购房人张望心态下，出现房子“供不应求”的可能性相当小。因此，出现短期内房价大涨的可能性不大，即使真的出现也只会逼迫 政府打出最后一张“房产税”的王牌，导致房价大起大落。

　　假设效果 3：房价在必然区域内波动。购房者的谨慎 张望心态与开发商全力掩护房价的意愿，非常有可能展开较长一段光阴的博弈。我们觉得出现这一效果的可能性较大。

　　买还是不买？

　　在分析 了政策对房价的中短期和长期影响后，我们的建议如下：

　　（1）刚性需求及改良型需求者：如果不着急 的话，5-10年后再买。若必须 在一段光阴内购房，则建议目前可以起头搜寻符合自己居住请求的房源，同时观察未来3个月内的房价及交易量变更，若价格 波动正常但交易量逐步上升，阐明市场“寻底”根基完成，可择机出手。若短期内量价齐升，不妨再等候一下，以免政府开征“房产税”造成对房价的打压。

　　（2）投资需求者：建议适当 降低 不动产在总资产的配置比例，同时考虑 投资商业地产为主，一来受政策影响较小、二来租金回报较高。

　　（3）投机需求者：无论中短期或长期，国内住宅价格 明显 已步入降落通道，虽然房价还会出现涨涨跌跌，但房产并不具备像股票一样的流动性，较难正确博取短期差价，因此不建议在国内房产市场持续投机房产。2008年经历 了金融危机后，不少欧美国家 的房地产市场出现非常大的跌幅，许多国家 的房价已经比国内一线城市便宜 很多，比如澳洲黄金海岸的高档公寓仅折合国民币6万/平米，而上海黄浦江沿岸的高档公寓单价已超过10万/平米。同时，这些国家 还为海外买房者制定 了非常优惠的税收政策。但我们需要 提示海外购房者，假如您是考虑 长期投资或自住，那现在确凿是个好机会，但您若指望博取短期差价而进行所谓的“抄底”，那可能会让您扫兴。因为外国人文化不同，房子对他们来说并非是必须 拥有的东西，因此他们没有”刚性需求”，危机前之所以房价高，那都是他们自己利用 银行杠杆投资炒作造成的，而经过这轮危机的教训后短期内恐怕他们不会再涉足，而要抬高一国房价并非易事。