本报记者 刘君 北京报道

　　日前，广东省住房和城乡建设厅出台《关于增强“三旧”改造规划实行工作的指导看法》(以下简称《看法》)，加速该省对旧城镇、旧厂房、旧村落进行改造，即“三旧”改造。

　　《看法》规定，对供给公共服务设施、市政基础设施等公益性设施，或供给城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的“三旧”改造项目，在满足公共配套设施、公共空间用地部署并符合有关技术尺度的前提下，可以对原批准的容积率进行恰当调整，嘉奖必定建筑面积。

　　“这是广东省推动保障房建设和"三旧"改造加速的一种新思路，在上半年保障房开工不足的情形下，用这种补偿容积率的手腕来调动房地产企业的积极性。”广州市社科院高级研究员彭澎对记者表现。北京大学房地产研究所所长陈国强也以为这种新思路的动身点是好的，不过他也对记者提出了自己的疑虑：“增长容积率的尺度是什么，哪些企业、哪些项目能够获得补偿，还须要一个明确、透明的规范和严厉的监督机制，避免权力寻租。”

　　保障房重压

　　5月30日，广东省保障性安居工程建设会议显示，截至4月底，广东省完成国家下达保障房任务的28.5%。而住房和城乡建设部近日明确要求，今年部署到各地的1000万套保障性安居工程建设任务，必需在11月末以前全面开工。“建设保障房，这不是一个积极性的问题，而是一项硬性任务。”住建部政策研究中心副主任王珏林表现。

　　1000万套保障房，须要投入的资金约为1.3万亿元。中央财政投入保障性安居工程的专项补贴资金1030亿元，仍有90%的资金须要地方政府解决。地方政府的主要资金来源是土地出让，财政部 、住建部多次强调，公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%，要作为保障性住房的建设资金。然而今年冷僻的土地市场却使各地的土地出让收入严重缩水。

　　“广州计划将建设保障房的土地出让收入的比例，从10%调高到12%~13%，不过比例进步了，但总的土地出让收入降低，实际投入保障房的资金却很难增长。”彭澎说。

　　“保障房建设已上升为地方政府的政治任务，必需完成。而资金、土地的不足却是现实存在的瓶颈，这就使得地方政府想尽方法加速保障房建设。”陈国强表现，之前许多省市在商品房用地中配建保障房，或者在保障房项目中为开发企业配必定的商品房用地，以及摸索集体土地建设公租房等，都是在加速保障房建设方面的尝试。然而，目前来看多数房地产开发企业参建保障房的热忱却并不太高。

　　“房企也缺钱，不断收紧的信贷，使不少开发企业资金链紧张，自然更加谨严。”阳光100集团常务副总裁范小冲对记者表现。

　　“恰当增长容积率，能够增长房企的盈利空间，有利于激发房企参建保障房的热忱。”彭澎表现，相对来说，在保障房项目中增长容积率，比较容易得到市民的认可，毕竟保障房的公益性质更浓一些。

　　争议“容积率”

　　为加速“三旧”改造和保障房建设，《看法》中还规定，精简“三旧”改造建设管理各环节办事程序，各地要树立“三旧”改造的优先集中审批机制，对不涉及修改规划强迫性内容(如用地性质、开发强度等)的掌握详细规划，其调整审批权限可下放至各市城乡规划主管部门，并报市政府备案。

　　而对于容积率嘉奖突破城市开发强度的情形，《看法》还明确了异地补偿机制。即符合容积率嘉奖机制的“三旧”改造项目，若城市规划肯定不适合在“三旧”改造范围内进行容积率嘉奖，在符合城市规划相干要求的情形下，可视具体情形实施异地转移补偿，以新城开发利润冲抵旧城改造成本方法。

　　嘉奖容积率，必定会带来容积率的增长。彭澎以为，保障房的尺度不宜要求过高，恰当增长容积率，既调动房企积极性，也能建造更多的保障房。“保障房尺度应比商品房略低，比如小区车位、楼房外立面装潢等也可以恰当精简一些，用省下的钱建更多保障房。”

　　不过也有人提出了不同的观点。广东省政府参事王则楚，曾针对广州城中村改造拔高容积率问题提出，过高的容积率可能会带来人流、物流、车流的高度集中，有可能会造成新的城市病。

　　陈国强以为，保障房小区进步容积率，须要一套规范且具体的尺度，为开发企业营造一个公正的环境。而容积率异地补偿，是否又会在新的地方造成城市病，也须要评估。“这种建保障房奖容积率的方法，各地还要视自己情形而定，并不必定适合推广到所有地方。”