调控当下，不少企业一哄而上转战商业，一场无筹备的“混战”在即，企业得小心。

　　资本如同流水，如果河道被堵，它们会流向其他出口。如果出口只有一条，它们会奔涌向前，而不管那条河道是否足够蒙受。由此流水将面临两种命运其一是找到了好的归宿，汇入大海；另一种是由于河道的容量不够，被排斥出后，没有方向地流淌，最后在残暴的烈日下蒸发。

　　还好，资本并不是流水，资本后是一群智慧的人类把持者；商业地产也不是一条狭小的河道，只是它有自己的“游戏规则”。目前房产调控不断，本来在住宅房市驻留的资本纷纭转战商业地产，“商业地产迎来春天”的说辞泛滥，但这种想像是否过于美妙？也许，对于资本来说，更应当小心的是，不要将转战进行成一场无筹备的混战。

　　低租金折射商业地产现状

　　根据国家统计局公布的2010年全国房地产市场运行情形，办公楼与商业营业用房的销售面积与销售额分离增加21.9%、31.2%和29.9%、46.3%。开发投资额继续保持高增加率，分离为31%和34%。

　　同策剖析报告以为，随着目前房地产调控政策越来越紧，限户籍、限购、限贷的三限政策使得住宅地产远景黯淡，商业地产由于不受政策影响的波及，其投资价值正在凸现，人们开端把注意力对准商业地产，商业地产涌现爆发式增加。

　　与进入者的喧闹形成对照的是，商业地产的现状似乎并不火热。

　　商业地产到底有多大吸引力？上海中原研究咨询部总监宋会雍侃侃而谈，“事实上，在交易中，商用物业的投资回报率并不高。以甲级写字楼为例，其租金曾在2008年达到高点，平均在9.2元/平方米/天；在2009年底2010年初时，平均价格在7.6-7.8元/平方米/天，这里有金融风暴的因素，导致租赁不旺。2010年租金价格开端回升，达到8.2元/平方米/天左右，但速度并不快。其中中心区的陆家嘴(600663,股吧)、南京西路也不超过10元/平方米/天，回报率也仅在4%左右。”

　　而这已是成熟片区，目前作为商圈物业重点的嘉定、松江、宝山，以及金山、南汇等新型的专业市场，人气更显不足。

　　对于办公楼租金的为难地步，上海荒岛房产工作室副总经理黄欣伟以为，这主要是因为连接型中端的缺失。“小的办公产品，租赁业主看不上；高端的办公产品，租赁业主又租不起，由此造成办公楼租赁情形并不乐观。办公楼租赁涌现的问题是数量剩、构造缺，事实上，哪里有那么多的需求呢？”

　　对于投资价值取决于收益率的商业地产来说，低租金无疑是致命伤。而同时一些商业地产项目所面临的窘境也并不让人乐观。

　　在闵行区某著名商业中心，一位租户向记者反响，在去年冬天上海下雪时，商场方面竟然关闭了空调，以勤俭开支。而这样的现象并非稀有，当开发商和投资者贸然闯进商业地产时，是否想过，商业地产真的有那么好吗？