建公租房,我们不差钱

　　——重庆创新公租房筹资模式纪实

　　邓勇

　　“一想到要入住新房,心境就激动。”即将成为首批入住重庆公租房“民心佳园”业主的蔡倩难掩心坎的喜悦。“我们在重庆打工11年,居无定所先后挪了7次窝。现在好了,6月底前我们将有个属于自己的家了。”

　　“再过5年,我们就能攒钱买下这套房,到那时,我们也会成为真正的城里人,不再是异乡客。”实际上,蔡女士只是先期入住公租房的荣幸儿,在未来10年间,重庆市将完成4000万平方米的公租房建设任务,届时,将有数以万计像蔡倩这样的人在重庆安家落户,实现他们的安居梦。

　　重庆市创新的公租房筹资模式,为他们安居梦的实现供给了有力保障。“1+3“模式解筹资难题

　　为了让“夹心层”住有所居,依照重庆2010年制定的计划,该市将在3年内建设公租房3000万平方米(主城区),其投资规模在1000亿元以上。

　　统计数据显示,重庆财政2010年的地方财政收入为1900亿,社会各项支出压力也不轻,因此不可能一下子拿出上千亿资金用在公租房上。那么,作为公租房主要“资助商”的政府,钱从哪里来？

　　“公租房要建,而且还要建成精品。”重庆市市长黄奇帆自负地表现,重庆建公租房,不差钱!这自负来源于公租房“1+3”的筹资模式。

　　“1”是指财政投入约300亿元。这笔钱,主要来源于中央专项、本级财政支出、土地划拨、税费减免等补贴。

　　“3”是指除财政投入外的700多亿元融资贷款。主要通过3种方法实现本息平衡:首先,按10%的比例配套商业用房,4000万平方米公租房(全市范围)可配建约400万平方米商业用房,可筹措近400亿元。其次,依照租售并举的原则,4000万平方米公租房如果以10%的比例出售(有限产权),可回笼资金100亿元。最后,除以上两项,缺口的200多亿元通过融资解决。按贷款利率为基准利率下浮10%、贷款期限为10年计算,年利率5%—6%,10年需支付100多亿元利息。本息加在一起,10年共要支付300多亿元,平均每年需还本付息30多亿元。这笔费用,将通过公租房租金予以平衡。可供出租的3600万平方米公租房,按每年每平方米120元左右的租金尺度计算,每年可收租金43亿元,除去每年30多亿元的还本付息后,还余10亿元左右,扣除维护和管理费用后仍有盈余。

　　诚然,政府土地划拨和税费减免,会减少地方财政收入;公租房建设的投入,也会增长财政支出。但重庆市财政局长刘伟却表现,这担子虽重,但也不是那么难挑。因为这笔资金,并非一次性支付。

　　“在财政减收方面,尽管3万亩划拨土地的投入和建设项目标税费减免,会减少约500亿元收入,但这并不是集中在一年减少,而是分摊到10年,平均每财年仅需减收50亿元。对于重庆这样一个年财政收入上千亿元的城市来说,压力并不是太大。在财政增支方面,公租房建设所需的直接投入,绝大部分已通过贷款融资完成,地方财政只需直接投入45亿—55亿元,每年支出不到20亿元,不足重庆2010年全市地方财政支出2749.5亿元的1%。由此看来,无论财政减收还是增支,都不会形成长期的压力。”算成本账更要算经济账

　　然而,这只是显性的成本账。重庆政府还有另外一套“取”与“舍”的“经济账”。

　　重庆建设公租房初衷在于解决城市中等偏下收入群体的住房艰苦,指向明确,是不折不扣的民生工程,不存在赚钱一说。但从长远看,重庆却又是精明的投资商。

　　一方面,建设公租房可以形成一笔优质的国有资产,带来稳固的财政收入。因为在公租房融资还本付息停止后,每年会产生40多亿元的租金收入。

　　另一方面,公租房大规模的基础设施、公共服务配套建设,会带动周边商业开发,增长财政收入。在公租房建设期,依照房地产业每投入1元钱,就可带动相干行业8元左右的产值估算,重庆带动的资金将超过6000亿。与此同时,房地产除直接带动30多个产业外,还将间接带动医疗、教育、商贸、物流等,形成一个上万亿元的“大蛋糕”。如果50多万套公租房建设完成,届时将能容纳超过100万人口,总规模相当于一个中等城市。假定每人平均每月消费300元,至少有3亿元的消费额,其税收相当可观。

　　再者,从宏观看,没有户籍设限的公租房,既可以改良投资环境,促进产业集聚,做大经济“蛋糕”,进一步扩展财源,也可以广纳天下精英,囊括四海俊才,为重庆的高速发展、健康发展和科学发展供给强有力的人才储备。如今,许多逃离“北上广”的人才先后落户重庆,其中一个原因便是重庆有公租房,而且不受户籍限制。

　　“重庆公租房建设的投融资模式,近期完整可以实现资金平衡,远期不仅不会拖垮地方财政,还会推进经济增加,增长财政收入,形成改良民生与促进发展的良性互动,这是我们的大账。”刘伟表现,重庆政府绝不会因建公租房而产生发展的负累,而会由此迈上一个新的发展台阶。

　　从实际操作来看,黄奇帆的平衡理论也得到了实践的检验。2010年重庆已开工建设1300万平方米公租房,占建设规模的33%,投资需达300多亿元,目前已全体落实。其中,政府投入达100多亿元,包含落实中央和市级补贴资金32亿元,税费减免43亿元,划拨土地投入50多亿元。市场融资近200亿元。除公积金贷款30亿元外,商业银行参与积极性较高,8家银行提出意向性贷款160亿元,已有3家签署贷款合同50.8亿元。此外,保险、证券、投资公司等也有意利用房地产信托投资基金参与重庆的公租房投资。

　　另据了解,重庆的公租房建设不仅做到了规划布局的均衡性、交通出行的方便性、配套设施的齐全性,而且还特殊重视居住环境的宜居性。

　　记者在“民心佳园”工地看到,小区配套有小学、幼儿园、社区管理、商业用房和适量停车位等。2011年将建成的轨道3号线距离小区西侧不到500米,远期规划的轨道4号线就位于小区东侧。“这里就像我们以前进都不敢进去的小区,这辈子做梦都没有想到会住上环境这么好的房子。”蔡倩说。