供给趋紧需求强劲 创下6年来单季最大涨幅

　　市场供给趋紧,再加上跨国公司连续强劲的需求,推进着沪上甲级写字楼市场租金快速上涨。近日,仲量联行发布最新市场报告指出,今年第一季度,上海中央商务区甲级写字楼租金较去年第四季度上涨6．6％至8元／平方米／天。尤其是浦西甲级写字楼市场,租金增加更为强劲,达到8．2元／平方米／天,涨幅高达8．8％,成为自2005年第一季度以来最大的单季涨幅。商报记者注意到,在浦西卢湾区和静安区的租金表示优于其他各区,租金涨幅双双超过10％,分离达到10．4％和10．2％。

　　浦西写字楼租金敏捷上涨

　　今年第一季度,上海中央商务区甲级写字楼市场并没有新增供给入市,目前,上海市场上已建成的甲级写字楼大部分处于满租状况,甲级写字楼市场上的可租赁面积仅仅集中在一些新竣工的项目中。而新增供给的缺乏和宏大的市场需求致使上海甲级写字楼市场整体空置率降至5．6％。

　　商报记者了解到,小陆家嘴(600663,股吧)的花旗银行大厦已经满租,时期金融中心的入住率达到99％,汇丰银行大楼(国金中心一期)为97％,汇亚中心为95％,上海环球金融中心的入住率亦达到81％,“但实际上,除去之前出租的面积和最近出售出租的面积以及正在洽谈之中的面积以外,上海环球金融中心当前在市场上实际可供出售或出租的写字楼面积已经不足5％。”仲量联行上海投资部总监李凌泄漏说,“现在也只有中低区的个别楼层可供出租了。”

　　市场供给趋紧的同时,跨国公司又在连续扩大,推进着上海甲级写字楼租金的上涨。仲量联行上海董事总经理顾东尼表现,“跨国公司连续的扩大计划晋升了业主的信念与议价才能。”

　　越来越多的业主利用外资企业纷纭扩大的机遇进步租金,今年第一季度,全市甲级写字楼租金达到8元／平方米／天,环比上涨6．6％,与去年同期相比,已经大幅上涨24．1％。而浦西甲级写字楼市场的表示更为精彩,一季度平均租金强劲上涨8．8％,达到8．2元／平方米／天的水平,继2010年第四季度后再次刷新浦西自2005年第一季度以来单季环比涨幅的纪录。其中,卢湾区和静安区本身的写字楼供给量相对有限,又没有新增供给入市,租金表示优于其他各区,在今年第一季度租金分离上涨10．4％和10．2％;在浦东,甲级写字楼市场的平均租金稳步上升至7．7元／平方米／天,环比上涨3．7％。

　　值得一提的是,在一季度中,超甲级写字楼市场的租金表示更为抢眼,浦西和浦东市场的平均租金环比分离上涨10．9％和4．1％,租金分离为9．7元／平方米／天和8．6元／平方米／天。

　　行业扩大推进租赁强劲需求

　　今年第一季度,上海甲级写字楼租赁市场并未受到春节长假的影响,继续保持活泼态势,各行业强劲的扩大需求推高了写字楼市场的净吸纳量。仲量联行指出,出于对未来中国业务增加的良好预期,各行各业的跨国公司纷纭加入了扩大大军。

　　商报记者了解到,供给专业技术和管理服务的全球集团ＡＥＣＯＭ在静安寺的会德丰国际广场租赁6300平方米的写字楼面积,相较其之前的办公面积,扩大了60％左右;三菱电机在南京东路上的名人商业大厦租赁了约3000平方米的写字楼面积,扩租近50％。

　　浦东甲级写字楼租赁市场同样火爆,金融类企业、外资专业服务类企业以及制造类企业成为吸纳市场供给的主力。摩根士丹利在一季度中,分离租下了小陆家嘴的上海环球金融中心约6000平方米的写字楼面积以及龙阳路的浦东嘉里城8000平方米的面积;普华永道也在陆家嘴的星展银行大厦内扩租了2个楼面的写字楼,扩租面积约5400平方米,是其原有楼内租赁面积的一倍;富士通同样在地处小陆家嘴的太平金融大厦内预租了近5400平方米的写字楼面积。

　　2011年一季度,浦西甲级写字楼市场的净吸纳量达到了4．31万平方米左右,较去年同期增加近八成;而浦东甲级写字楼市场的净吸纳量更是达到约6．51万平方米之多,是自2000年以来最高的季度吸纳量之一。

　　非ＣＢＤ写字楼缓解供给压力

　　随着中央商务区(ＣＢＤ)甲级写字楼市场没有新增供给入市,上海非中央商务区的甲级写字楼正在缓解市中心的供给压力。

　　商报记者注意到,去年第三季度时,上海中央商务区甲级写字楼租金为7元／平方米／天,非中央商务区为4．5元／平方米／天;而在刚刚停止的今年一季度中,中央商务区甲级写字楼租金已上涨至8元／平方米／天,非中央商务区写字楼租金虽然亦有上涨,但幅度较小,为4．9元／平方米／天。显而易见,两者之间的租金差距正在不断地拉大。仲量联行在报告中指出,中央商务区甲级写字楼的供给紧缺以及其与非中央商务区甲级写字楼租金差距拉大使得非中央商务区甲级写字楼在今年第一季度广受青睐,不少企业斟酌到成本等问题,将办公地址迁至非中央商务区。

　　据介绍,今年第一季度中,上海非中央商务区甲级写字楼市场中共有两个写字楼项目竣工,分离是浦东龙阳路板块的浦东嘉里城和长宁区中山西路板块的中山万博广场。其中,浦东嘉里城紧邻浦东新国际展览中心,在一季度竣工交付,为甲级写字楼市场带来约8．87万平方米的新增供给量,在必定程度上缓解了浦东陆家嘴区域供给紧张的状态,商报记者了解到,浦东嘉里城在交付时预租率已接近50％,这在非中央商务区写字楼项目中是相当少见的,许多无法在目前所处的中央商务区甲级写字楼内找到可扩大面积的租户将会入驻其中;而在浦西非中央商务区,中山万博广场于一季度竣工,为浦西非中央商务区市场新增4万平方米的写字楼供给。