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杭州楼楼市整体房价依然平稳 市场心态开始分化--中国国情手册
2011-05-05

  整体房价依然安稳

  调控百日,部分个盘价格有所下跌,但整体成交房价依然安稳。

  1月主城区商品房成交均价22145元/平方米,相比去年12月有所上涨,御西湖、明月江南等高价楼盘拉升了1月主城区成交均价。

  2月主城区商品房成交均价25170元/平方米,比1月份继续上涨,蓝色钱江、武林府、御西湖等高价楼盘拉升了2月主城区成交均价。

  3月主城区商品房成交均价24175元/平米,比2月有所下跌,同比去年3月上涨30.6%

  4月主城区商品房成交均价27097元/平米,比3月有所上涨,同比去年4月更是涨了46.9%。

  二手房市场的整体价格也非常安稳。1月份成交均价2万元左右/平方米。除了滨江开发区和下沙开发区,其他区域的签约均价都在2万元/平方米以上。其中,之江开发区的价格最高,为24919元/平方米;上城区次之,签约均价为23670元/平方米,比3月略涨;西湖区签约均价为23584元/平方米,略有上涨;下沙开发区成交均价最低,为11132元/平方米,略涨。

  4月份杭州二手房成交均价依然为20346元/平方米左右。上城区的成交均价为25582元/平方米;西湖区的成交均价为23052元/平方米;拱墅区的成交均价为20826元/平方米;江干区的成交均价为21906元/平方米。

  刚性需求依然坚挺

  从4月下旬启动的一波接一波开盘高峰中,绝大多数的房源都是总价低,面积小,满足刚性需求的房源,因为在目前这样的市场中,刚性需求无疑是最坚定的购置力。一些产品丰富的开发商,甚至特意调整开盘节奏,先推出公寓型的房源。

  “现在买房的基本上都是自住的刚性需求。”擎天半岛的刘经理表现,他们最近推出一批房源主要以85平方米为主。从客户积聚开端到正式下单,几乎都是自住的刚需,主要来自临平、星桥当地,还有杭州城东、城北的客户。宽大同城印象的一位销售人员也告知记者,他们最近推出的80多平方米的房源占了总房源的一半左右,客户以杭州城西的自住型需求为主,从开盘前的客户回访情形看,自住客户下单还是比较武断的,但是投资型的客户张望就比较多了。

  在二手房市场上,90平方米以下的小户型也是最为热销的,一些大户型房源纷纭降价出售的同时,一些条件不错的小户型甚至淡市提价。

  楼市仍是最热话题

  无论成交量是不是跌到谷底,也不论房价有没有显著的下调,持续亢奋了十年的楼市,依然是人们茶余饭后最为关注的话题。限购令下,不少人失去了购房资历,也有一些人看空后市,推迟了购房计划,但楼市的一举一动依然牵动着无数人的心。

  在成交量低迷的时候,有人关注:“现在买什么房子最抗跌?”

  在新盘扎堆开盘的时候,有人问:“房价到底怎么样了?”

  在4月底成交反弹的时候,有人问:“楼市是不是开端回暖了?”

  对于很多意向购房者,只要目前的高房价适度回调,还是有不少购房需求将释放出来。从目前一些低价开盘的新盘销售情形异常火爆就可以看出,楼市不是没有需求,只是须要激发。而许多人的房价底线都是目前房价降低20%-30%左右。

  浙江大学房地产投资研究所博士叶雄伟以为,价格的进一步下探不是没有可能,但预计降价底线最多仍将在20%左右。而5月份的房交会前后,被业内人士以为或许将是开盘打折的高峰期,而这些项目标成交,也或将逐渐成为楼市的风向标。

  优惠打折铺天盖地

  在新政前少有的打折促销活动,现在几乎遍地开花。

  据不完整统计,目前以“存就抵”、送车位、送旅游、送家电、减总价、特价房等各种名义打折促销的楼盘早已达到七八十个,无论是在销售的老盘,还是新推的房源,几乎没有楼盘没有必定优惠的。但目前优惠幅度最大的楼盘之一,仍然是华元房产天鹅堡项目,其总价达到300万元的房源推出“存5万元最高可抵50万元”,总价优惠可达45万元。

  而在杭州的众多居住板块中,下沙依然是打折、降价、促销最集中,幅度也是最大的区域之一。继各种各样的“存3万元抵25万元”,9.4折优惠,“存2万元抵12万元”,车位“存1抵5”的活动之后,又有楼盘打出了8.8折左右的优惠。

  白马尊邸的商铺推出存10万元抵50万元,市中心一些品牌楼盘,也推出了总价不低的优惠。从目前的情形看,优惠后房源的折扣率一般都在8.5折以上,目前未有更大的折扣涌现。

  虽然从面上的情形看,目前杭州楼市打折的情形有全面铺开之势,但业内人士预测真正激烈的价格战,或在5月。

  双赢机构总经理章惠芳以为:“目前的折扣战更多的还是开发商在试水,利用存抵活动吸引客户,或者推出恰当的优惠看看能否促进销售。而从目前的迹象看,5月份房博会前后,可能优惠活动将更为白热化。”

  市场心态开端分化

  市场买卖双方的心态也在发生变更。原先排队抢房的购房者开端陷入张望,而开发商则开端更为理性。

  一方面是成交的低迷,另一方面则是供给量的连续放大。

  根据最近两年来的土地供给情形以及今年的新盘预告情形,今年杭州主城区新上市住宅面积可能达到900多万平方米,加上目前的存量住宅面积,如果再加上萧山、余杭的320多万平方米房源,新旧房源加在一起,今年供给量有望超过1000万平方米。一些业内人士坦言,虽然确实的供给量目前还很难预测,但今年的供给量很有可能是近几年最高的。

  综观各种因素,今年调控、通胀等因素并存,形势趋于严格。一方面受到2009年土地市场大年的影响以及2010年底存量的积聚,供给量将会大增,从而带来竞争的加剧。另一方面,在调控不放松的前提下,需求虽然会受到通胀刺激,但也不会发生爆发性的增加。在这样的形势下,价格很难坚挺。

  九堡某开发商表现:“接下来推的房源定价确定会更理性,优惠促销也会有一些。”

  还有某豪宅楼盘则表现要低调开盘。楼市奥妙时代,开发商极其谨言慎行,张望市场的心态更广泛了。一开发商表现:“接下来房价降低一些的可能性是非常大的,现在不降可能根本就没方法开盘卖了,但具体回调多少不能一概而论,不同的区域、不同的产品、不同的开发商会有所差别。”

  一些业内专家也以为,一方面短期内房地产调控政策不可能松懈;另一方面,虽然很多房产企业号称暂时不差钱,但多数房企难以蒙受半年卖不出房的压力。同时,市场在调整的时候有其规律,量变早于价变,成交量大跌后,价格必将下跌。“从目前的政策执行力度和市场变更情形来看,与其挨到下半年更加骑虎难下,还不如目前认清形势早点让步,放下姿势。硬扛下去资金和销售的压力太大了。”某业内人士以为。