本报记者 刘晨 北京报道

　　一房一价新政在众人注视中开局,但尚未收到合格的答卷。

　　5月5日,国家发改委网站上赫然刊登了近日对北京市30多家房企在售楼盘明码标价执行情形的调查,保利、中信、绿地等11家房企因违规操作被点名。

　　这些楼盘多是没有在交易场合醒目位置明码标价、未一次性公开预售房源、未按规定标示优惠折扣条件、未如实标示已售房源价格等。

　　“一房一价的本意在于解决当前商品房销售中存在的标价凌乱、信息不透明与价格讹诈等问题,但现在却陷入了‘猫捉老鼠’的怪圈。”一位不愿具名的地产研究人士对记者表现,为了规避政策,“高价申报,再打折”已成行业潜规则,这将会导致市场价格虚实难辨。但此举亦会面临诸多风险,如申报高价能否获得预售证。“在开发商和政府的博弈下,一房一价达不到政策的初衷,甚至可能走入死局。”

　　软执行背后

　　自5月1日在全国范围内实施一房一价以来,北京、上海、广州等多个城市均传出新政遭受软执行的消息。

　　记者近日访问京城多个楼盘发现,大部分在售楼盘仅摆放了简略的销控表,对于建筑套内面积、套内建筑面积每平方米单价、折扣幅度、车位配比等症结信息则是遮遮蔽掩,不见踪迹。

　　5月5日,在南五环邻近一个在售楼盘的售楼处,除了灯光闪耀的沙盘以及几个楼盘销控表外,记者没有看到容积率、绿化率、车位配比率等所要求被公示的信息。

　　“我们已经实施了一房一价,到房地产管理网上都能查到,根据房屋楼层、朝向的不同,价格都不一样。”销售人员称,实际售价还可以根据网上报批的价格打9.8折。

　　而与该项目相隔不远的另外一个楼盘,5月1日开盘时均价每平方米19000元。据销售人员介绍,该楼盘最贵的户型为顶层复式户型,均价约为23000元/平方米,开盘期间贷款还有9.9折优惠。

　　但北京市房地产交易管理网的信息却显示,在该项目标预售允许公示中,最廉价的一栋楼,拟售均价为19561元/平方米;最贵的两栋楼,预售均价分离达到28078元/平方米和28082元/平方米,申报价格比实际销售价格高出5000多元/平方米。

　　每平方米高达几千元的差价正成为开发商规避一房一价政策的广泛手腕。

　　以往,大多开发商采用“少数量、多批次”的开盘策略,先低开试探市场,在销售势头上升时再提价销售。这样的方法可以使得开发商更为灵巧地把握消费者动态,适时调整后续的推盘数量和定价策略。

　　“低开高走、逐步推盘是企业的基本权利,应当是基本的市场行为,但现在定价权控制在政府手里,对企业的销售策略和定价策略影响很大,须要重新制订策略。”北京一位房企负责人接收记者采访时坦承。

　　“开发商担忧的是,重新申报以后,什么尺度可以批,每次许可上涨的幅度是多少,还是根本就不许可上涨。”伟业我爱我家集团副总裁胡景辉说。

　　他表现,如果申报了却不能被批准,将会延误销售进度,所以现在开发商广泛采用先涨价再打折的手段,“这样一来,实际销售价格没有变,还预留了可操作的空间”。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭亦以为,一房一价直接关系到开发商预售房的定价,依照规定,预售价格报批后只能跌不能涨,想遵守以往的策略是行不通的。

　　该由谁定价？

　　以同样需执行一房一价的二手房为例,“政策对二手房的规定,如已经成交的房源下架、对房屋的有关材料要充足披露,这些都没问题,不难做到。但一房一价政策还规定在房源中标明土地使用起止时间。”在胡景晖看来,仅此一项即难倒了大多经纪公司。

　　“要知道目前绝大部分房产证上都没有这一项标注,很多业主自己也不清晰,如果去有关部门查询,他们也不予接待。由于房屋使用年限是从开发商缴纳土地出让金开端计算的,这块土地有可能被转让过,还有一些公建房屋等,其业主本人、经纪公司都很难知道土地使用的确实年限。”胡景晖说,有时政策应分阶段实行,待相干的配套政策、数据库等完美后,才干得到比较有力的执行。

　　对于一手房,胡景晖以为,政策也要一些配套细则,如将来开发商要涨价,怎么申报、是否许可、需多长时间审批等,都要给开发商一个说法,开发商的心态才会稳固一些。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲则以为,一房一价动身点是好的,但还应当有个调价机制,而调价是企业的权利。

　　“一房一价执行后,很多开发商对项目标报价过高而偏离实际市场价,为其未来价格上涨做筹备,这样高报低开的结果会导致政策形同虚设。”范小冲说,一房一价本应规范市场行为,使市场信息更透明,但把每一件事都与掌握房价挂钩,会使市场信息变得更加凌乱。