张茉楠

　　自美国次贷危机以来，美国房地产市场价格下跌超过30%，这不仅仅是因为房地产市场泡沫决裂负面效应的短期困扰，更是意味着美国人口构造变更对房地产市场需求长期趋势和购置力的影响已经开端逐步显露。

　　美国房地产市场之所以连续下跌是因为住房市场的“需求饱和”，而“需求饱和”的根天性决定因素一方面是人口总量变更(包含自然增加率与移民增加率)对住房需求的影响。美国生育率从90年代初开端进入连续的降低通道。人口普查局公布美国人口最新数字为3.08亿人。过去十年来美国人口增加9.7%，为1940年以来的最低增幅。

　　美国盖瑞·安德森经济研究中心曾经的一项研究表明，本世纪初，海外移民的到来，促使首都华盛顿及周边的房地产集中地区的房地产价格上升13.8%；在弗吉尼亚州北部和马里兰州，在外来移民数量增长113%的同时，房地产价格上扬了37.5%；而在外来移民数量很少或者没有外来移民的地区，房地产价格则涌现了下滑。该研究报告显示，在外来移民数量降低最多的10个居民区，外来移民人口平均降低39%，房地产价格则平均降低了7.6%。

　　而另一方面，人口构造的变更也决定着住房的需求。房价与家庭收入的平均百分比不超过2，是美国能够蒙受房价的真正才能。20世纪70年代初，美国房价与家庭收入的百分比为1.7至1.8，但到次贷危机之前，美国房价与家庭收入之比高达6，而这其中正处青壮年的“婴儿潮”成为美国购房市场的主力军，并由此连续推高了房价。“婴儿潮”期间出身的美国人口大约为7700万人，占美国成年人的35%。近几十年来，婴儿潮正处在消费力最兴旺的时代，初次购房意愿年纪段的人口增长直接推升了美国房价每年上扬20%至30%。

　　美国人口统计局预测，美国的婴儿出身率将长期保持低位，到2050年，生育率的降低和人口老龄化的加速不仅使美国住房总需求涌现较大幅度的降低，也将对住房需求的构造产生新的影响，那些曾经促进美国住宅市场繁华的“大户型”将涌现滞销。

　　回想美国半个多世纪的发展，城市化就是以房地产业发展为重要动力的城市扩展化的进程。而老龄化加速将使得人们更愿意选择环境污染小、生活成本低的郊区居住，这也意味着半个多世纪以来美国人口从乡村、郊外向大都市区域转移的进程也很可能放缓，因此大户型、城市中心的房价也面临长期下行的压力并进而拖累美国房地产市场的长期走向。

　　房地产市场从来没有所谓的“刚需”，“人口红利”更不是永久性的增加因素，人口构造影响房地产需求进而影响房地产走势似乎是一个逃不出的“铁律”，对于中国亦是如此。按联合国数据推测，我国的人口红利将在2025年降低到全球平均水平。人口构造的变更将会转变房地产市场的供应需求构造。预计中国人口增速将在2015年落后入降低通道，以及2020年60岁以上人口将达到2.5亿，这个时间段也将是中国房地产供需构造涌现拐点的重要时间窗口。