近日，发改委有关人士泄漏正在研究商品住宅反暴利规定，以确保其价格保持在合理水平。房地产调控终于要动用价格管制手腕吗？

　　3月份，发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售一房一价，明码标价，不得随便涨价。据说反暴利的直接动机是为打击企业随便抬高标价以规避这项政策的做法。

　　要探讨限价措施的调控逻辑与由来，有必要重新回想商品住宅调控手腕的演进进程。

　　最初，采用调高交易税、首付比例和房贷利率以及“限贷”等手腕。在此阶段，调控措施通过转变部分人群的购房成本从而减少需求，实现稳固或者下降价格的目的。随后，“限购”令出台，以行政命令方法直接否决了投资投机性需求的购房资历。

　　现在，有关部门提出要对商品住宅实行反暴利规定，则是在“合理引导购房需求”的基础上更进一步，直接收制价格。其内在逻辑并不庞杂，既然要稳固房地产价格，有什么比直接收理房地产价格更有效？须要提示的是，迈出价格管制这一步，意味着更多管制必需跟进，有可能在“管不胜管、防不胜防”的泥淖中越陷越深。

　　正如大家所了解的，反暴利旗帜很容易博得无力承担高房价的大众支撑，但是操弄民意并不是解决问题的根本办法。姑且不论价格管制是对市场经济根本规律的背离，如果反暴利仅限于核定企业的成本、价格和利润，在操作性方面必定会涌现问题。

　　首先，界定暴利就是一个难题。是以企业自有资金还是以全体投资作为基准来计算利润？通常房地产项目三年左右一个周期，究竟年利润率多高是暴利？不论在理论上还是实践中，这都缺少明确尺度。最为难的还在于：算清晰账目后就会发现，流入政府的土地成本和各项税费要占大头。众多公开报道显示，这部分在房价中的比例大致在40%~60%左右。

　　其次，就算界定了暴利的尺度，限定了房价，怎么卖房又成了难题。市场价格高，说明需求兴旺，限定价格的商品房必定供不应求。如果像政策性的限价房一样摇号，只怕会在商品交易史中要开一个令人担心的先例。一旦摇号销售，为避免摇中号的荣幸儿高价转手，限价措施必定要进一步扩大到二手房，这将是没有终点的管控方法。如果不摇号，更须要管控深刻，防备另两种情形：一种是有关政府官员通过各种方法从开发商处获得部分限价商品房，倒手盈利，这在杭州市前副市长许迈永的致富方法中也是一招；另一种是开发商走阴阳合同，低价明卖，暗地再收差价，在供不应求的情形下，买房者也会配合。

　　如果限价手腕付诸实行，“调控”的想象空间也就豁然洞开？激进一些的措施，无非就是政府直接定价，直接受款，然后转给开发商，并且限定这些房子在多少年内不得进入二手房市场交易。这确切能彻底解决商品房市场的高房价问题，而房地产市场也在管控中彻底消逝了。

　　要解决高房价问题，还是要从供求关系入手。要看到中国房地产市场存在的问题，在供给方面，是政府垄断供地带来的开发商寡头掌握市场局势；在需求方面，是流动性多余和投资方向狭小带来的投资或者投机需求兴旺。

　　根本的解决之道在于调整汇率形成和货币发行机制、改革我领土地市场供给构造和方法、废除垄断放大市场空间等方面，而不是诉诸于对房地产商的高道德要求，重拾计划经济手腕，否则除了转移社会矛盾和注意力，背离市场经济规律的调控手腕经不起历史考验。

　　-杨遴杰