有钱情愿去买郊区一手房,也不愿买市中心大学邻近的老公房。

　　文/《东地产》童丹霞

　　正处于大学生毕业潮的机会,本来正是大学周边小区租赁旺季,但一些精明的投资者发现大学周边的老公房虽然租赁活泼,但承租才能有限,还不如郊区新房再次转手的涨幅大,投资回报率更高。

　　毕业潮打动不了投资者

　　“有钱情愿去买郊区一手房,也不愿买市中心大学邻近的老公房。”投资者余先生在对手下物业做过计算后得出这个结论。

　　当他得出这个结论的时候,正处于大学毕业潮即将蜂涌而至之时。将房子租给大学生,尤其是大学邻近的老公房,这对很多投资客来说是一桩不用怎么操心的生意。

　　上海二手房指数办公室也曾对沪上租赁市场做过一个统计,在对诸如环绕复旦、同济、财大等上海重点校区周边二手房租赁跟踪发现,即便当其他区域租金有所下跌,但上述区域依然抗跌。尤其是在大学毕业高峰期,更是许多房东借机涨价的好机遇。

　　根据以往数据显示,20010年6、7、8月份的传统毕业生租赁高峰期,上海低端市场租金环比上涨分离为0.59%、0.43%以及0.46%。

　　不过,虽然投资者余先生不屑于在大学旁投资物业出租,但对于一些愿望投资风险保守的投资者来说,这是一个收益稳固的投资范畴。姚先生便是将房产买在大学周边的代表,在2008年年初,第一次投资的他,便买了靠近财大邻近的小区。随后,经过一番简略的装修,再对外出租。租金在2011年时已达到2800元每月。

　　投资者算账力主郊区买房

　　上述案例在余先生的投资生涯中并不是没有遇见过,他也清晰在大学周边租赁市场的活泼,但历经近15年的投资经验,他发现花同样的钱,在郊区买套新房要比在市中心大学邻近买套老公房或者次新房收益率更高。

　　他将手下两套市值相近,但地段不同房龄不同的物业做比较。一套是位于中山西路安顺路上,也就是东华大学旁边的老公房,面积61平方米,目前市值150万左右,现租金3000元。另一套位于嘉定马陆板块的一手房买入,面积150平方米,目前市值已达到190万元,现租金2000元且是毛坯房。

　　对此,余先生算了一笔账,“如果从租金回报率上来看,安顺路上的老公房要比马陆的新房来的高。但如果从当时买入价来看,马陆的新房卖出后收益要远高于安顺路上的老公房。”

　　据悉,3年前安顺路小区的买入价与嘉定马陆新房同样约为120万元,但3年过后,两者差价已达到40万元,一旦出手,余先生称嘉定马陆的收益远高于安顺路小区自然不在话下。

　　与其买一个租赁活泼的老公房,还不如买一个暂时租不出去的郊区新房。相似余先生一样想法的投资者不在少数,而此类投资者下的赌注便是上海房价继续上涨,超过租金涨幅。

　　从佑威及楼市专评网联合供给的数据显示,同比2009年全年16193元/平方米的全市均价,2010年全年上海新建商品住宅均价大涨3成,已达到21507元/平方米。

　　跟着投资回报率走

　　上海租赁市场的投资回报率低由来已久,广泛情形下租售比基本低于3%。因此,投资者更为重视再次转手后与买入时的差价,这才是投资收益的重要来源。

　　余先生也清晰将房买在郊区,可能遇到的一个风险是无人承租,但在他的测算下,即便不对外出租依然收益不俗,因此在郊区房屋空关现象并不稀奇。

　　对此,业内人士以为,在同等预算下,郊区的新房未来房价涨幅空间大于市中心老公房可能性更大,但相对应风险也更高。

　　值得注意的是,在新增供给上,未来上海郊区新建商品住宅供给量将是一个主要集中地。新聚仁此前统计的数据显示,商品住宅不管是存量面积还是新增供给,外郊环间区域所占比重最大,其中根据相干统计显示外郊环新增供给面积为192万平方米,占全上海新增供给面积60%以上。尤其是在嘉定,松江,闵行,奉贤以及宝山等区域。