进入5月，胶着多时的楼市重回政策“敏感期”。虽然热门城市成交连续低迷之下价格仍未涌现显著松动，但随着“降房价”，这一房地产调控公开表态的变更，深化调控的预期再次高涨。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所5日发布的2011年房地产蓝皮书以为，房地产调控面临攻坚战，并预测，更严格的调控政策在2011年将被迫陆续出台，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，建议全面开征房产持有环节税收。

　　低迷

　　多地楼市环比仍呈颓势

　　中国指数研究院发布的最新数据显示，上周(4月25日至5月1日)监测的35个城市中，20城市楼市成交量上涨，13城市成交量涨幅在30%以上，昆明、大连、三亚涨幅逾100%。重点城市中，4城市成交量均环比上涨，其中北京涨幅最大，达42.67%，其次是南京，涨幅达到41.15%，广州涨幅亦达15%。

　　不过，虽然上周环比有所反弹，但多数热门城市成交量与去年同期相比仍呈颓势，市场依旧低迷。今年1至18周，深圳、南京、苏州、成都、北京、长沙、上海、重庆等重点城市中，仅成都成交面积同比2010年上涨，其余皆下跌。北京跌幅最大，达33.49%。

　　美联物业全国研究中心主任徐枫以为，在成交萎靡的背后，市场信念不足，各方预期不一是重要原因。相当一部分购房者对后续政策及房价下跌抱以等待，加之限购、限贷等政策束缚，这些因素综合在一起就造成了买方推迟入市的现状。另一方面，政府干涉销售的策略之下，二手房业主并不会急于抛盘，因此，买卖双方都以为现在不是出手的有利机会，成交低迷在所难免。

　　2011年房地产蓝皮书以为，由于政策实行存在重复性，导致市场主体对未来政策预期的不肯定性，潜在投机性需求向现实需求转化将有所收敛，但转化动力仍存。

　　就开发商而言，经历2008年至2010年间短暂V形调整反转的经验和教训，房地产开发企业控盘愿望大大增强，经历2009年至2010年火爆的销售市场繁华，房地产开发企业也积聚了巨额的销售收入和利润，控盘才能也大大加强。

　　徐枫以为，虽然目前市场上个别开发商开端进行试探性降价促销，但仍不能称之为广泛现象，多数开发商还是处于张望状况，况且相当一部离开发商资金面只是“有点吃紧”，还未到危险的田地。

　　对于未来一段时间的成交走势，徐枫预测，热门城市的一手住宅成交量可能会保持4月份的水平，不过，如果后续供给量与现在持平的话，也不消除小幅回升的可能。就二手市场而言，目前整体上处于回升阶段，以周为时间段进行考量的话，随后可能会以5%左右的幅度迟缓抬升，但如果各地推行评估价过户，二手房的成交量将会遭受重创。

　　相持

　　房价或进入拉锯战状况

　　成交量连续历史低位彷徨并未带来广泛的价格松动。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年4月，全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米，较上月上涨0.40%。其中，北京等十大城市4月平均价格为15802元/平方米，环比上涨0.13%。

　　价格的微涨态势在四大一线城市二手房市场表示得更为显著。“一手住宅成交价格的形成由于穿插了过多的行政痕迹，所以二手房的成交情形是更为可信的风向标。”徐枫说。

　　根据美联物业的最新统计数据，4月，北上广深四地二手房成交价格环比、同比均呈涨势。其中，上海二手房的成交均价达31030元/平方米，环比涨幅为3.6%，为四城市中最高，北京、深圳、广州的环比涨幅分离为1.1%、1.1%和0.7%。同比来看，广州二手房均价达19346元/平方米，同比涨幅高达32%，北京、深圳、上海的同比涨幅分离为15%、13%和18%。

　　对于未来的价格走势，2011年房地产蓝皮书并不看好今年房价回落，以为今年年内商品房价可能进入相持态势。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员、蓝皮书副主编尚教蔚表现，2011年房地产市场构造分化，商品房供应增幅放缓，保障性住房加大入市力度，将导致房价走势涌现分化格局。中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力。

　　不过她同时表现，在商品住房市场中高档房价走高、低档房价走低的相持格局下，纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将出现下调趋势。

　　国家发改委投资研究所房地产研究中心副主任刘琳也持相似意见。她在蓝皮书中撰文称：“在影响住宅市场供求两方面的因素作用下，预计2011年住宅市场基本安稳。”

　　文章表现，短期看房价上涨仍存在必定的压力。在这样的形势下，2011年尤其是上半年房地产市场的政策环境仍会很严格，稳固物价的政策目的要求必定会继续掌握房价的上涨，克制住房投资投机需求的政策仍将从紧。

　　而且从供应方面看，刘琳表现，未来一段时间随着我国城镇化的稳妥推动，住房供求将保持增加态势。具体到住宅市场自身的供求状态来看，2010年住宅新开工面积保持较高增速，这将增长2011年住宅市场的供应，也为市场需求者供给了较多的选择，有助于住宅成交量的增长。同时，保障性住房建设将对住宅开发投资产生较大贡献，因此预计2011年住宅开发投资仍将表示为同比增长。

　　刘琳称，2011年我国经济增速的放缓将减小房价涨幅增长的可能性，住宅市场供应量的增长将减小供求矛盾，随同宏观政策特殊是货币政策的调整、保障性住房体系和商品房体系的逐步完美，预计2011年住宅价格将保持基本安稳。

　　攻坚

　　更严格调控将延长至存量市场

　　基于对房价可能进入相持态势的断定，蓝皮书表现，房地产调控面临攻坚战，更严格的调控政策在2011年将被迫陆续出台。

　　尚教蔚说，2006年以来，由国务院和国办颁发针对房地产市场的调控电文达11件，土地供应、交易税费、金融束缚、构造限制等政策措施均被采取，但房地产市场特殊是住房市场投机性需求仍未被有效克制。由于土地供应、交易税费、金融束缚等政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，但更严格的调控政策可能向存量市场延长，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，将严重影响多套住房持有人群的既得利益，增长政策出台和实行难度。

　　未来，住房持有环节可能成为政策调控的重点。尚教蔚表现，经过多年呼吁，作为调节住房持有、克制投机性需求的住房持有税，已经进入酝酿和试点阶段，重庆和上海率先开端了政策试点摸索。但全国更全面的房产持有税征收还有待社会各阶层进一步达成共识。建议全面开征房产持有环节税收，将目前上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间应加快向全国推广。

　　她表现，开征房产税不仅可增长地方财政收入，形成稳固税收来源，也可克制房价过快上涨，调节收入分配差距，达到“削贫富差距之峰”的效果。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接收《经济参考报》记者采访时表现，国家对房地产行业的调控政策确定将连续下去。今年1月份出台的“新国八条”现在正在贯彻落实进程中，走在“半道”上，它的效果如何到年底才干检验出来。

　　王珏林称，目前出台的一些政策属于限制性政策，一旦放松就可能反弹。这种反弹带来的损失非常之大，一是这几年的调控成果就没有了，而且再实行调控难度加大；二是可能导致市场更加凌乱。

　　国家统计局投资司李洪侠博士预计，2011年，各项房地产调控政策将环绕“新国八条”进一步细化、落实。

　　包含：保障性安居工程建设力度将进一步加大，相干土地、财税和信贷支撑政策将进一步完美；克制投资投机性购房需求的差异化信贷政策将继续，并有视市场情形不断趋紧的可能；违法违规闲置和囤积土地行为将被切实追究义务；稳固房价和落实调控政策不力的地方政府将很可能被问责；限购等必要的行政手腕将会适时增长并扩展运用范围；促进房地产市场健康发展的长远规划和政策有望出台；《住房保障法》起草有望取得突破性进展；房产税有望在上海和重庆试点基础上全国推广。