从2010年4月17日新“国十条”打响新一波房地产调控第一枪至今,整整一年,三轮政策的密集出台,显示出政府对房地产市场调控的力度和决心可谓空前。一年后,各地楼市房价到底降了没有？调控效果究竟如何？楼市拐点何时涌现？针对这些问题,本报记者在上海、北京、深圳等一线城市跑楼盘,访中介,展开了实地调查。记者采访发现,虽然投资客已经基本离场,但在市场一片唱跌预期的背后,房价上涨的动力依然存在。在开发商营销策略和刚性需求的支持下,热销场面仍不断上演。

　　北京 个别楼盘房价“真摔” 大部分项目仍张望

　　⊙记者 于祥明 ○编辑 王晓华

　　北京房价真得降了吗？18日记者调查后发现,北京个别楼盘房价“真摔”,大部分项目仍张望。在馨然嘉园限价房等保障房入市压力下,北京局部区域的一些开发商也自动以价换量,市场调整态势进一步强化。

　　北京个别楼盘“真摔”后走稳

　　“现在只剩下一套一层的房子,价格在21000元/平方米左右,新一期可能在4月底5月初开盘,预计价格和现在差不多。”远洋一方项目销售员介绍说。

　　记者以购房者身份多次讯问,现在如果买房,价格上是不是还能有优惠,均得到否认的回答。

　　值得一提的是,远洋一方北润园项目是北京率先“真摔”的项目。最初开盘价为每平方米25000元左右,而3月上旬再次开盘时一下子降了4500元/平方米,个别房型甚至在每平方米19000元左右,降幅近20%,为此招致一些前期的购房者要求退房。

　　“我们现在还有85-89平方米的两居房,价格在15000元/平方米左右,按揭贷款9.8折。”位于北京房山长阳的绿地花都苑销售人员向记者说,该项目是精装修,性价比是区域内最好的。

　　记者了解到,该项目最初拟定的销售价格在16996元/平方米-18068元/平方米之间,如今也是实打实每平方米降了2000元-3000元,降幅约16%。

　　“房山长阳中铁建馨然嘉园项目直接销售价格就是12500元/平方米,每平方米下调了4000元-5000元,这对周边包含绿地花都苑等项目形成了压力。”北京中原地产一位工作人员说。

　　须要指出的是,记者了解到,目前馨然嘉园(中铁长阳国际城)项目是今年北京首个“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目,一经推出便受到市场热捧,目前已经全体销售一空。由此来看,楼市购置力仍然十分强劲,相干区域房价虽有压力,但再次大幅降低的可能性不大。

　　记者在调查中发现,目前购房者大多是首次或改良性需求的青年人或中年人,投资性购房者虽也在看盘,但基本都被拦在门外。在对多个项目进行调查时,销售人员一般都会讯问记者是否符合购房条件,以免日后涌现不必要的麻烦,糟蹋买卖双方的时间。这说明目前支持楼市的,大都是刚性需求,而一旦政策松动,双重需求叠加有可能引起报复性反弹。

　　大部分项目仍在张望

　　虽然有部离开发商自动或被动降价,但强劲的购置力使市场远景并不十分明朗,大部分项目仍在张望。

　　“我们二期开盘价为27000元/平方米,现在在三环邻近这个价格不算高。”位于丰台区玉泉营的中国铁建(601186,股吧)青秀城销售人员说,后期开盘项目标价格也不可能降,有些相似花园洋房的价格可能达到35000元/平方米。

　　记者了解到,该楼盘去年12月份一期开盘价26600元/平方米,一期成交均价在25806元/平方米。这样来看,该项目售价仍呈上涨趋势。

　　而记者在北京西南三环邻近万年花城调查时了解到,该项目仅剩几套一层住房可售,均价高达36000元/平方米(送花院和地下室)。而在2008-2009年行业低谷时,该项目均价甚至到过万元邻近。房价涨幅之高,高位坚挺之强可见一斑。

　　事实上,目前北京绝大多数楼盘均是“高位彷徨”。

　　“我年初在北京大兴买的二手房,均价15000元/平方米,虽然年后北京又出台了更严格的限购令,但周边的房子并没有降,还涨了几十元至几百元不等。”一位朋友向记者说。

　　“我也在关注降价楼盘,但真降的不多,或者说很少,”北京中原地产张大伟说:“目前来看,价格显著下调还须要必定时间。当然,调控政策这么猛,北京房价暂时也没有大涨的。”