朝阳东五环外与通州接壤处楼盘纷纭明折暗降开发商不想承认专家剖析资金链是降价主因

　　通州楼市降价风正向朝阳吹

　　日前，通州的京贸国际城、珠江国际公馆、华业东方玫瑰等楼盘纷纭降价“跳水”，就连一直“死扛”的K2地产也加入打折促销行列。

　　随着位于双桥的远洋一方三期打出1.8万/平方米的“超低价”，预示着这股从通州吹来的“降价风”正式“吹”到了朝阳区。

　　记者调查发现，京东地区楼市的降价风潮近日正式“迈过”了通州与朝阳的分界限——八里桥，并向朝阳的双桥、常营、杨闸等地蔓延。

　　采访中记者发现，这些被波及的楼盘与通州相距不过3公里。

　　现象

　　闭口不愿谈特价实则降了7000元/平米

　　9月26日，记者来到距离通州不足3公里的双桥远洋一方售楼处。

　　售楼处内的销售人员告知记者，9月10日他们刚刚推出了三期项目，主要以低密度的5-6层板楼为主，目前销售情形不错。

　　在采访中，销售员始终闭口不提售房均价，也不承认推出了特价房，只是称：“我们都是一房一价，您想看什么户型、什么楼层，我给您查价格。”

　　记者综合了销售情形和各个户型后发现，该项目比较抢手的是89平方米左右的三居室或两居室，均价每平方米18000元。

　　而此前，远洋一方一期、二期最高售价曾超过25000元/平方米。

　　对此，销售员也不得不承认，如今价格确有下调。“主要是限购的影响，很多有钱人买不了房，能买房的都是刚性需求的人，他们对性价比的要求很高。”对方解释说。

　　记者注意到，该项目受降价影响，3—4层的户型几乎售罄，2层、5层也仅仅剩下几套，只有1层和顶层还有较多剩余。

　　朝阳东侧都在降市民仍然不买账

　　相比远洋一方，降价了却仍卖不动的楼盘更多。

　　在杨闸环岛东侧的北京新天地，日前五期31号楼正式开盘，推出10套特价房，均价约在21000元/平方米。

　　“特价房还有，您可以去售楼处看看。”售楼处为了招揽生意，特意在北京新天地小区门前增长了一个临时咨询点。

　　一名女业务员还打出“特价房”的易拉宝条幅，她告知记者，快一个月了，10套特价房仍没售罄。

　　北京新天地售楼处门前用于载客户看房的电瓶车上，两名销售员正坐在一起聊天，售楼处内也空空荡荡。

　　采访的一个小时里，记者未见到看房人。

　　据了解，北京新天地项目曾在2009年时卖到28000元/平方米，如今价格已回落了7000元。

　　与远洋一方、北京新天地几乎在同一“经度”上的北京像素，曾因其跃层构造的商住特色而吸引购房者，但是近日当记者来到该售楼处时，也没有见到看房者。

　　目前北京像素正在销售的是南9号楼和南10号楼，两栋楼都推出了8折优惠，均价在20000元/平方米，有四成房源仍未售出。

　　北京像素的销售人员告知记者，今年年底前，他们还会推出一栋楼，估量新盘价格会在19000元/平方米左右。

　　位于朝阳区东坝的首开常青藤，距离通州也并不远，该项目业主们称最近也听到了国庆以后，项目再开盘时每平方米售价至少将降低3000元。

　　业主

　　究质量问题老业主要“维权”

　　面对降价，新老业主们的心态迥然不同。降价已经成为事实的远洋一方，将面临老业主的维权行为。

　　在远洋一方的业主论坛上，记者看到这个“维权”阵地又活泼了起来。

　　虽然业主们广泛提出的都是房屋质量问题，但是在字里行间，“钱”字却没少提，业主正酝酿向开发商议说法。

　　远洋一方的销售员对此解释称，开发商和物业正在积极对房屋漏雨等质量问题进行修补，如房屋质量确有问题，业主可按合同解决，退房、退差价的要求其实还是跟房价有关，质量维权只是一个引子。

　　对此，筹备购房的新业主却以为目前已经到了抄底的好机会。

　　筹备在远洋一方购房的李先生就以为，如果房价还会大幅降低，到时候大不了交了违约金以后退房，再依照低价买一套便是了。

　　作为远洋一方一期业主的王彬先生面对降价表示得很沉着，他在2008年初买房时单价为12000元，如今无论房价是25000元还是18000元，他都认为与自己没有关系。

　　“我买房子是为了住，每平米100万和每平米100元都一样。从长远来看，我的房子还是升值了。”王先生说。

　　在常青藤、北京像素等业主论坛上，也已有业主发帖讨论楼盘降价的事。

　　开发商

　　朝阳

　　避谈降价和业主维权

　　就朝阳东部楼盘降价一事，记者在采访远洋一方等项目标负责人时发现，对方均不愿意谈起“降价”这个事实，甚至对“特价房”的推出也遮遮蔽掩。

　　开发商最多只是承认“有几套房子户型和楼层比较特别，所以特价”。

　　“现在别提降价了，更别提什么业主维权之类的，要不是市场状态如此，谁不愿意卖高价？”远洋一方的项目负责人无奈地说。

　　通州

　　两区楼市“唇亡齿寒”

　　相比之下，通州的开发商则以为，通州与朝阳，尤其是五环以外的管庄、双桥、杨闸、常营等地的房价，是“唇亡齿寒”的关系。

　　通州新华联运河湾营销总监李明表现，购房人心里面都有一个价格尺度——通州楼市均价降到了1.4万/平方米，朝阳临界地区的房价怎么定？

　　李明以为，依照区位和距离来考量，朝阳管庄等地区，虽然比通州更靠近城区，但优势并不大。

　　他表现，在现今限购政策保持不变的前提下，有购置资历的人总数是固定的。

　　“不在朝阳出手，就可能去通州签约。”他举例说，现在通州已经降到了14000元，如距离通州仅1—3公里的朝阳东部死扛不降，购房人自然会选择通州。

　　“不过是多踩一脚油的事，却能省下很多钱。”他说。

　　同时，李明表现，虽然通州是“下游”，但北京楼市定价是符合“倒推法”原则的。

　　从前几年销售价格来看，通州楼市每平方米均价比朝阳低3000-5000元，如今通州多个“明星楼盘”降价，“倒推”朝阳临界通州地区的楼盘，售价自然不应再超过2万元。

　　二手房

　　价格较稳固降幅不超1000元/平米

　　与新盘频频降价的趋势不同，通州及双桥、管庄、常营等处的二手房价格并未受太大影响。

　　昨天下午，记者访问了该地区的链家地产、我爱我家、中原地产等几家门店发现，双桥、管庄、常营等地区的二手房价格约在每平方米20000元至22000元左右，几乎与当地新盘价格持平。

　　门店的置业顾问均表现，二手房虽然也受到了限购令的影响，成交量确切降低，但是价格却没有涌现太大松动，降低幅度不超过1000元。

　　同样，通州二手房价格也并未涌现显著松动，梨园等地区的二手房价格仍然在16000—17000。

　　链家中介职业顾问王杰以为，限购令导致购房者数量降低，在这种情形下，除非是焦急用钱的房主，否则不会在市场低迷的情形下出售房子。

　　同时，二手房周边的配套和开发要强于新盘，因此所购置的人群也是刚性需求，买卖双方都是以需求为交易动机，因此价格高低浮动的可能性不大。

　　“二手房主和开发商不一样，不可能赔钱卖。”置业顾问们表现，开发商虽然降价打折，但是其楼盘价格仍然高于成本。

　　顶多是少赚点，但是敏捷将房屋销售出去后，资金回笼还可以继续拿地周转，谁的土地储备多，谁就能够有把控市场的优势。

　　但是二手房主则不能够这样去运作，他们卖房就是为了赚钱，而不存在为了回笼资金、巩固资金链等原因。

　　对二手房主来说，在市场不景气的情形下，可以选择租房、抵押等情势，也比降价出手要赚钱得多。

　　文/记者 张子渊　特稿记者蒋举 制图/周建文

　　●专家说法

　　不太可能波及“内城”

　　著名地产评论人杨少锋以为，朝阳区项目标开发商，不承认降价受通州影响，这个说法也没错。

　　现在北京市场的开发商有三类，一类是“可降可不降”，即资金链还没断裂，手里也没什么房子，留着看趋势；第二类是“不敢降”，生怕老业主闹事儿，影响了多年来经营的品牌，得不偿失；第三类是“非降不可”。

　　前一段时间闹得风风雨雨的几个降价项目，就是资金链紧张，加上产品集中上市的压力，必需顶着各种风险降价，“以价换量”完成销售任务。

　　至于降价之风会不会波及北京“内城”，杨少锋表现，根据上述三种情形，资金链和销售压力之间的矛盾是否能解决，才是降价与否的重要因素，并不存在是否跟风或者蔓延的问题，假如盘子不大，资金不紧张，继续扛着房价的开发商还是不少的。

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