房产新政频出，买房卖房官司不断

　　省高院出台指导看法为房产纠纷划出“是非线”

　　本报请律师结合常见案例为你一一解读

　　无论是去年4月的房产新政“国十条”，还是今年1月的“新国八条”，对房产交易来说都影响重大，不可避免造成了一系列关于买卖房合同纠纷：已签了合同的买卖双方反悔了或者贷不出款了，怎么办？有些人超过了规定的购房套数，买不成了，怎么办？

　　各级法院对这类官司如何处置存在较大争议。昨天，几经调研访问并十易其稿的浙江省法院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干看法(试行)》(下称《看法》)由省高院发布执行，十三条指导看法为这类纠纷划出了“是非线”。

　　房产新政并非“不可抗力”

　　司法界有一种观点以为新政属于“不可抗力”，以为买卖双方可以此为由，要求解除合同并无须承担违约义务。

　　但是高院《看法》以为，调控政策不属于“不可抗力”。因为根据法理，只有同时具备“不能预感、不能避免和不能战胜”三大要件才属于“不可抗力”领域，可是自去年“国十条”来，中央和地方频频出台政策，调控目的非常明确，完整称不上是“不可预感、不可避免和不可战胜。”

　　对这种调控政策，高院认定为是“不可归责于当事人双方的事由”，也就是买卖双方都没有错，法院许可当事人提出解除合同，也酌情承担出卖人实际付出的费用等合理损失。

　　即使解除合同 也要支付合理的中介费

　　《看法》第九条规定，房地产经纪机构恳求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情予以支撑；但对未予明码标价、虚伪误导、混杂标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价，以及其它违背《房地产经纪管理方法》等规定的收费，不予支撑。

　　“限贷”和“限购”处置不一样

　　省高院民一庭庭长许惠春强调，对于“不可归责于当事人双方的事由”规则不能滥用，在现实中，有些买卖双方只是受新政的间接影响，却想借此转嫁自己本应当担当的交易风险，所以《看法》明确只有符合“纯洁因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确切无法继续实行的”情况下，才可以实用这个规则。

（编辑：SN026）