伟业我爱我家数据显示，2010年北京市一手商品住房成交8.6万套，二手房成交17.9万套，合计26.5万套。2011年北京市计划通过新建、改建、购置、长期租赁等方法筹集保障性住房20万套以上，竣工各类保障性住房10万套；“十二五”期间，北京市计划建设保障性住房100万套，年均建设20万套。因此，未来一段时间内保障房供给量将相当可观，每年完成的保障房建设规模将与一、二手商品住房成交总量相当。

　　进一步剖析保障性住房供给构造，“十二五”期间，北京市提出要创新保障性住房建设管理模式，大力发展公共租赁住房，推进住房保障向“租售并举、以租为主”改变。2010年以来，北京市逐渐确立了以租为主的住房保障体系，在2011年的建设计划中明确指出“新开工建设、收购公共租赁住房（含廉租房）占公开配租配售保障性住房建设比例达到60%，在保障性住房供给数量中处于主导位置”。因此，“十二五”期间新增的保障性住房供给将以公共租赁住房和廉租实物住房为主，用于出售的经济实用住房和限价商品住房所占比例将大幅降低。

　　短期内，保障性住房建设主要影响市场预期，对商品房市场本质性冲击较小

　　伟业我爱我家市场研究院以为，“十二五”期间，虽然保障房计划建设总量宏大，但其满足的需求多为无力负担商品房消费支出的低收入群体。作为未来发展重点的公共租赁住房，仍需优先满足廉租房、经济实用房、两限房的轮候家庭的需求，短期内不能完整满足“夹心层”的需求。

　　与此同时，保障房建设发展向以租为主改变，出售型保障房的占比将逐步减小。而通过租赁方法获得住房保障的“夹心层”人群，在财力积聚至必定程度具备购房才能时，依然会退出保障体系，购置商品住房。

　　因此，短期内保障房建设并无法对商品房市场的真正需求造成分流，对商品房市场本质性冲击较小。其对商品房市场的影响，主要通过进步刚性购房需求对从保障房扩建中受益的预期来减缓其购房行为，从而影响成交。

　　长期来看，保障房商品房双轨制逐渐形成，商品房市场的功效向满足中高收入需求改变

　　伟业我爱我家市场研究院以为，从中央政府的基调到北京政府的执行，保障房建设工作在未来一段时代内将坚定不移。保障房将施展其作用，既满足低收入群体的基本住房需求，也为“夹心层”在必定时代内供给住房保障。保障房与商品房的双轨制将逐步形成。

　　在发展到必定程度后，保障房保障范围将与目前商品房的需求有所重叠，特殊是一部分属于“夹心层”的刚性需求。因此，长期来看，大规模的保障房建设将对商品房市场产生较大冲击，届时商品房市场功效将演变，主要解决中高收入群体的住房需求，与保障房一起形成“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的房地产行业格局。