达华庄园一栋别墅正在施工。本报记者 白雪摄

　　只求安身之所的人也许很难懂得，有人住进了别墅还嫌不够大、不够奢华。

　　近日本报接到举报，北京市昌平区北七家镇达华庄园的一栋别墅，原是一座建筑面积205平方米的三层小楼，从2008年起开端扩建，现在已经“长胖”、“长高”：不仅变长变宽，更高出一层，变成了四层楼。

　　日前，有媒体报道著名歌星董文华位于北京市顺义区后沙峪的别墅经私改，外观变成了欧式城堡状，属违规建筑。此前郭德纲(微博)、李湘(微博)等人也被指私改别墅。除了影视名人，其他别墅业主也各有创意，上海还有人在三层别墅外安装观光电梯，在两栋别墅之间挖地下通道。

　　买了别墅就可以随便改扩建吗，谁来管这事儿？中国青年报(微博)记者访问了达华庄园及相干部门。

　　只求安身之所的人也许很难懂得，有人住进了别墅还嫌不够大、不够奢华。

　　近日本报接到举报称，北京市昌平区北七家镇达华庄园一栋别墅，原是一座建筑面积205平方米的三层小楼，从2008年起开端扩建，现在已经“长胖”、“长高”：不仅变长变宽，更是高出一层，变成了四层楼。

　　日前，有媒体报道著名歌星董文华位于北京市顺义区后沙峪的别墅经私改，外观变成了欧式城堡状，属违规建筑。此前郭德纲、李湘等人也被指私改别墅。除了影视名人，其他各地别墅业主也各有创意，上海还有人在三层别墅外安装观光电梯，在两栋别墅之间挖地下通道。

　　买了别墅就可以随便改扩建吗，谁来管这事儿？中国青年报记者访问了达华庄园及相干部门。

　　别墅“长胖”、“变高”

　　本报记者在达华庄园问路，小区里的人说，要找F3容易，往里走看见那栋最高的就是。

　　从墙外看去，F3是一座外墙还没完整装修好的四层建筑，北侧脚手架上三名工人正在作业。紧邻F3的住户也在施工，但其面积、高度和F3相比都矮小了一截。

　　投诉F3的是在其正北方的F4业主许华(化名)。据许华描写，从2008年起，F3号楼开端扩建，严重影响了F4北侧的采光。许华称，他对F3进行丈量后发现，F4由原建筑面积205平方米扩建至1200多平方米，“本来F3和F4的户型一模一样，现在F4往东、往北各扩了约6米，往西、往南各扩了约1米，往上长高了一层。”

　　许华表现，F3扩建导致本来在冬天有充分阳光的F4没有了阳光。

　　在许家多次举报后，昌平区城管大队于今年3月26日给出回复称：已责令施工人员停工，并联系F3号楼业主。后来F3的围墙上也张贴了停工接收处置的通知。不过，停工一段时间后，F3又继续扩建。许华说，他们继续向城管举报，但北七家城管分队来处置几次以后，再也不管了。

　　但F3业主意晨(化名)再三表现，目前只是装修，并未加建。看起来加高的那一层，“是我把尖顶变成了平顶”。他以为，“自家扩建至1200多平方米”的说法“是没有根据的”。他说小区约有70多户，F3是他在2007年前后买的首套别墅。由于家里人多，父母等一共十几口人须要居住，因此对房屋进行改造。

　　在张晨看来，许华不应当举报甚至“闹事”，因为许和其亲戚在这个小区是带头要求加建房子的，“等他们自家建好了，就不许别人建。”他还说，小区装修队就那么几个，给张家装修的，就是此前给许家装修的，许家也扩建了200~300平方米。

　　本报记者就上述情形采访了北京市昌平区城市管理监察大队。该部门给出的书面回复是：3月16日，昌平城管第一时间达到华庄园F3施工现场进行执法检查。由于业主不在，只有工人在施工，执法人员现场张贴了责令矫正通知书、谈话通知书，并向达华庄园物业及业委会发放工作建议函，建议其增强管理，严禁建筑资料和施工人员进入小区，从源头上禁止违法建设的发生。5月10日和6月25日，执法人员两次查封施工现场，此后每天不定期对施工现场进行检查。但施工方擅自将查封条撕毁，继续施工。执法人员多次联系业主，但至今F3业主仍未到城管分队接收处置，直接导致相干执法程序无法正常实行。

　　小区80%别墅被改造？

　　在华达庄园，本报记者看见，有人在庭院里用水泥等建材搭了异域风情的拱顶凉棚，高度超过3米；有人把院子大门改成中式庭院，雕梁画栋。

　　事实上，如果这些“创意”没有向规划部门申请审批，依据城乡规划法第四十条，在别墅附属土地上进行建筑物、构筑物的建设均属违法。

　　“这个小区家家都扩建，没有一户不扩建的。以前我站在河那儿一观望，对面景致都看得见，现在都看不见了，全堵死了。”张晨说，家家户户都改造，阳光、视线确定都有影响。

　　记者探访华达庄园时值中午，小区路旁多有建筑资料和施工人员，电锯、电钻、钉凿声此起彼伏。

　　“这个小区80%以上的屋子都经过改造。”达华庄园的物业管理公司客服部人员表现，本来小区里的业主装修，应提交装修图纸，并缴纳装修押金，由物业审批落后行，但很多业主“就这么自己开端盖了”。由于改建情形广泛，物业很少自动下发停工通知。如果隔壁业主实在不满，向物业投诉，物业将调和双方；如协商不成，会下发停工通知；如果改建和投诉仍在继续，就交给城管解决。

　　有一种说法，住进别墅的人非富即贵，得罪不起，很多物业认为不如少惹事为妙。对此，上述人士表现，物业没有执法权，如此已是努力而为。

　　还有人以为，别墅或其他违建利益很大，很难被查处。业主加盖后卖出，赚钱很快，甚至有物业干脆勉励业主改造并按面积收费。

　　北京市华伦律师事务所(微博)律师崔保国表现，别墅改扩建后也必需按房产证上记录的面积进行买卖，改扩建部分属违法建筑不予办理权属登记，也不能交易。物业公司在业主进行正常装潢时收取垃圾清运及管理费合法，在业主违法建设时收取费用不合法。

　　华达庄园的物业管理坚称，从未勉励违建并收取业主费用。

　　在一些地方，改建几乎成了住进别墅的业主们的不二选择——加盖阳光房、改房屋构造、花园外扩……据媒体报道，上海还曾有过一个别墅小区，其业主在3层楼别墅外安装了一台观光电梯；有人在两栋别墅之间挖地下通道，建地下车库。

　　车库、加顶等改造，在京城的别墅中也很常见。

　　顺义区人民法院后沙峪法庭法官魏志坚曾对媒体记者泄漏，他受理的“私搭乱建”案件中最离谱的一个，是别墅业主将原来只有400多平方米的建筑，扩建到2000平方米，院墙直接变成了房屋的外墙。

　　9月8日，有媒体报道，董文华在顺义的别墅改头换面。其所在的“嘉浩国际别墅城”，其他建筑都是典范的中式建筑，惟独董文华的别墅是尖顶塔楼、欧式门窗。

　　去年7月，郭德纲位于大兴瀛海庄园的别墅被指圈占公共绿地。同年8月12日，按北京市城管局亦庄经济开发区分局的要求，圈栏及相干违建拆除。

　　2008年，影星赵文卓和画家方力钧(微博)法院对诉。方力钧自家扩建别墅，影响赵文卓家采光。赵将其告上法庭，要求其拆除扩建部分。方则指赵私搭乱建。朝阳法院判赵文卓胜诉。

　　2006年，主持人李湘在别墅私建阳光房被物业告上法庭。法院判决李湘拆除违建。

　　行政执法繁琐费力

　　“网络曝光的郭德纲、董文华等名人别墅违建依法均应予以拆除处置。”崔保国表现，2006年，北京市华伦律师事务所代理了李湘涉嫌私搭乱建阳光房案件。

　　崔保国说，从主体上区分，别墅违建主要有两种类型：开发商违法建设和别墅业主违法改扩建。在我国，建设项目应依据《土地管理法》、《建筑法》、《城乡规划法》等法律规定进行。别墅项目作为房地产项目中的一类，在我国历来有着严厉的审批制度，特殊是土地供给方面，自2003年起即严厉限制审批别墅项目。2006年6月，领土资源部发文，要求各地停滞审批别墅类供地和办理相干用地手续，对联排别墅、低密度花园等别墅项目标审批也将进一步掌握。同时还要严厉限制低密度、大套型高档住房的土地供给，从而进一步调控住房供给构造。2010年4月，领土资源部下发《关于增强房地产用地供给和监管有关问题的通知》，再次明确严禁向别墅供地的政策。

　　各级政府及其行政职能部门(领土资源行政管理机关、建设行政管理机关、规划行政管理机关)对别墅项目有权监管。

　　领土资源部门应依据《土地管理法》的规定对于辖区内的土地使用行使管理权，对于建设单位的土地使用进行监督，对于违法使用土地的情形进行查处。具体说，对于违建别墅项目可依据《土地管理法》第八十三条的规定进行行政处分。

　　建设行政管理机关应依据《建筑法》的规定行使其管理职能。如建设单位未领取建筑工程施工允许证即进行别墅项目建设的，可依据《建筑法》第六十四条予以处置。

　　规划部门应依据《城乡规划法》依法行政，其中第九条、第六十四、六十五、六十八条值得注意。

　　北京市规划委员会昌平分局的有关人士表现，对经由巡查、自报、举报的各种城乡违建筑现象，他们将根据相干规定核实处置，如果确属违建，将移交执法部门处置。

　　在达华庄园周边，有不下5处别墅区，其中私搭乱建情形比比皆是。但今年昌平区经规划部门核查规划审批情形的案件，不到400件。

　　“通常情形下，别墅业主通过搭建阳光房等情势扩展建筑面积，一般在其独立的附属土地(或其附赠绿地)上，如无物业部门或其他业主的举报，往往得不到行政部门的注意和禁止。”崔保国说，此类问题，法律规定是明确的，症结是各行政机关的义务心及执法力度均需增强。事实上，确切存在“多头不管”的情形。

　　北京市京华律师事务所房产律师秦兵剖析，拆除违建时，行政机关无钱可收，反而要一再走程序，繁琐费力，因此对普遍存在的城乡违法建筑问题置若罔闻。

　　本报北京9月8日电

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