经历了2010年政府对房地产市场一系列的宏观调控之后，中国商业地产见证了写字楼、零售、投资范畴的新高点。市场对商业地产的关注与日俱增。

　　有统计显示，2011年前2个月，中国房地产开发投资同比增加35%,，高于2010年全年33%的涨幅。尽管人们曾经预期政府整治房地产行业的举措会减缓房地产的建设，但中国房地产固定资产投资增加的速度依旧在加快。在中国政府宏观调控住宅市场的背景下，越来越多的开发商和投资者已经开端转战商业地产。

　　与此同时，亚洲变更的经济形势为中国城市带来更多机会，上海、北京、深圳等一些经济中心，在写字楼市场越来越具备竞争力，这些城市正在成为跨国企业办公室选址新方案的目的城市。

　　租金看涨

　　高纬环球2011年第一季度写字楼和零售研究报告显示，中国写字楼和零售物业市场在第一季度表示出稳健增加的租金水温和活泼的市场态势。

　　第一季度，高品德写字楼租赁兴旺，写字楼租金连续上升。在北京，不断上升的市场需求和有限的高端写字楼空置面积推进甲级写字楼租金不断上涨，按使用面积计算平均有效净租金达到322元/平米/月。北京写字楼市场的另一明显趋势是内资企业的写字楼需求倍增，吸纳了很大比重的市场供给。上海的高品德写字楼租赁兴旺，平均有效净租金达到363元/平米/月，继续领跑中国大陆写字楼市场。作为中国经济发展最快的城市之一，成都写字楼市场租赁活泼，但随着大量新项目投放市场，未来空置率有望走高。

　　同时，宏观经济的积极表示晋升了中国消费者的信念指数，不断增加的购置力将中国零售地产推向新高。受到春节的影响，第一季度北京和上海零售市场表示活泼，市场整体空置率降低。各业态都体现出积极的扩大趋势。租金方面，北京优质商铺租金基本稳固，有小幅度上升。在上海，受到国际零售商在上海的扩大计划影响，使得优质零售物业需求上升，租金升高。未来将有大体量商业新项目入市，预计市场吸纳率可观。成都零售市场在2011年将有几大新项目入市，而奢靡品牌也正在加快其在成都的扩大步伐。

　　高纬环球中国区零售地产服务部执行董事JamesHawkey对中国零售市场未来发展远景的断定是：“在北京，Gap是近期在北京将有较大动作的国际零售品牌，现今在北京有2家店铺。其他一些国际零售品牌也正在积极扩大北京的零售版图。但是新增供给量上升的速度会比市场需求上涨的速度更快，因此大批的新增供给量可能会带来空置率上升，尤其在中关村和亚奥区域，甚至可能造成一些零售项目经营惨淡。在上海，随着需求上升和国际零售商继续扩大，市场总体保持强势。在接下来12个月，将有不少新项目入市，例如名人商业大厦、越洋广场和中信广场。”

　　对于中国二线城市零售地产的发展状态，他补充道：“中国二线城市已经成为许多国际零售品牌的主要关注点之一。例如在成都，Zara和H&M在2010年进入市场，各开了2家店，H&M第3家店将在近期开业。成都是一个典范的中国二线城市，不少大型购物中心即将入市。成都凯丹广场在2010年底竣工入市，现在新建的项目还有来福士广场和万象城，都将在2012年竣工。现阶段成都市场总的来说比较平衡。但是在不少二线城市，却涌现了新增供给量远远高于市场需求的现象，许多超大型购物中心在短期内就已经竣工入市。”

　　投资活泼

　　在投资范畴，大批投资涌入商业地产范畴，其中不仅包含国外资本，国内机构投资者正逐渐成为主角之一。在工业物业范畴，2011年，中国的工业物业市场价格将由于供给缺乏而需求兴旺继续保持良好的增加态势，这一趋势在北京、上海、重庆等城市将表示得尤为显著。

　　高纬环球《全球工业物业报告》显示，2010年亚洲地区工业物业租金上涨幅度超过了5%，跟全球大部分工业地产市场衰退的情形形成鲜明对照。北京2010年工业物业租金同比上涨18%，占领全球工业物业租金增加最快城市排行榜第2名。高纬环球中国区董事总经理张良军表现：“2011年，中国的工业物业市场价格将由于供给缺乏而需求兴旺继续保持良好的增加态势，这一态势在北京、上海、成都、深圳重庆等城市表示得尤为显著。同时，由于中国政府对于工业用地指标分配实施了更为严厉的总量掌握，而各类投资特殊是与内需增加相干的投资对工业物业的需求有增无减，这一增加趋势在未来将得以延续。”

　　2011年，由于住宅投资受政策严控影响，部分投资资金流入商业地产范畴，尤其是住宅被限购的一二线城市更加显著。预计随着政府对住宅调控政策的进一步监管和落实，会加快国内外投资者布局商业地产的步伐。随着经济的进一步复苏，对商业地产需求也在逐步释放，这也在必定程度上支撑了投资者向商业地产进军的决策。据悉，高纬环球投资部团队在过去的半年内已经持续促成3宗整栋商业物业交易，总投资额超过人民币40亿元，创五大行之最。

　　高纬环球投资与资本市场部中国区董事叶成宇表现，2011年国内商业地产投资范畴延续2010的活泼态势，中国仍然是海外机构投资者重要的目的投资市场。“以上海为例，不包含土地交易，仅一季度就有7个整栋物业交易，成交逾46亿人民币。其中港台及国内投资者交易量占50.4%，海外投资者占49.6%，写字楼占44.5%，综合体占22%，商场12.5%，酒店占21%。”

　　外部利好

　　在国内因素推进商业地产向好的同时，国际因素，特殊是亚洲经济形势的变更为中国商业地产发展注入了外部利好因素。

　　高纬环球《全球主要写字楼市场报告》材料显示，由于甲级写字楼可租面积有限，市场需求连续兴旺，香港写字楼租金水平在2010年上涨幅度达51%。香港中央商务区写字楼租金在2010年占领全球最贵写字楼排行榜第1名位置。

　　高纬环球的剖析以为，随着经济继续回暖，新增供给量仍然有限，香港中央商务区将迎来更多的写字楼需求，租金将继续上升。如果这一趋势连续，至少到2012年香港市场不会存在租金低廉的写字楼供给。市场上一些重视下降成本的跨国企业正在追求新的写字楼选址方案。随着香港写字楼租金水平继续升高，中国的上海、北京、深圳等一些经济中心，在写字楼市场越来越具备竞争力，这些城市可能成为跨国企业办公室选址新方案的目的城市。

　　上海、北京和深圳的中央商务区在过去的几年间发展敏捷，在一些方面已经能够和世界一流金融中心相提并论。尽管北京的写字楼租金在近期经历了大幅上涨，但中央商务区的租金跟香港比起来仍然很低。跟香港比起来，北京和上海的租金不到其1/3的水平，而与此毗邻的深圳，只有香港写字楼租金的1/10左右。

　　另外，受到近期不幸发生的地震和海啸影响，许多在日本的跨国企业正重新评估在东京乃至日本的业务策略。据悉，已经看到部分公司临时迁往大阪和周边城市，有些汽车症结部件生产商决定在中国设立新的生产设施。尽管这些还只是个案，但可以确定的是大地震必将给日本经济和周边其他国家市场带来深远的影响。

　　对此可能性，张良军以为：“中国内地规模空前的城市化过程和连续的经济发展不仅为商业房地产市场供给了强劲的需求，基础设施的不断完美也为跨国公司在中国地区乃至亚太地区的产业布局和选址供给了更加多元化、更加灵巧的策略选择。一方面，香港、上海、北京等核心城市的写字楼市场将延续其强势的表示，另一方面，核心城市周边的写字楼市场及工业园区也将受惠，为相对低成本的研发设施、数据中心、呼叫中心等后台办公室的供给现实的解决方案。”