5月4日，中国社科院在京发布2011年《房地产蓝皮书》。蓝皮书指出，2011年，我国房价走势将会涌现分化格局，低档商品房价格将走低，平均房价水平将降低；我国经济、人口、社会等房地产发展条件和房地产监管、调控、支撑政策均可能面临变局，从而导致房地产市场发生重大改变。

　　价格趋势：中高档房价走高 低档房价走低

　　蓝皮书以为，2011年的房地产市场构造分化、房价走势分化，原因是政策的影响。2011年，中国出台了各项调控措施，被称为是最严的。各地也纷纭出台限购令。

　　至于具体的房价走势，蓝皮书预计，商品住房市场中高档房价将走高，低档房价将走低，两者形成相持的格局。而纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将出现下调趋势。

　　低档房价格走低，保障房价格下调，这正是有刚性需求的购房者的美妙愿景，盼着房价能够降一些。而最近，各地的房价已开端呈走低、降低趋势。

　　最新统计数据显示，上月北京新盘开盘价格暴跌13.23%，成为调控新政后新房市场价格的最大跌幅。

　　限购令之下，开发商为了抢占市场，纷纭低价开盘。

　　供应趋势：保障房入市 供应大幅增长

　　专家指出，2011年初，国家提出当年1000万套、“十二五”3600万套的保障性住房建设目的，必将形成中高档商品住房供应进一步趋紧、低档住房供应大幅增长的强烈预期，导致中高档房价存在走高压力、低档房价存在走低压力。

　　另外，由于政策实行存在重复性，导致市场主体对未来政策预期的不肯定性，潜在投机性需求向现实需求转化将有所收敛，但转化动力仍存。

　　专家还表现，涌现分化还取决于开发商的控盘才能，“开发商的控盘才能大大加强了。”

　　经历了2008-2010年间短暂的V形调整反转和2009-2010年间销售市场的繁华，房地产开发企业控盘愿望大大增强。

　　新建房产供应保持近期快速增加后将进入安稳期，但新建房产总量大幅降低的可能性也很小。

　　需求趋势：新增城市家庭需求降低 改良性需求增长

　　蓝皮书指出，我国经济、人口、社会等房地产发展条件和房地产监管、调控、支撑政策均可能面临变局，从而导致房地产市场发生重大改变。

　　涌现变更趋势主要从需求和供应两方面来看。房产特殊是住房需求包含消费性需求和投资投机性需求，短期内投资投机性需求可以在必定程度上左右市场格局，但长期市场趋势则由消费性需求决定。

　　城市住房消费性需求主要来自两方面：其一为新增城市家庭形成的基本居住新增需求，其二为既有城市家庭形成的改良性新增需求。

　　蓝皮书预计，“十二五”时代，新增城市家庭形成的基本居住新增需求将出现降低趋势，既有城市家庭形成的改良性新增需求则取决于经济增加远景和收入分配格局变更。

　　另外，城市住房需求构造也将分化，改良性的中大户型住房需求比重增长。

　　人口因素：婚配年纪段人口高峰已过

　　新增住房需求降低主要是和婚配年纪段人口变更有关。

　　23-30岁是我国城市人口婚配组建新家庭的主要年纪段，婚配年纪段人口变更代表新增家庭消费性住房需求的变更。根据2000年“五普”人口数据，全国婚配年纪段人口高峰大致在2014年来临，原有城市人口的婚配年纪段人口高峰早在1998年即已达到。

　　快速城市化可能导致城市婚配年纪段人口高峰推迟，但我国城市化速度在“十一五”期间即涌现降低趋势。

　　因此可预计我国城市以婚配人口计算的新增城市家庭数量经历“十五”、“十一五”的快速增加后将呈降低趋势，这将导致新增城市家庭形成的新增住房需求也出现萎缩趋势。

　　专家以为：“目前购房高峰期已过，相当一部分家庭有多套住房，改良性需求基本一步到位。而居住条件较差的家庭须要改良住房的话，还有待收入储蓄进一步积聚。”

　　未来十年住房供需矛盾将缓解

　　对于改良性的中大户型住房需求比重增长这一预期，专家表现，随着经济收入进一步增加，当前居住条件较差家庭的改良性住房需求将被有效释放，很显然，改良性住房需求意味着由小户型向中大户型的转换。

　　另外，“十二五”及未来十年，以青壮年劳动听口为主的城市化移民形成的新城市人口占城市总人口比重将呈降低趋势，这意味着满足城市化劳动听口或家庭简略低端居住须要的小户型住房需求将呈降低趋势。

　　此外，计划生育后成长起来的人口逐渐成为社会主要劳动听口，城市人口的养老负担大幅加重，随着所需养活老年亲人独立生活才能降低，中老年人口与高龄老年人口组合的新式大家庭模式可能成为趋势之一，这意味着较大户型住房需求相应增加。

　　新建房产供应将在“十二五”后期进入安稳期：一方面，“十二五”及未来十年，我国城市房产需求特殊是住房供需矛盾将逐渐缓和，有可能涌现供需平衡甚至供过于求的市场格局，这将导致房地产开发建设企业调整开发建设才能。

　　另一方面，我国属于资源束缚严重的国家，人均可开发用地少不许可我国城市住房建设过度扩大。我国能源缺乏、铁矿资源稀疏也对我国房产建筑原资料供应形成必定束缚，使得新增房产供应不可能长期快速增加。

　　北京：今年一手住宅预计成交10万套

　　蓝皮书对今年北京房地产走势作出预测，住宅成交量和成交价都会保持安稳，新房价格也不会有太大波动。

　　对于保持稳固的原因，蓝皮书解释为主要是调控影响。蓝皮书指出，由于新房供给加大和保障性住房的陆续上市，新房价格在2011年仍会保持相对稳固，不会有太大波动。一手住宅成交量预计在10万套左右，其中保障性住房所占比重将有所增长。

　　对此，蓝皮书课题组专家指出，这还是在调控新政出台之前的一个预判。从调控新政出台以后的情形来看，成交量已有必定的降低。 专家预计，今年下半年，北京房屋成交价格会有必定的降低。谈及保障性住房，专家表现，其对商品房价格也有必定的影响。

　　“十二五”期间，北京市将力争实现保障性住房占全部住房供给的60%。专家说，假如北京住宅交易量每年是25万套，买主中包含原来的一些拆迁户，如果把这部分买主放到保障性住房里面，则在无形中缓解了供需比的压力，供需比会相对安稳。而供需比又会影响价格，要么保持安稳，要么有必定降低。

　　北京供需比未来几年将回到平衡

　　蓝皮书也指出，更严格的调控政策可能向存量市场延长，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，将严重影响多套住房持有人群的既得利益，增长政策出台和实行的难度。

　　蓝皮书预测，更严格的调控政策可能将在2011年被迫陆续出台，将对地方政府的土地财政、开发企业的利润形成产生不利影响，也将直接冲击多套住房持有人群的保值增值利润预期。

　　专家表现，北京供需比未来几年的一个趋势是回到平衡：“北京是国际化大都市，即便城市化速度减慢，但大城市的刚性需求还是比较强烈的，因此供需比不会存在很低的状况。”