外资购置物业渐入佳境。最新典范来自新加坡嘉德置地中国公司。

　　2011年2月，新加坡嘉德置地中国公司凯德中国宣布，公司业务单元凯德商用将整体收购一项位于北京市朝阳区东北三四环太阳宫地区的物业裙楼商场部分。该物业名为“冠城大厦”，目前开发尚未停止。

　　去年年底，凯德商用在上海刚刚“吃”进新天地南侧位于马当路某综合开发项目66%的股权，凯德也位列上海滩十分活泼的外资买家之一。

　　跟逆流而上的大马哈鱼不同，凯德选择此时介入冠城大厦项目，或许并没费太大力量：它已经在几年前花过心思了，现在不过是瓜熟蒂落过户到名下。

　　缺钱的开发商

　　凯德商用此次收购的冠城大厦，是冠城大通开发的著名楼盘“太阳星城”的商用物业。

　　项目地理位置优胜，位于北京东北三四环之间、太阳宫地区的核心肠段，毗邻地铁10号线太阳宫站。

　　太阳星城包含从A到F的6个区域，除了此次C区所在的冠城大厦，相邻的B区曾在2009年的“中石油团购门”中引来注视无数。

　　彼时，囊中羞涩的冠城大通虽有太阳宫新区的大幅地块在手，却缺少开发资金，不得不与中石油旗下公司北京华油签订协定。协定规定，北京华油为项目供给资金支撑，冠城大通以项目中的一部分住宅及商业作为返还。于是，中石油员工通过“团购”，以9000元的均价笑纳了位置和户型最优胜的部分，并单独围合成小区。B区其他楼栋以超过2.5万元的高价开盘。

　　冠城大通与凯德签订的协定如出一辙，只不过是以委托贷款的名义。为了追求合作方，冠城大通还多次假道信托融资。

　　材料显示，双塔构造的冠城大厦总建筑面积达20.9万平米，地下建筑4层，地上18层，包含8万平米的写字楼和9万平米的商业面积。

　　冠城大厦是太阳星城三期的甲级写字楼项目，已于今年1月开盘。凯德商用购置了9万平米的商业面积，包含地下2层、地上5层的裙楼，拟将其打造成为“太阳宫嘉茂购物中心”。依照规划，购物中心肠上一、二层为服装零售，三层为儿童系列，四、五层为餐饮；地下一层为电器，地下二层8000平米则为大型超市。

　　凯德商用招商部泄漏，该项目拟定于6月竣工，商家可于8月入场，并预计年底正式开业。目前招商已经开端，首层租金约为每月每平米510元，物业费为每月每平方米80元。

　　尽管收购刚刚完成，凯德中国早在2007年就与冠城大厦结下了渊源。

　　2007年，凯德中国全资子公司Bright Honest Group Limited与北京冠城新泰房地产开发有限公司（简称“冠城新泰”）签订协定，前者支撑后者开发建设太阳宫广场，向后者供给委托贷款总计5.3亿元；作为“回馈”，后者将在太阳宫广场符合预售条件时，将太阳宫广场整体作价约12.1亿元出售给前者指定的境内公司。

　　冠城新泰是冠城大通持有51%股权的控股子公司，彼时的“太阳宫广场”即现在的冠城大厦。

　　有业内人士指出，此次交易其实是凯德商用依照此前合同进行的“回购”，双方提前锁定各自需求并进行交流。冠城大通通过此举获得了开发资金，而凯德则提前锁定价值及升值空间。如此看来，这一收购对凯德来讲非常实惠。

　　本刊记者试图就此联系凯德商用，对方称交易完成后正在谋划物业及招租，对此不予回应。

　　物业拓展模式

　　嘉德置地被业内认可为“最懂得中国国情的外资企业”，一直在中国市场顺风顺水。2月末，嘉德置地总裁廖文良在接收媒体采访时表现，计划在未来3到5年内投资100亿元于中国内地，将旗下商场数量扩充至100家。

　　廖文良预计，今年会率先有5个购物中心落成。

　　目前，凯德中国下共有四大业务单元：凯德置地、凯德商用、雅诗阁和凯德惠居。此次收购冠城大厦，便是专营购物中心的凯德商用。

　　凯德商用持有商业物业分为三个系列，分离是“嘉信茂”、“嘉茂”及“来福士广场”。

　　其中，嘉信茂与深国托合作开发，以沃尔玛为主力店。嘉茂则是嘉德置地全资持有的商业物业，是社区购物中心；来福士广场则是集购物中心、写字楼等多种业态的大型商业综合体。

　　三个系列中，来福士广场近期动作频频。去年5月，来福士落子深圳。去年年底，凯德宣布将在上海长宁核心区域的综合地块建造上海第二座来福士广场。加上已开业的上海人民广场来福士广场、北京来福士中心，以及在建的成都、杭州、宁波项目，来福士品牌已在中国拥有7个项目，总建筑面积逾百万平米。

　　材料显示，凯德商用已收购散布在全国各类商场超过35家，这些商场总价值为13.4亿美元，加上自有的33家商场，总数超过70个。

　　凯德商用的商业物业拓展有一套奇特模式。除去此次以相似“代建”的模式收购冠城大厦，凯德商用还惯以先期找好零售商伙伴，借合作方的资源寻找恰当的项目。

　　在北京，凯德商用主要的合作伙伴是北京华联。早在2005年年初，凯德商用就曾以17.46亿元，全资收购北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。这两大商场的总建筑面积为13万平米。

　　零售业人士剖析，北京华联大型零售企业的身份能够为凯德商用供给各类型超市、购物中心一系列资源，疏散凯德商用为扩大而蒙受的风险。

　　2006年5月，凯德商用又与北京金融街签订转让协定，以13.2亿的价格收购北京西环广场的商业部分。该项目即后来的西直门嘉茂购物中心，于2007年9月试营业。

　　对此，某商业地产基金负责人告知本刊记者，从凯德商用的操作手段看，更相似投行，即以收购现成物业为主，自行开发比例不高。这恐怕与其基金模式相干。一般来说，纯商业的项目周期很长，收益率很难保证，所以他偏好收购现成物业，包装后很快开业，让租金敏捷进入稳固增加期。

　　以单价1.3万元/平米的“跳楼价”买到北京核心区段的商业购物中心物业，凯德商用捞到了大实惠。一反凯德商用偏向购置成熟物业的通例，采取了交钥匙工程，由冠城大通供给代建。如此优惠的合作条件只能发生在开发商资金极度缺乏、市场状态异常低迷、现金为王的非常时代。

　　在三年前的金融危机中，嘉德置地受到了很大冲击，市场恢复后他获得了不少馈赠，以近乎“打劫”的低价收购的太阳宫项目就是金融危机的遗产。