一方面，全国房价“松动”已成定局，另一方面地方政府动作“缓慢”、心理矛盾

　　随着一季度的停止，《瞭望》新闻周刊记者采访视察到：近两个月来，“多管齐下”叠加效应渐显，市场预期逆转、投机投资“绝迹”、土地低价成交，业内广泛以为房价不上涨甚至下跌的基本态势已经形成。与此同时，一些地方开端担心税收和土地收益减少，在出台“限购令”、“控房价目的”时表示出张望、拖拉的矛盾心理。

　　百姓反应目的过于“宽松”

　　年初出台的“国八条”要求各城市根据当地经济发展目的、人均可支配收入增加速度和居民住房支付才能，合理肯定本地区年度新建住房价格掌握目的，并于一季度向社会公布。依照这个要求，要求公布房价掌握目的的城市应当是全国600多个城市。截至3月30日，只有57个城市公布，公布的比例不足一成。

　　从已公布城市的房价掌握目的来看，绝大多数参考了“当地GDP增速和人均可支配收入增速”这两个目的，有的城市要求今年新建住房的价格涨幅，不高于本年度GDP增加速度；有的将房价涨幅目的掌握在人均可支配收入增幅范围内。除了北京市明确表现房价要稳中有降，上海涨幅要掌握在8%以下，兰州、银川、岳阳将上涨目的定在10%以内外，其他的城市几乎都在10%～15%之间。

　　经济学家马光远向本刊记者表现，这些城市出台的目的旨在掌握房价过快上涨，却没有一个城市提及“居民住房支付才能”这个参考尺度。出台的掌握目的也很隐约，不仅没有表示出地方政府掌握房价的决心，反而给人一种房价今年还要上涨的预期。

　　呼和浩特市民刘长静对本刊记者说，政府掌握房价上涨的速度是个好事情，但是对于我们刚参加工作时间不长的人来说，房价还是太高了，每个月都把工资还贷款，基本生活就没有保障了，“作为普通的工薪阶层，我还是感到地方的掌握目的太宽松了，愿望房价不要再涨了，要是能降一点就更好了。”

　　三大因素“卸力”高房价

　　受访的业内人士以为，各地不论是否出台“房价掌握目的”，对房价的影响都不大。“国八条”虽然才出台不到两个月，“限购”、“限贷”、“防地王”、“保障房放量”等政策层层加码，瞄准楼市关键实行准确打击，楼市风向已经改变。

　　据中国指数研究院统计，2月份，北京、上海、重庆、深圳、杭州、南京等热门城市住宅成交量同比减少均在5成以上，最高降幅达7成。3月中上旬，北京房地产成交量同比降4成，上海同比减少约5成。国家统计局公布，1～2月全国商品房销售面积增幅同比降低达24.4个百分点。

　　土地交易方面，2月份，全国120个城市土地市场涌现量价齐跌，几乎所有二线城市地块均以底价成交。全领土地市场成交量下跌超过50%。120个城市住宅用地平均楼面地价1582元/平方米，环比下跌28%。

　　成交低迷催生“打折风”。在北京，远洋地产“远洋一方”新开楼盘每平方米的销售价格较前一批次均价廉价了近4000元；在上海，中海“御景熙岸”的实际售价是前期网上参考价的7.6折。在广州，2月涌现直降5000元的楼盘。在南京，宋都美域等楼盘也推出“贴息补税”活动，优惠后每套可廉价10多万元。

　　高档住宅市场几乎“冰冻”。2月份上海高档二手房成交仅占全体成交量的3%，其他城市二手房市场成交亦出现相似特点。南京市面上小户型低价房的成交占比越来越大，别墅、豪宅的投资者几乎为零。

　　“房价松动很可能从高档房和热门片区开端，因为现在既没人愿意买，而且也买不起。”南京某企业高管张明给本刊记者计算，新城区和郊区的价格都到了1.5万元至2.5万元每平方米，一套大户型起码要两三百万元。买大户型的几乎都是“二套”房，首付六造诣要100多万元现金。与此同时，贷款利息不仅撤消了7.5折优惠，还广泛上调到了1.2倍以上。

　　南洋地产中国区总经理钟沛为本刊记者剖析说，调控政策从三个方面“卸”去了高房价的支持力气：

　　购置力方面，“限购令”让投机炒作资本大批转向债券和基金市场，现在市面上超过8%的基金几乎都买不到了，而刚性需求只能买得起面积小的房子。“购置力缩水达5成以上，比业内预计还要大。”

　　开发商方面，大型开发商经营性现金流紧张。年报显示，我国股市42家房地产企业去年净利润大幅上升40.5%。但同时，这些开发商去年负债合计超过6000亿元，同比增加50%。42家公司去年的经营活动现金流量净额为-513.3亿元，同比降低了306%。“现在开发商是只有出钱，没有进钱，谁还敢涨价？”

　　土地价格方面，“防地王”成为一根红线，地方靠抬地价拉房价已不可能。

　　调控博弈还在连续

　　365地产研究机构总经理胡辉煌向本刊记者表现，严格的调控充足裸露出房地产行业的弊病，银行的资金一旦“退潮”，楼市中的泡沫立刻浮现。在他看来，这也给大家一个沉着反思的机遇，一线城市房价整体到达现在的高位，是一种群体不理智行为造成的，不仅有地方政府和开发商对地价的哄抬，也有老百姓“全民炒房”的推进，“现在就连一些开发商都开端赞成调控，因为猖狂的涨价让大家都觉得心慌，认为难以久长。”

　　“对房地产调控的艰难性不可低估。楼市近日再次传出降价信号，但是并没有涌现市场大批供给的现象，这说明开发商或捂盘，或张望，或惜售，并以少量房源试探市场，博弈才刚刚开端。”中国不动产研究中心的尹晓波说。同时，地方融资平台前几年大批借贷之后，对于土地出让收益的依附性加强。这轮调控不仅调的是楼市，更是对地方改变发展方法才能的调控，预计调控连续下去遭受的阻力也会更大。

　　多位受访业内人士表现，目前人们担忧的问题有三：一是政策过早撤出。调控政策只有延续下去，才干彻底消除投机者的“念头”，否则必定反弹；二是调控效率被消减。一些地方土地财政“吃紧”，可能会想各种方法“抬市”；三是政策调控“盲点”。这轮调控的重点在一线城市、热门城市，但是在部分二、三线城市，仍存在房价上涨的冲动，要防止“按下葫芦起来瓢”。

　　南京市民沈先生向本刊记者建议，国家的调控包含大批公租房的建设，建议各地尽早公布公租房的申请条件，尽快细化保障范围，让满足条件的人现在就开端排队摇号，这样能稳固预期。即便“中不了签”，也能尽早作选择。

　　胡辉煌也建议，由银监会、国税局督察地方相干部门的落实情形，如果金融、税收两个政策能得到连续严厉的落实，预计今年四季度房价降低2～3成的可能性很大。

　　首都“榜样”房价调控

　　3月29日，北京市政府公布的房价掌握目的明确提出，今年北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降，同时将加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障才能显著进步。《瞭望》新闻周刊访问了解到，北京市出台的房价掌握目的超越很多业内人士的意料，而一些老百姓则感受到惊喜。

　　北京易居房地产研究所所长牟增彬告知本刊记者，目前，全国很多城市公布了房价掌握目的，绝大多数城市的“掌握目的”变成“涨幅掌握目的”，“涨幅”多为10%左右，有的超过15%，甚至更高，“而北京市的房价掌握目的是目前国内"最严"的，彰显了北京市掌握高房价的决心。”

　　北京中原地产市场总监张大佛剖析说，依照国务院规定，各地应依照经济发展目的和人均可支配收入、购房支付才能等因素肯定房价掌握目的。北京市今年预计地区生产总值增加8%，城乡居民收入实际增加7%，“而此次公布的房价掌握目的，提出新建普通住房价格与去年相比稳中有降，由此可见这一目的的严格程度。”

　　在房价调控目的公布的第二天，北京市又出台了配套政策。3月30日公布的2011年北京市用地计划显示，今年北京市将部署保障性住房用地1330公顷，其中部署廉租房及公租房用地300公顷，这一数字是去年的6倍。

　　“北京的房地产调控措施，从土地供给、限购、差异化信贷等多环节施以重拳，为房价调控供给坚实保障。”中国城市科学研究会住房政策和市场调控委员会主任委立平说，近年来全国许多城市房价步步走高，严重脱离了老百姓的购置力，一些大城市作为近年来房价上涨较快的区域，从严调控楼市显得十分紧急，“首都的特别位置赋予了北京使命感和义务感，北京此次的房价调控措施，为全国作出了榜样。”

　　本刊记者从北京市住房和城乡建设委员会了解到，依照国务院要求，经北京市政府研究，北京在肯定房价掌握目的前普遍听取了社会各界看法。在房价掌握目的政策出台前夕，北京市邀请了有关专家、住房艰苦人士、开发商、中介机构等，一起就北京房价掌握目的进行研讨。

　　据参加研讨会的中国房地产学会副会长陈国强说，北京提出的房价掌握目的，充足斟酌了老百姓的实际支付才能，而不是简略地参照经济发展目的和人均可支配收入增幅，这体现了北京市对房价掌握目的出台的郑重和调控的决心。

　　在国八条、“京八条”等一系列楼市新政的重压下，北京高房价近期涌现了局部松动的迹象，而北京房价掌握目的的公布强化了这种市场预期。牟增彬说，“稳中有降的目的，能对市场交易各方起到重要心理影响，后市降价是大势所趋。对于开发商而言，谁先降价，谁就有可能处于自动。”

　　今典集团董事长张宝全也以为，“提出这一目的虽然对房地产市场产生必定打压，但可以让老百姓切实感受到政府掌握高房价的决心，从而改良民生，促进社会和谐，刺激内需，有利于经济连续发展。”

　　不过，牟增彬指出，今年前两个月，北京市新建商品住宅的价格连续环比上涨。要实现今年新建普通住房价格“稳中有降”的目的，今后几个月北京房价必需涌现本质性的下探走势，北京房价调控任务艰难。 (记者张舵刘德炳)

　　一年来，从“限贷”到“限购”，再到眼下的“限价”，一连串施放的“限字令”构成了楼市调控政策的新景致。然而，近期《瞭望》新闻周刊调研发现，在部分城市，处于上升通道的房价未见受限，一些城市限购政策产生的“挤出效应”，甚至推高了非限购地区房价，“限价令”刚一降生即被舆论指为“涨价令”。业内人士及专家向本刊记者指出，当前，民间资本把商品住宅作为投资品的需求依然兴旺，须要从根本上予以劝导，谨防“限字令”成地方楼市的调控“惰政”。

　　小涨幅不改大涨价

　　2月份是商品住宅交易淡季，但一些城市的房价仍然硬挺。据国家统计局发布的当月70个大中城市住宅销售价格变动情形显示，房价环比涨幅超过1.0%的城市有7个。进入3月份，部分城市房地产成交量和价格开端强劲反弹。以二线城市福建省福州市为例，今年3月，该市城区商品住宅成交量突破1700套，比2月份增加了近100%，接近过去5年来月均成交量的平均水平。

　　日前，本刊记者访问福州市部分楼盘发现，在该市城乡结合部金山一带，只要是“套种”了别墅的高层住宅小区房价都要高出普通小区一大截，以新楼盘“金辉·天鹅湾”为例，项目规划地上总建筑面积25万平方米，别墅用地约占了三分之一。从2008年底至今，“金辉·天鹅湾”已先后售出20多栋高层住宅楼和一批奢华别墅，高层住宅楼傍着别墅身价节节攀升，其均价从每平方米5000元涨至现在的1.35万元，今年1月～3月间就上涨了600元，而月均涨幅显示才2%左右。

　　业内人士指出，虽然从去年下半年至今，不少城市房价涨幅有所降低，但房价已广泛居于较高的价位，小涨幅也能有大涨价的效果。福州大学房地产研究所所长王阿忠为《瞭望》新闻周刊剖析，今年以来，福州市区有20多个楼盘取得预售允许证，其中120平方米以上的中大户型及别墅占了一半以上，以高档商品住宅为基调的“春季攻势”，足见开发商“好货沉底”的市场操作。此外，目前市场上流动资金较为充足，投资者实力比较强，进步首付、限制房贷的调控做法实际效果比较有限。

　　房价连续上涨，居民的购房压力与日俱增。王阿忠告知本刊记者，目前，福州市职工的平均工资在3000元左右，一个家庭夫妻俩工资6000元左右，年收入7万元。而福州城区平均房价每平方米1.3万元，买一套100平方米以上的房子就要130万元，房价与居民年收入比达20倍。

　　有网友如是调侃道，2010年，楼市风行语是“量跌价滞”；2011年，形容房价比较贴切的就是套用影片《非诚勿扰2》中的一句台词：“你买或是不买，价都在这，难跌易涨。”

　　限购令显“挤出效应”

　　温州、福州等城市在去年12月底继续执行限购商品房政策。本刊记者发现，一部分购房需求从温州、福州等限购城市“被挤出”后，向非限购的周边地区集结，显著推高了这些非限购地区的房价。

　　福建省宁德市是位于福建省福州和浙江省温州之间的地级市，也是一个长期以来经济发展相对落伍的三线城市。近两年来，随着宁德城市建设提速和城区扩大，该市商品房市场开端活泼，从2009年10月至2010年10月一年间，宁德城区商品房均价从每平方米5000元跃升至6000多元。温州、福州两地采用限购措施后，宁德城区房价在2010年底敏捷飙升至每平方米7000元以上。

　　近日，记者访问宁德市新开发的东侨片区楼盘“海天水岸阳光”时发现，该楼盘最新推出的新房预售价已达每平方米8000元。“福州限购了，以前想去福州买房的宁德人现在很多都回来买了，温州也限购了，温州炒房的客人很多也来宁德买房了。”该楼盘售楼部的一位经理直言，在这种情形下，现在只要推出一栋新楼，几天就被抢购一空。

　　相似现象在福建省福清、长乐等福州周边县级城市也有。本刊记者日前在福清市中心新建楼盘“富贵世家”了解到，去年底以来，该楼盘销售情形很好，目前售价已突破每平方米1万元。售楼部工作人员反应，在福州买不了房的福清人都会回来买房，福清房地产市场本来就紧张的供求关系变得更紧张，房价上涨的动力强劲，直追福州城区房价水平。

　　“从单个城市房地产市场而言，限购政策可以将一部分房源从购置多套房或炒房者的手中挤出来，扩展市场供给。”不过，在接收《瞭望》新闻周刊采访时，福建省社科院研究员徐峰以为，“市场是流通的，如果全部市场针对刚性需求者的住宅产品仍较稀缺，局部限购反而会在非限购地区造成必定程度的哄抢，敏捷抬升房价。”

　　“眼下正是考验地方限购政策成效的症结时代。”王阿忠以为，在目前已经执行限购的城市中，大部分城市仍许可居民可再新购一套住房，政策紧中有松，且存在一些隐约地带亟待明确。比如，包含福州市、厦门市在内的大多数已执行限购政策的城市，对已有两套住房家庭，卖掉一套后再买一套算不算在限购范围内，都未有明确的可操作调控细则。

　　限价缘何成“涨价”

　　新近，一批城市公布了本年度的房价掌握目的。多位受访专家指出，本是“掌握目的”的限价令竟成为荒谬的“涨价令”，“各地制订目的只有上限，没有下限，这极可能加剧市场上关于房价连续上涨的预期。”

　　本刊记者在关注一些城市出台的房价“掌握目的”中发现，今年1月底国务院出台的“新国八条”中就提出，各地根据“经济发展目的、人均可支配收入增加速度和居民住房支付才能”，肯定新建住房价格掌握目的。但在已出台“掌握目的”的地方鲜有以“居民住房支付才能”为参照。

　　另外，各地制订价格掌握目的时所采取的基数差别较大。如上海市、安徽省合肥市等地的掌握目的以“新建住房”价格为基准，而兰州市、银川市等地则以“新建商品住房”价格为基准。北京大学房地产研究所所长陈国强指出：“以新建住房价格为基准的计算方法包含保障房在内。而保障房价格很低，能够拉低住房整体价格水平。这意味着商品房的涨价空间就会大幅增长。政府掌握房价的绩效就失去了意义。”

　　除了防止做“文字游戏”，还要防止地方“掌握目的”成为“数字游戏”。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰以为，要小心一些地方“限制中心城区”新盘上市，甚至冻结新盘价格等只图避过风头的做法。“就像为了完成节能减排指标，直接拉闸限电。”

　　对于这些问题，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表现，依照国家制订政策的初衷，新建住房价格掌握目的的权衡体系是多元的，一些地方政府对政策的懂得显然有偏差，也不消除“选择性失明”的可能。

　　“限”出来的“惰政”

　　“不从根本上解决，而是想靠限制性的政策措施，以求到达调控房地产目标，这无异于是懒人施政的表示。”业内人士及专家指出，当前，除了需小心部分城市房地产再现春季快涨势头，更需谨防“限”出来的调控惰政。

　　本刊记者视察到，近年来，一大量资金富余的一线房地产企业逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市，导致了二、三线城市房地产开发和投资快速升温。福建是一个典范的以二、三线城市居多的省份，近年来，随着大批一线房地产企业的纷纭进场，该省房地产在2010年完成投资1818亿元，跃居全国第二位；商品房销售面积达2748万平方米，房地产的交易总额(含存量房交易)到达2261亿元，创下历史新高。

　　目前，二、三线城市房价高涨难抑，并出现向一线城市房价敏捷看齐的“一线化”发展势头。王阿忠指出，这“一线化”现象揭示出部分二、三线城市房地产存在过度投资的隐患。以福州市为例，近年来由于房地产市场投资连续升温，地价飚升，进而又拉动房价迅猛上涨，房地产过度投资比较显著。

　　在他看来，房地产市场的问题归根结底是土地问题，只要地价不降，房价上涨的势头就很难得到克制。地价飚升，地方政府仍会有卖地的冲动，开发商也就会铤而走险以强拆等非法手腕得到开发地块，这样做还往往容易激化社会矛盾。

　　接收《瞭望》新闻周刊采访时，浙江大学金融系副教授景乃权以为，地方政府对炒房“热钱”宜疏不宜堵，而要做到多劝导，首先就要多检讨造成炒房难遏的根本原因之一，“那就是可供民间资本的投资渠道比较缺少，与房地产相干的金融投资产品不足问题。”因此，地方政府及有关部门在改良投资环境的问题上须要更多斟酌，发明供民间资本投资的机遇、创新金融投资工具，等等。

　　“地方调控房价的工作想有所起色，也绝不能靠等。”目前，中央决定今明两年各建设1000万套、5年内建设3600万套保障房，徐峰以为，地方不能过度寄望于保障房就是“高房价终结者”，保障房和商品住房面向完整不同的群体，前者针对的是低收入住房艰苦家庭，“地方政府只有扩展市场的有效供给，必需尽快改良目前房地产市场高端商品住宅过多，而普通商品住宅稀缺局势，加快调整房地产市场构造，加大中小户型供给，科学应用组合调控，才干更有效地遏制房价快速上涨。”

　　在其看来，预防“惰政”症结还是要树立健全问责制。“新国八条”提出，对未如期肯定并公布本地区年度新建住房价格掌握目的、新建住房价格上涨幅度超过年度掌握目的的，有关部门要视情形，根据有关规定对相干义务人进行问责。今年两会的政府工作报告也提出，稳固房价和住房保障工作实施省级人民政府总负责，市县人民政府负直接义务。对稳固房价、推动保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳固的地方，要追究义务。

　　“问责不能浮于表面。在接下来的新一轮房价调控中，各地各级部门应制订详细的问责机制。”中国指数研究院副院长陈晟说，只有将“问责制”落实，才干将惰政思维挤出，避免调控措施再次被“架空”。(记者 来建强)