文/《东地产》梁继贤

　　租金回报高于住宅100%

　　对于商住楼的定义,业内的严正认知称之为楼下商铺,楼上住宅的商住两用类楼盘。但在市场中,还存在着另外一种商住产品——它们同样拥有比商业多10年的50年产权,它们的水电煤物业费用也都以商业费用计算;但不同的是,它们既可以作为办公室注册公司,又可以变身为居家之处,百变星君似的身份,让它们在租赁市场左右逢源,但昂扬的交易税费,又让短线操手对之无可奈何——总之,在投资者看来,“双刃剑”无疑是商住楼投资价值的最好代言。

　　商住楼投资需走长线

　　个案调查>>>

　　九亭商住楼受热捧

　　在九亭9号线地铁站沿线,中新集团所做的青年城项目紧挨其边。每天高低班高峰期,这里就是摩托车师傅赚钱的大好机会——这些从四面八方汹涌而来,汹涌而去的年青人,总之在嘴里含着牛奶的步履匆促中让他们看到机遇。

　　如今的青年城项目最早叫做青年驿站。据周边中介称,其一期为纯住宅项目,但二期被称为“商住楼”。其外形看上去像是大型的大学学生宿舍。每层将近10余户人家贯串一条走廊。目前售价约在2万多元/平方米。而其两房的租金已经达到了2500元/月左右——这里的房东总会告知你:在青年城,你既可以做办公室,也可以自住。

　　这个说法受到了不少年青人追捧。青年城的房租,在当地中介看来,这两年已经随行就市涨过好几拨。“房子出来很快就会被租掉。”中介人员小黄如是告知《东地产》。

　　不过,从每晚三三两两河边约会漫步的身影开来,租下房子的年青人们显然不是用来为事业奋斗的。

　　“这里其实更适合居住。”已经看了好几套房源的IT小子韩宇下了这样的结论——他已经决定和一个房东签署合同:2500元,高低复式,精装全配,总使用面积约在70多平方米左右。

　　这个价格太诱惑了:地铁线在脚下2分钟步行即到,房子是年青人爱好的落地大窗和复式设计,家具一应俱全——煤气灶电冰箱洗衣机电视机……好吧,酒店也没有这么全套。

　　青年城就在这样的“服务”中,让人们渐渐淡忘了本来看上去很重要的一点:它的产权只有50年,它的水电费物业费高出周边住宅楼的一倍都不止;甚至,它的设计,最起码从外形看上去,更像是应当成为一个集合性的高端商务区。

　　如今,那里盛传一句话:笑死房东不偿命——这话很好懂得:青年城08-09开盘的时候,房价不超过1万元/平方米,但是如今,均价约在1.8万元/平方米。而这个价格,还须要“找房东碰碰运气”。

　　在浙江做建工生意的刘老板就是这样的房东之一:卖与不卖对他来说似乎已经不重要。房子一挂牌就可以出租出去。而房价随着九亭商务区和周边配套的更加成熟已经有了明显的改良:那个所谓的限购令?对于青年城这样的商住项目来说,似乎没有杀伤力……这些话他都懒得和挑房子的对家说:只有一句话——要还价?没门儿。

　　最新从中介那里得到的消息是:青年城二期前段日子刚交房,二手房一个月之内就售出了上百套——每一套相较于当年买来时,已经价格上涨了100%。

　　商住楼出租回报高于住宅

　　住宅的出租回报率很低。这已经是业内的共识。方方产业地产事业部副总经理全俊伟告知《东地产》:如今上海的房子,住宅出租回报率能达到2%-3%已经是相当不错的,而商住项目则能够达到5%左右。

　　这得益于商住楼的高利用率。在距离青年城一站地铁路程的七宝,这样大小的住宅房大多租金在2300元左右即可拿下——一些老公房,如果多磨磨嘴皮的话,2000元以内也并非是空想——它们只能用来做住宅,出租只是为了出售。

　　但这显然不是商住项目标最终命运。在上海,相似于青年城这样的商住两用楼有很多:嘉定的创业家园,闸北的108创意广场内那栋叫做“家”的商住楼,滨江45……它们的售价和租金,几乎都保持在100:1的比例并不断缩小中——而在已经见多了各地租房市场现状的台湾资深房产人蔡为民看来,这个比例就属于“合理的投资回报”范围内。

　　但在住宅身上,往往很难有这样的好消息涌现:热衷于上海房产投资的周先生给记者算了一笔账:如果是毛坯交房,加上硬软装修费,外郊环稍微好一点的地段的售价已经突破2.5-3.5万元/平方米左右。但由于距离市区远,房租却没有那么好上涨,两房几乎都保持在2000-2500元以内已经算是很不错的;若是毛坯,则租金得往1500元左右去想,而且客流未必富余。

　　但是可以“变脸”商住楼则不同,如果设计得贴合当地需求的话,供不应求的场面就会涌现。“在外郊环,这样的产品越来越多,主要是商业不发达所致。而作为开发商来说,这样的产品可以根据当地需求既可以作为小户型的补充产品也可以做商务办公场合。”全俊伟如是以为。

　　现成的例子就如青年城,靠近地铁线,周边商业配套渐渐起势,但还没有到可以在那里很快建成商务中心的田地。因此,开发商将项目标内部利用层高打做成了小复式,配上电视,橱柜甚至煤气灶——不想来办公?住住也不错啊!

　　而在嘉定的创业家园,开发商不似青年城那么殷勤,但看上去过得也不错。卖到现在也只剩下20多户——它们是毛坯的简略隔间,没有煤气灶,为的是吸纳在张掖路邻近的中小企业来此办公。

　　“总之,不论做什么,我都可以租的出去。”青年城的刘老板甚至会有意提示自己血气方刚的租客:在你住的这栋房子里,你们想创业,都会有合理的渠道可以支撑——见过家里可以注册公司的吗?商住楼就行。

　　商住楼投资需走长线

　　即便是出租方便性高,租金回报也很英俊。但在全俊伟看来,如果不是走长线投资,快进快出还是住宅为首选——但前提是价格合适。

　　“商住楼的转让税费很高。在这一点上,不适合快进快出。”全俊伟表现。

　　但住宅也存在问题:如今的通胀预期让人们对财产保值的需求越来越大,更多的问题集中体现在住宅这种惯性受热捧的产品中——“空置率”一词在去年开端就频频涌现。而对于住宅来说,并不是什么地段都是黄金。“入住率才等于抗跌率。”全俊伟表现:从这个尺度来看,高价购买住宅的风险加上现在的限购措施,投资住宅有着无法避免的艰苦和纠结。

　　也正是因此,有业内人士感叹:不论是开发商还是投资者,房产的“爆炒”时期已经停止,下面的日子,投资则更像是“炖煮”须要经历时间和火候的考验。如果都是从长线斟酌,商业地产项目中,有多种功效选择的商住楼或许已经开端崭露头角。

　　“这种项目是开发商打了擦边球,毕竟谁也无法限制购房者在自己的商业办公楼里居住。”上海资深地产人梁志超一直坚称真正的商住楼是功效分明的,而被全俊伟称之为“隐约产品”的拥有商住两用房型的项目,只是一种开发商的“市场反响”。但这么做,也并没有人可以说它是“不对的”,“违法的”。

　　正是因为此,面对市场的需求,若是开发商再“给点力”的因地制宜,例如青年城,热忱的配上煤气水电沙发桌椅,它就是地铁线边的,水电费用稍贵一些的新房住宅,对于求便利和有着小资情怀的年青租客而言,这笔钱就可以疏忽。

　　而对于投资者来说:房价总归是上涨的,在期待抛点的日子,能够有连续的合理租金做支持,这样的日子,就算不错——至于那昂扬的税费,嫁接在总价上是唯一的方法:若是有合适的产品和良好可见的预期,下一个接盘者,未必会被这些数字吓到。