2011年《房地产蓝皮书》要点

　　十一五期间房地产投资累计16万亿，年均投资是十五期间3倍

　　地方政府严重依附土地财政，去年土地出让金占地方财政收入6成以上

　　预计今年房地产市场构造分化，平均房价呈下调趋势

　　更严格调控政策年内出台，住房持有环节或是政策调控重点

　　建议全面开征房产持有环节税，十二五期间房产税试点应加快向全国推广

　　昨日，中国社会科学院在北京发布的2011年《房地产蓝皮书》披露，“十一五”期间我国房地产投资累计达16万亿元，年均投资是“十五”期间的3倍。蓝皮书预计，更加严格的调控政策将在今年被迫出台，并向存量市场延长，建议全面开征房产持有环节税。

　　投资：住宅投资比重上升

　　蓝皮书指出， “十一五”时代我国房地产投资和房产供销均出现快速增加趋势，住宅投资占房地产投资比重上升。“十一五”期间，我国房地产投资累计达16.0万亿元，比“十五”增加10.7万亿元，年均投资32085亿元，是“十五”年均投资的3倍，是“九五”后三年的7.6倍。

　　地价：西南区位于全国三甲

　　蓝皮书指出，2010年我国主要城市总体地价水平及商业、居住、工业用地地价水平均呈显著上升趋势。2010年，全国主要城市综合地价水平值为2882元/平方米，比上年增加了229元/平方米。其中居住用地为4245元/平方米，比上年进步了421元/平方米。从地价的区域散布来看，基本体现了从南到北的地价递减趋势。2010年各区域城市平均综合地价水平由高到低依次是华东区、中南区、西南区、华北区、东北区、西北区，其中，仅华东区综合地价高于3943元/平方米的全国平均水平，其他区域均低于全国平均水平。

　　问题：土地财政成为高地价重要推力

　　蓝皮书剖析，除了房价增加过快、房价过高外，我国房地产市场还存在着地方政府过度依附土地财政，保障性住房建、管力度不够，房地产宏观调控不到位，市场监管乏力，房地产税费制度不合理等问题。

　　蓝皮书披露，“十一五”期间，全国城镇土地出让成交总价款占地方财政总收入比重从2006年的38.9%增加到2010年的65.9%，上海和北京的土地出让金居全国前两名，去年全国120个城市土地出让金同比增长50%，达到18814.4亿元，创历史新高。蓝皮书称，上述数据充分辩明地方政府严重依附土地财政。受利益驱动，地方政府征地热忱不减，默认甚至推进地价上涨，成为高地价重要推力。而土地财政也助长城市建设用地非理性扩大，进步了城市化过程中的土地成本。

　　预测

　　住房持有环节将是政策调控重点

　　蓝皮书预测以为，2011年我国房地产政策调控将面临攻坚战，更严格的调控政策可能将在年内被迫陆续出台（相干报道见C01），向存量市场延长，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，将严重影响多套住房持有人群的既得利益，增长政策出台和实行难度。

　　中高档房价走高 低档房价走低

　　此外，蓝皮书还以为，2011年商品房供应增幅可能趋缓，住房市场供应构造将涌现分化，高档大户型住房供应和供应预期趋紧。房价方面，预计今年中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力，大批保障性住房入市，使纳入保障性住房统计的平均房价将呈下调趋势。

　　建议

　　房产税试点加快向全国推广

　　对此，蓝皮书建议，除了改革土地财政，整合房地产开发和交易环节税费外，还要全面开征房产持有环节税收。要转变原来“重流通，轻持有”的房地产税收思路，推动持有环节税收，建议在 “十二五”期间应加快向全国推广。

　　蓝皮书还指出征收房产税还须要明确一些基本原则。

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