继融创中国之后，又一家内地房企执著于赴港上市。尽管去年底铩羽而归，莱蒙国际（3688.HK）却马上吸取教训，重整旗鼓，再闯港交所。

　　如无意外，这家在业界稍显沉静的房企将在3月23日登陆联交所主板。其计划发售2.5亿股新股，其中90%为国际发售，10%在港公开发售，集资上限为20.25亿港元，招股区间落在6.23港元-8.1港元，相当于4.3-5.6倍2011年市盈率。麦格理、汇丰及野村国际担任该次发行的保荐人和承销商。

　　截至记者发稿之日，莱蒙国际已获得两位基石投资者，分离为荷兰退休基金（APG Fund）和新加坡上市百货连锁企业美罗控股（Metro Holdings）。据悉两家投资者认购了数目可观的新股，使其国际配售部分获得足额认购。另外，面对散户的公开招股已于3月11日开端，3月16日定价。

　　值得一提的是，公开招股当天恰逢日本东北部大地震。日本地震对亚太地区股市都有不同程度的影响。截至记者发稿之日，其公开募股的情形不甚理想。

　　“二进宫”

　　此番赴港IPO，是莱蒙国际继去年底赴港融资未果之后，第二次上市尝试。虽然并没间隔多久，但莱蒙国际这次的融资目的比前次有了很大晋升。汇丰银行的加入，也加强了其新股配售才能。

　　去年11月29日，莱蒙国际本已通过港交所上市聆讯，将展开初步推介询价，计划融资约2亿美元（约15.6亿港元），并准备在圣诞节前后正式挂牌。当时负责IPO的承销商是中银国际和麦格里。

　　但12月中旬，莱蒙国际却宣布推迟上市计划。究其原因，莱蒙方面并无过多泄漏，但恐与内地楼市调控不无关系。

　　据了解，莱蒙国际早在2008年就开端筹谋上市，但却错过了2009年上市黄金期。

　　2010年莱蒙国际正式启动上市计划，却频遭调控。去年4月调控“组合拳”重击楼市， 10月调控力度再次增强，让不少开发商措手不及。当时盘算赴港上市的房企也多采用张望态度，只有长甲地产冒险一试，却半路折戟。此时，莱蒙国际推迟上市计划也就不足为奇了。

　　然而这一次，莱蒙国际也并不荣幸。自“新国八条”发布以来，楼市行情更不明朗。多位剖析人士指出，莱蒙国际此番上市虽迈出本质性一步，但恐怕难受投资者追捧。

　　不过，对于调控，莱蒙国际主席黄俊康似乎并不在意。他以为，内地房地产调控是一个长期的政策，调控的目标是引导房地产行业健康可连续发展。从根本上来说，房地产调控不是利空，而恰恰有利于房地产市场的长期稳固，对于像莱蒙这种在精不在多、稳中有进的公司特殊有利。

　　剖析机构以为，莱蒙国际之所以如此急切地赴港上市，在于补充莱蒙在城市综合体项目上的投入。莱蒙在常州、成都等地的城市综合体项目宏大，资金需求量很大。而且城市综合体的资金回笼速度迟缓，更重视于长远效益。

　　其招股书显示，截至去年首9个月，莱蒙国际亏损9838万港元，主要因为营业额大幅减少。期内，其在深圳及常州项目预售物业的交付减少，毛利率跌至24%，较2009年同期的45%大幅降低；负债总额达129.51亿港元，资本负债比率为44%.不过，也有业内人士指出，对于莱蒙国际这样初具规模的房地产企业，2.5亿股新股的融资额似乎并不算大。其上市并非缺钱，而是在于拓展企业品牌，增长融资渠道。

　　其招股书称，上市融资所得90%将用于在中国收购新发展项目，其余10%拨作营运资金，预期每年派发不少于纯利20%作为股息。

　　三条产品线

　　莱蒙国际拥有三条产品线以深圳“水榭花都”为代表的“水榭”系列城市中高端住宅，以“莱蒙都会”、“莱蒙商业中心”、“莱蒙城”为代表的城市综合体，以及以“天虹商场(002419,股吧)”为代表的零售百货。

　　这三大事业群之间存在路径清楚的价值相互促进效应，住宅带来客流，商业增值住宅。三条产品线强势互补，也为莱蒙国际的上市带来了高成长概念。

　　莱蒙国际的前身可追溯到1993年黄俊康在香港成立的鹏源国际集团有限公司。材料显示，目前其在香港、东莞、深圳、杭州、成都、常州、昆明等地成立有20余家分公司进行项目开发。

　　截至2010年底，莱蒙国际在深圳、常州、杭州、成都、东莞及天津共有13个处于不同发展阶段的项目，规划建面约230 万平米，同时还有80万平米的土储尚未订立出让合同。

　　莱蒙善于在具备潜力的二三线城市（例如常州）及一线城市的卫星城镇寻找机遇。材料显示，莱蒙国际拿地价格广泛较低，土地成本平均占物业发展项目售价的7.5%.然而其在深圳的项目及土地储备却十分优质。截至去年底，在土地资源稀缺的深圳，莱蒙拥有已取得土地使用权的建面60万平米，尚未签定出让合同的建面80万平米。其在深圳的土储优势非同等规模房企同行可比。

　　商业方面，莱蒙国际与沃尔玛等巨头保持长期战略合作，在购物中心等商业配套建设上有着丰富的经验。据称其正在参与沃尔玛购物广场在内地的商业布点。

　　同时，通过黄俊康，莱蒙还持股天虹商场。天虹商场已在去年6月1日在A股上市，莱蒙国际所占权益达62亿元。

　　为了谋求上市，近年莱蒙国际的扩大步伐大大加快。去年6月1日，天津海吉星物流有限公司也正式与莱蒙国际签约，共同运作开发天津静海7600亩复合型地产项目。不断加快的扩大速度与狭隘的融资渠道之间无疑形成了强烈冲突，莱蒙国际赴港IPO可谓箭在弦上不得不发。

　　联姻深国投

　　莱蒙国际在内地发展地产业务，是2001年从深圳开端的。在深圳站稳脚跟，一举成名，再到囊括大批优质土储，不得不提水榭花都项目及其弯曲的资源整合进程。如果没有水榭花都，莱蒙国际恐怕至今仍默默无名。

　　莱蒙在深圳十年来，精心耕耘了3个项目水榭花都、水榭山以及水榭春天。仅凭这3个经典项目，就足以令其立足深圳乃至全国顶级豪宅开发商之列。

　　水榭花都位于香蜜湖豪宅片区，2002年开盘售价不过8000-9000元/平米，但时下平均已卖到6万-7万元/平米。水榭花都的宏大胜利，使其成为全国顶尖的豪宅区，也吸引了全国开发商跟风模拟，直到如今，国内其他地方仍然可以见到水榭花都的同名复制品。

　　水榭花都本为深国投旗下深国投房地产开发有限公司（下称“深国投地产”）所有。2004年8月，深圳莱蒙地产与深国投地产合作开发该项目，分离占权益25%和75%.2006年7月，深国投重组剥离房地产业务之际，黄俊康趁机收购深国投地产51%的股份，因此水榭花都得以归属莱蒙国际。

　　此次交易同时让莱蒙获得深圳龙华1号和2号地（即现在的水榭山和水榭春天一至三期）、深圳水榭蓝湾和东莞莱蒙商业中心的掌握权。黄俊康及其莱蒙敏捷在南方站稳脚跟、建立品牌。

　　深国投地产其余49%股权当时由华润持有。去年8月，华润深国投投资有限公司在上海联合产权交易所挂牌，拟转让深国投地产49%的股权，挂牌价格8.23亿元。当时外界一度猜测万科或将成为下家，但却一直没有结果。

　　当时公告还显示，持股深国投地产51%股权的深圳盛兴信息咨询有限公司表现不放弃优先受让权。而该公司正是莱蒙国际“马甲”。最终，莱蒙国际行使了优先受让权。

　　莱蒙国际招股书显示，其在去年8月31日已悄无声息地接受深国投地产剩余49%的权益，从而对其实现100%控股。

　　借力思嘉伯

　　莱蒙国际这十年的飞速发展，还离不开一个极具实力的“外援”英国思嘉伯集团。

　　思嘉伯集团为英国第三大地产商，2003年，思嘉伯以认购贷款票据的方法，为莱蒙国际的常州莱蒙都会项目供给资金支撑。从此，莱蒙国际与思嘉伯集团树立了紧密的合作关系。

　　2005年12月，黄俊康透过其全资持有的莱蒙鹏源集团与思嘉伯合作成立莱蒙鹏源国际，双方各占50%权益。思嘉伯以现金方法向莱蒙鹏源国际注资，而黄俊康则注入杭州莱蒙商业中心及股东贷款。

　　2007年12月-2008年6月，双方更是实现合营，各自许诺把旗下的地块和项目注入莱蒙鹏源国际。

　　思嘉伯集团是英国谢菲尔德足球联队和中国成都谢菲联足球队的拥有者，其在成都武侯区恰好拥有一块地皮，并成立了项目公司谢菲联置业（成都）有限公司来运营。与莱蒙国际合营之后，思嘉伯把这个项目注入莱蒙鹏源国际。

　　2008年6月，黄俊康通过全资拥有的公司Original TSI，收购思嘉伯在莱蒙鹏源国际中的50%权益，顺利将这块位于成都二环边红牌楼的30余亩商业用地纳入旗下。该项目也由“谢菲联大厦”改称“莱蒙置地广场”。同时被购回的还有杭州莱蒙商业中心。

　　不过，思嘉伯并未完整退出，而是将其在莱蒙鹏源国际中的权益连同供给的股东贷款转换为Original TSI公司15%的股权，这意味着思嘉伯仍间接参股莱蒙国际。目前思嘉伯的主席麦克白（McCabe）仍是莱蒙国际的股东，并担任非执行董事。

　　与思嘉伯的合作，让莱蒙国际尝尽了甜头。思嘉伯不仅能给予壮大的海外资金支撑，还能带来国际化的开发经验与资本运作思路，内地城市的决策者也欢迎有背景的外资企业参与城市综合体建设。

　　另外，思嘉伯不仅是房地产开发商，还善于房地产基金管理。与莱蒙国际合营时，思嘉伯方面的高层管理人员曾表现，房地产只是公司的一个部门，基金管理才是公司主干。这种组合模式在澳大利亚和英国已发展几年，在内地却尚显新颖。

　　去年，莱蒙国际联合思嘉伯发起成立了华盛莱蒙房地产基金。这是国内少见的采取项目池运作的基金，“我们国内的很多基金都是采取信托的做法，一个项目募一次资，我们的做法更接近国际上成熟的私募基金。”该基金总裁王宁表现。

　　传奇黄俊康莱蒙国际的开创人黄俊康，此前并不为公众所熟知，然其近二十年的商海经历却颇为传奇。

　　黄俊康是香港人，出生于一个传统的中国家庭。其儿时受父母“少说多做”的庭训教导，逐渐养成了踏实内敛、不事张扬的处事风格。正因如此，尽管其在商海叱咤多年、战功卓越，却一直保持着相当的低调与内敛。

　　黄氏在国际金融投资、境内外房地产开发、零售百货业的投资管理方面成就颇深。

　　早年，他曾在香港担任某大型企业总裁，积聚了辽阔的人脉关系。事业蒸蒸日上之时，黄俊康察觉了大陆改革开放出现出来的无穷商机。短短十余年间，处世低调但行事勇敢、极具开拓精力的黄俊康，以灵敏的嗅觉创出了一连串大手笔。

　　1984年，他与深圳中航集团共同创立“深圳天虹商场有限公司”；去年天虹商场实现A股上市，黄俊康仅以微弱股权劣势，屈居第二大股东，身价倍增。

　　目前坊间流出的黄氏履历并不十分充足，但可以确定的是，早期其与中粮关系匪浅，并任职于中粮在香港的附属公司，对中粮地产(000031,股吧)业务的创建与拓展施展过重要作用。

　　1988年，黄俊康在深圳开发了其在内地的首个地产项目新安湖花园，总建面约50万平米。1990年，黄俊康与中粮在香港的全资附属公司鹏利集团合资成立鹏源发展，黄俊康与鹏利分离占股30%和70%. 1993年，黄俊康在香港组建“鹏源国际”（即莱蒙国际的前身）。值得一提的是，这一年，黄俊康策划将鹏源和鹏利的物业项目一起注入上市公司世贸集团，并改名为“鹏利国际”；黄俊康为鹏利国际第二大股东，出任总裁。鹏利国际的大股东正是中粮。

　　同年，黄俊康同时担任香港上市公司中国食品的副主席，而该公司也是中粮的附属公司。直到1996年，黄俊康出售在鹏利国际和中国食品中的全体股份，并不再任职于这两家公司。

　　这期间，黄俊康管理鹏利和鹏源位于北京、沈阳、广州、香港等地的物业，还在香港开发有鹏利中心、鹏源大厦、冬青道一号及凯途发展大厦等项目。

　　后来鹏利国际在2003年被中粮私有化摘牌，首开红筹退市之先河。这是后话。

　　黄氏履历的丰富还不止如此。1993年，其收购香港上市公司“海嘉国际”（现更名为中国粮油国际有限公司）以及新加坡上市公司Summa Investments Limited（现称盈科拓展集团）；1994年，参与创建“香港鹏利保险集团”（现称盈科保险集团）；1996年投资创立益力矿泉水企业（现称深圳达能益力）；1997年，又投资创立新加坡上市公司圣象地板制造集团（现称亚洲创立集团）

　　此外，黄俊康还参与如今已家喻户晓的“金龙鱼”食用油、“福临门”食用油、“长城”葡萄酒、“凯莱酒店”等著名品牌的创建。早年黄俊康背靠中粮，确切闯出了一片天地。

　　1996年分开中粮后，黄俊康取得香港上市公司德祥地产（原称“祥泰行”）的控股权，并担任主席和行政总裁。2001年，其出售了该公司的权益，并专心发展莱蒙国际。

　　为着力打造莱蒙国际，黄俊康不惜高薪从国内著名房企发掘人才，创立了一支奢华的管理团队。其中不乏来自万科、金地、绿城、万达的业内精英。无疑，黄氏极力想在中国房地产市场有所作为。

　　此番莱蒙国际上市，黄俊康普遍的人脉关系与资本运作才能无疑会起到至关重要的作用。