冬季来临，上海住宅市场的温度也进一步降低 。在此背景下，购房者对房价的敏感度也越来越高，11月楼市浮现 出的特性也都是萦绕价格 展开。首先，价格 低开的新盘牢牢盘踞 成交排名前列，其次，别墅的优惠力度的加强 比公寓更为迅速 ，最后，由于价格 松动，蓝本罕见的万元盘数量也正在增加，且维持 旺销。种种现象表明，上海楼市价格 博弈正在升级。

表现 一：

价格 低开楼盘盘踞 热销榜新盘价格 低开是当前楼市的首要 价格 表现 。在当前楼市成交量迅速 下滑背景下，为了争取 客户，当前很大一部分新盘开盘时选择价格 低开，房源去化速度由此被加快。

11月，浦东惠南板块的绿地布鲁斯小镇（材料 、论坛)位居公寓排行榜前列，成交量达到 300多套，该项目同时也是近期上海住宅促销力度最大的楼盘之一。据领会 ，项目首要在售的二期小高层公寓，均价10500元/平米，同时还可以打97-99折，比今年上半年在售的一期同类型房源价格 下调了近两成，所推房源开盘当周就去化近九成。

在排行前5的楼盘中，有两个内环周边楼盘较受关注，一个是排行榜第二位的闸北大宁的慧芝湖花园，另一个是长宁八八中心。目前，慧芝湖花园成交均价在34000元/平方米左右，长宁八八中心成交均价在在44000元/平方米左右。这两个近期开盘的楼盘都是中心城区价格 优势明显 的楼盘，并且区域内短缺 可与之竞争的项目。

看点二：

别墅优惠力度总体比公寓大虽然已经进入年底淡季，但是在公寓市场上除了一些新上市的楼盘，多数项目优惠幅度依旧不大。富阳分析 师指出，如今岁末促销与2008年促销有不小的差别 ，当时开发商要回笼资金，不得已才打价格 战。今年开发商的资金广泛 对比 宽裕，促销多是为保证必然的销售事迹 ，或是为对明年可能出现的信贷收缩筹办好过冬粮草，因此现阶段的促销并非真正意义上的楼市降温，而是开发商对于市场远期远景 担心 的一种表现 。

相对于公寓，别墅的折扣力度最近显示出加大的趋势。据数据11月24日统计，目前上海以及昆山的别墅市场打折别墅已达40个，环比10月27日统计的27个优惠别墅大增48.15%，达到 2010年度以来优惠数量最高值。从各个楼盘实际优惠来看，相比之前三个月，优惠力度更大。浦东的汤臣湖庭（材料 、论坛)花园、尼德兰北岸等都有较大折扣优惠。11月上海别墅出现的最大折扣为85折，实际优惠金额最多为每套优惠350万元。业内人士觉得 ，经过了大半年打折促销信息冲击的购房者，对于优惠的需求已经更加实际，优惠幅度如果不够分量，不足以吸引对价格 寄予下滑盼望 的购房者的眼球，因此相对前几个月来说，上海别墅的打折力度也日渐加强 。

表现 三：

万元盘屡登成交榜首单价在万元高低 的万元盘最近表现 对比 突出，据佑威数据显示，在11月15日-21日一周内，上海住宅成交面积第一的就是位于宝山罗泾的海上御景苑，该案当周以9108元/平方米均价成交12117平方米。22日-28日一周内，住宅成交面积冠军是绿地布鲁斯小镇（材料 、论坛)，公寓成交均价9695元/平方米，两个冠军皆为万元盘。

而从一些新上市项目报价来看，如临港海滨国际花园（材料 、论坛)、万安世家华园、金域蔚蓝)、明城海湾新苑（材料 、论坛)等项目，都有万元盘出现。统计数据显示，今年新开盘的万元盘，以及10月新政后成交的万元盘，首要集中在南汇临港、宝山罗泾、奉贤、金山等远郊地区 ；10月-11月22日成交的万元盘个数有27个，比新政前有明显 增加趋势。“这些板块的价格 之所以在万元徘徊 ，首要制约因素就是当地交通、生活 配套、人口导入等因素对比 单薄 ，房源消化以当地需求为主，来自上海市区内的客户较少。”一临港项目销售负责人指出，“当然如果交通出行、生活 配套等瓶颈都解决了，那么这个‘万元’的价格 也将不复存在。”近来，随着这些万元盘所在的远郊板块建设的快速推动 ，新城方案、新兴产业带的崛起 ，区域景观和根基 配套得到较大提升 ，轨交延伸 段、高铁在远郊区域设有站点等交通利好，远郊区域与上海中心城区以及周边城区的空间距离逐渐缩小。尽管目前如金山、奉贤等远郊板块发展的诸多利好尚未充沛 释放，但未来楼市仍有较大提升 空间，适宜当地居民、周边产业区就业人口以及部分中心城区自住或投资需求进入。

分析 师薛健雄分析 觉得 ：“如果将来区域通轨交，远郊的部分板块还是存在必然的价格 看涨空间。”专家视点本轮房价调剂 或止于12月中旬分析 师薛建雄本轮楼市在10月第一周达到 高点，10月4-11日当周的成交量达到 42.57万平方米的年度最高程度 ，之后在限购限贷政策的影响下继续 5周下滑，至11月8-14日当周成交量仅15.77万平方米。但是11月后两周大幅反弹到21.2和32万平方米的高位。从目前市场表现 来看，买家还在积极入市，开发商也将在12月的年终最后一个月加大推盘。预期12月的供、需量会止跌回升，房价也有可能在短期回调之后，再度上涨。

在金九银十的楼市成交大幅攀升带动下，售楼处的价位在7、8月的低位上有10%左右的上涨。政府的及时调控，使得楼市量价齐升态势得到了有效把持 ，自11月份起的房价浮现 回调之势，一些新上市的楼盘重新调低售价预期，在售楼盘的折扣幅度也在加大，售楼处的房价有5%左右的下跌。但随着成交量的重新回暖，本轮房价调剂 很可能在12月中旬就将收场 。

楼市降温从长远来看是必定 同策咨询与钻研 发展中心高档 分析 师许之静

从近期的楼市表现 来看，二次调控已经使目前的楼市出现两级分化，首次置业的刚需购房者由于初涉市场，其购房心理很容易被政策所左右，对贷款的依附 度相对也较大，因此我们看到中低价位的楼盘成交速度明显 放缓。而对资金雄厚的全款购房者来说，几乎疏忽 加息(专题 )、首付比例上调等因素，近期全市公寓成交均价屡创新高，正能阐明 这一点。但是从长远来看，楼市降温是必定 ，“限购令”等政策对手头持有多套住宅的实力买家而言，在一段光阴 后，效应还是会涌现出来。

相对于高端住宅的价格 坚挺，中低端住宅小打小闹的促销营销成为主流，但是，部分热销盘依旧“日光”、“周光”，购房者有增无减，尽管全市整体成交量较上月下滑，但是没有降价是公认的。我们觉得 ，房价对政策反应漠然,国家 可能持续 干涉 。