随着楼市新政“京十五条”的逐步落地，楼市交易量大幅下挫。记者昨天从市有关部门获悉，近期北京市二手房最低过户价将进行调整，二手房交易进程中用于计算税费的价格将更接近真实交易水平，购房成本将大增。广泛存在于二手房交易进程中的“阴阳合同”的问题也将得以根治。

　　本版采写本报记者翟烜

　　问题过户价与真实房价差数倍

　　措施调最低过户价将接近实价

　　按规定，二手房交易进程中须要缴纳契税、营业税以及个人所得税。交易进程中，需对交易房屋进行评估，评估得出的价格将作为缴税的基准成交价，也就是最低过户指导价。而目前北京二手房市场实施的最低过户指导价，最近一次调整是在2005年，因此部分地区的过户指导价仍停留在较低水平。如亦庄地区最低计税价格为3589元/平米，而2010年成交均价为20391元/平米。两者相差近5倍。也就是说，购置一套100平米的房产，真实购房总价为200余万元，而计税的总房价只有35万余元。这一问题是导致“阴阳合同”频现的根源。

　　此前出台的“京十五条”明确提出，要对最低过户指导价进行调整。记者从有关部门获悉，北京新版的最低过户指导价已经制订完成，近期就将公布。究竟如何调整，调整后的最低过户价达到什么水平目前还不清晰。但可以确定的是，调整后的最低过户指导价将更接近现在的房价水平。上调指导价意味着二手房交易税费的晋升，以目前二手房交易税费均由买房人缴纳来看，过户指导价的进步无疑抬高了买房人的成本。

　　此前北京市执行的最低过户指导价较笼统，按区域划分。如二环内的二手房按一个尺度执行，三环内按另一个尺度执行，以此类推。实际操作进程中，可能同在二环内，有的二手房较新，有的临近地铁，有的朝向更好，最低过户指导价却大致雷同。因此，此次调整将斟酌这些差异因素，即便是同一小区的二手房，过户指导价也有可能因为户型、朝向的不同存在差异。

　　■算账

　　调整后购房成本大增

　　一套80平米单价2.5万元的二手房，总房价200万元，若按真实交易价格计税，营业税11万元、契税2万元、个税2万元，总缴税额15万元；按单价6135元的最低过户指导价计算，总房价49.08万元，营业税26994元，契税4908元，个税4908元，总缴税额36810元，两者相差11万余元。

　　以六里桥一套购满5年的普通住房为例(见下表)，购置时均价7000元，出售时均价2万元，该区域最低计税价6135元，以此计算缴税不足万元，而按实际成交价计算应缴税3.2万元，两者相差两万元。

　　■影响

　　将终结“阴阳合同”

　　北京市房协副秘书长陈志曾表现，为了避免不正当的市场操作行为，政府应当根据市场情形及时动态调整存量房交易最低计税价格，使得指导价格更符合目前的房价水平。

　　一旦政策落实后将会恰到好处地终结“阴阳合同”，对于稳固房地产市场交易秩序会迈出极有利的一步。

　　增长房价降低预期

　　“链家地产”首席剖析师张月说，最低过户指导价的调整对于买卖双方都有影响。二手房交易中，税费最后都会转嫁给购房者，进步最低过户指导价意味着交易的税收增长，购房成本显著增长。

　　对于售房者，高成本房屋出售难度增大。对一部分房价高、税费多的房屋，购房者的购房意愿将下降。这类高价房的优势削弱，一部分业主或将因此调低价格。虽然当前因过户指导价而降价急售的人群占比较小，但过户指导价是长期措施，对于房价的影响将逐步体现，加之加息等调控政策的综合作用，未来房价降低预期强烈。

　　改良性业主陷两难

　　目前受影响最显著的是一些改良性业主，他们愿望在最低过户指导价出台之前换房，以下降购房成本，亟须先将手中房屋出售，在目前张望情感浓重的环境下，卖房周期拉长，成交难度增大，改良性购房者陷入为难地步。

　　以大兴区枣园小区为例，小区内约六成业主是改良性人群，因换房需求出售房屋。部分人担忧过户指导价进步，比较焦急出售，议价空间显著增长，部分房屋总价大约降低了5万元。

（编辑：SN009）