2011年1月26日，国务院公布八条最新楼市调控政策，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，到5月份，这场调控已近百日，百日前后，杭州楼市究竟涌现了哪些变更？楼市又在怎样的变与不变中纠结前行？本报为您一一清点。

　　新盘定价更趋理性

　　新政近百日，新盘的定价更理性了。

　　原先泄漏开盘均价预计万元的蓝江四季晶品以起价7900元/平方米，均价不到9000元/平方米的开盘价，上演了排队抢房的热闹场面，当日预定达到85%。一个星期后，邻近杭州老牌品牌房企金都房产推出的临平品德楼盘夏宫，以8800元/平方米的均价推出首批公寓，继续引发抢购，当日认购率达到86%以上。

　　“这两个新楼盘的定价比我们原先预想的都要低很多，尤其是金都的项目，本来企业做的就是比较高品德的楼盘，现在我们这个区域基本均价都在1万/平方米以上，现在两个新盘一下子开出这样的价格，对购房者而言的确非常有诱惑力，我们的压力很大啊。”邻近某楼盘负责人坦言，周边新盘的震动定价的确让他们有点措手不及，这对他们接下去的开盘定价计划，也将产生显著影响。欣盛东方福邸开盘实际均价远低于事先预期的28000元/平方米，凯德龙湾精装房源折扣均价不到30000元/平方米，和邻近在售的毛坯房价格相差无几。

　　最近的开盘潮中，8个楼盘齐推上千套房源，低迷许久的杭州楼市终于迎来一股暖意，夏宫、东方福邸两个楼盘当日预订率达9成左右，其余楼盘也在5成左右。毫无疑问，这次开盘的诸多楼盘一同使出了最原始的“价格策略”，其中不少还都是品牌房企。事实证明，理性的定价让不少新盘在淡市之中交出了令人满意的成就表，同时这一举动也如同重磅炸弹，引发了这些楼盘所在板块的价格松动。

　　新开楼盘频频开出震动价，老盘新推的也不敢乱涨价。现在杭州许多新推房源的老盘，目前新房源价格基本都与1月份的定价基本持平。比如，临平某楼盘，1月份均价11300元左右，接下来要推的房源均价约为“万元房”。良渚某楼盘1月房源均价超过1.2万元/平方米，最近的新房源差不多也是这个价。虽然房源的优劣开发商各有说辞，但时隔三月，同一楼盘的房源价格未显著上涨，这在过去的市场行情下，几乎是不可能的。

　　可售房源大幅增长

　　截至5月1日，杭州透明售房网上可售房源量近2.6万套，其中住宅1.5万套。而在1月26日，可售房源23952套，其中住宅1.35万套。可售房源量继续大幅增长。

　　杭州目前主城区的存量房已经达到一年来的高位，与2008年楼市惨淡时的存量接近。据统计数据，杭州主城区商品房供给量最小值涌现在2007年8月至11月，持续4个月可售房源存量在8000~10000套之间，而杭州商品房存量最大的时段，则涌现在2008年，从2008年3月份开端存量逐步上升，至11月达到最高值34060套。

　　从最近几年杭州楼市的供求关系来看，当杭州主城区商品房存量在15000~25000套左右时，市场成交量和成交价格都比较稳固；而当存量房超过25000套的时候，表现市场开端转冷，存量房跌破10000套，市场表示为供给紧张，价格飙升。

　　而今年1月以来，杭州主城区商品房存量一直保持在25000套以上，而且有逐步增长的态势。4月上旬之前，楼市的供给量一直很少，鲜有楼盘开盘。到了4月下旬供给量开端快速增长。而据最新信息，5月杭城预计可能有35个楼盘开盘。

　　5月，是杭城传统旺季，再加上人居展影响，开盘将迎来高潮。首开新盘的数量预计有9个，桥西下沙等热门区块也都有楼盘要推出。随着接下来供给量的连续增长，如果市场的需求量没有晋升，可售房源压力将进一步加大。

　　拼接户型遭受困境

　　前几年，受“90/70”政策影响，市场上小户型房源开端急剧增多，为了调整供给构造，一些楼盘特殊是高端楼盘纷纭把小户型整合在一起“打包”了卖，“高低拼”、“左右拼”、“一整层拼”……拼接户型也成为市场上的一种常见产品，并且在必定程度上受到了市场追捧。不过，在限购令下，这类户型遭受到了前所未有的挑战。因为一套拼接户型，至少须要两个甚至更多的购房资历，所以把许多意向客户挡在了门外，让这些房源的销售遭受到了困境。

　　据不完整统计，新政出台时，杭州规划有拼接户型的楼盘达到了20多个。比如转塘某楼盘还剩下近10万平方米的可销售房源，但绝大多数都是拼接户型；西溪某品牌楼盘，也有不少拼接户型杭州市透明售房网数据显示，最近拼接户型成交量基本上绝迹，而这些楼盘的拼接户型将如何推，的确是个问题。

　　拼接户型如何销售，成了不少相干楼盘的为难事。有的暂时选择“卧倒”，比如某高端楼盘的有关负责人表现，现在这批房源暂时不动，先努力把产品做好再说，等到现房再卖也不迟。而转塘一家开发商则表现，项目也有六七十套160平方米左右的拼接户型，但因为量比较少，所以现在还不急，先放着再说，说不定等到可以销售的时候，政策已经放开了。

　　还有选择把原来拼起来的户型再一套套拆开来卖。比如某豪宅楼盘，本来在后期的户型配置中，规划的都是拼接户型，但现在迫于行情压力，目前在调整户型，筹备拆小了卖。而某西溪楼盘的销售人员则表现，目前公司将推的是一批大户型房源，但如果你要买小户型，那也可以，也就是把这批房源拆开来的一套买走。

　　当然，业内人士也指出，并不是所有的拼接户型都适合拆小了卖。本来拼接户型在设计时就是两套系统性来设计的，所以拆分完了以后，很有可能两套户型的功效性或舒适性都存在问题，反而成为垃圾户型，更加卖不掉。所以，开发商在拆分时还要斟酌很多问题。

　　成交涌现显著萎缩

　　成交量的下滑是所有变更中最为显著的。

　　从楼市以往的季节性规律来看，1-2月份邻近年底是成交收关的时候，而3-4月份成交已经开端发力，但今年的情形却完整不同。

　　1月杭州主城区商品房共成交3326套，同比去年1月上涨117%，环比去年12月降低45.4%，日均成交107套。近5年来，今年1月的成交量是最高的。预定1061套，同比去年涨了54%，环比去年12月跌了55.4%，列近5年1月预定第三。

　　1月有30个楼盘开盘，开盘楼盘中，低调开盘销售的楼盘不少。据统计，30个开盘楼盘中，有18个楼盘销售率在5成以上，12个楼盘销售率超7成。

　　刚刚过去的4月，杭州主城区商品房共成交1369套，日均成交46套，较3月(944套)有所回升，环比上升45%；但同比去年4月则是大跌了72%。是从2007年至今5年来，成交量同比最低。

　　而4月主城区商品房共预定1108套，同样比3月(420套)有较大幅度增长，环比增长164%；但同比去年4月仍是降低52%，列最近5年同期预定量最低。

　　4月杭城有29个楼盘开盘，其中主城区占了12个。据透明售房网统计，29个开盘楼盘中，仅有5个楼盘成交率在5成以上。城市之星成交率最高，为64%；其次是蓝色钱江，为57%。

　　2011年1月，杭州主城区(不含萧山、余杭)二手房签约2556套，环比12月份降低21.6%。其中，住宅签约2292套，环比降低22.9%。4月份杭州五大主城区共成交二手房1059套，日均成交35套。(记者 余丽)