已被拆卸的招牌，沾满灰尘的玻璃门，堆满杂物、狼藉一片的店铺，香港著名房产中介企业美联物业宁夏路一家店面已是“人去店空”。再过不久，它在上海的8家门店将全体关闭，仅保存位于四川北路的上海美联总部，从事一手房代理销售业务。

　　这个著名房产中介在沪突然上演的撤离大戏让胶着中的楼市产生了一丝倾斜：连续发力的政策调控作用已经初显？

　　事迹下滑被迫撤离

　　美联中国有限公司（简称“美联物业”）上海区副总经理丁伟证实，美联物业确在计划于近期陆续关闭在沪8家门店，仅保存位于四川北路的上海美联总部，从事一手房代理销售业务。

　　记者了解到，美联物业是香港上市公司美联集团下属子公司，专责内地房地产买卖及租赁服务，在香港与中原平分秋色。1996年开端进入上海市场，早期以一手楼盘代理在上海立稳脚跟，逐渐发展成以二手房中介为主、一手代理为辅的经营模式，门店数量在“全盛时代”达到了58家。

　　数据显示，去年美联物业的市场份额列上海第31名，取得6.3亿元的二手房成交事迹。但从今年初开端，美联物业在上海的事迹一路下滑，1-3月成交的二手房总金额仅为3184万元，总套数仅15套，所占市场份额在上海下滑到第184名。

　　易居臣信房地产经济（上海）有限公司营销主任胡焕伟在接收《国际金融报》记者采访时表现，对于美联关闭门店并不意外，他们以为集权式的管理机制和过于频繁的人事变动，是美联物业在沪门店关闭的重要原因。

　　剖析人士也指出，美联的人员流动性过大是导致美联物业经营不善的重要因素。一位熟习美联物业的人士告知记者，在两年前，其在上海的很多高管陆续离职，比如，时任美联物业上海区域副总经理的冯泓睿在2008年就转投了21世纪不动产，美联浦东区域总监黄梓铭也在2008年离职。

　　政策倒逼行业整合

　　事实上，随着房地产政策调控的不断深刻，前几年春风得意的房产中介市场也迎来了寒冬，缩小店面规模已是业内较为广泛的做法。比如，今年2月底，京十五条限购令实行后，北京鑫尊置地就在短时间内关闭了50家店面。

　　上海中原地产研究咨询总监宋会雍告知记者，一轮接一轮的调控政策连续发力，使得二手房成交量急剧降低，中介的经营压力不断加大，对于以二手房代理为主的中介而言，当前的佣金收入，已经很难担当起日常运营成本。

　　立超地产副总经理谢猛虎给记者算了一笔账，“一般大一点的房产中介，每个门店的总人数约为20人左右。目前中介工作人员人均工资在1500-2000元，一个100平方米左右的店面月租费约5万元。也就是说，每个店面的月最低开销至少为10万元。但是目前二手房的可得佣金并不高。”

　　据悉，目前销售一套二手房可得的佣金为2%，而代理一套一手房的中介可得到收入为总价的5%-6%，且一手房量更大，因此盈利要比二手房高很多。

　　宋会雍预测，随着调控的深刻，全部房产中介市场的集中度将越发晋升。

　　数据显示，2007年，上海房屋中介20强企业的二手房买卖成交面积占到全市二手房成交面积的21.01%。2010年这一数字已经达到35%以上，3年内上升了15个百分点。“随着一些像美联物业这样的中介或撤离或转向，这一数字将进一步上升。” 宋会雍说。

　　此外，也有业内人士勇敢预测，未来二手市场或涌现两极分化的情形：一边是龙头品牌中介，另一边则是依托单个小区的社区中介。

　　艰苦收缩以待后市

　　记者在采访中发现，在二手房市场不景气的背景之下，很多房产中介已经早早地开端改变策略。

　　规模较小的万乾房地产的经理林国标向记者论述了小中介公司的生存之道：相比于大规模中介公司的高成本，小中介公司主要是依靠租房来保持经营，二手房相当于副业，我们只要卖掉一套房子这个月就稳赚了。

　　雅居乐地产海南清水湾项目华东区负责人邱剑文表现，他们前两年已经预感到了房地产住宅市场调控的趋势，并预计未来两年甚至更长的时间内调控压力都将存在，因此公司业务已经做出了调整。

　　胡焕伟表现，臣信房屋作为业内规模较大的公司，现在已将重心移向一手房市场，期待二手房市场复苏。

　　上海我爱我家房地产经纪有限公司乳山分行经理程宏也向《国际金融报》记者表现，虽然限购令对房地产市场产生很大影响，但市场的刚性需求并没有削弱。“我爱我家的房源多散布在成熟社区、交通便捷的区域，在美联等一些房地产公司相继退出市场的同时，公司的市场占领率已经从几年前的不到1%扩展到如今的6%至7%。”

　　德邦证券房地产行业研究员黄玉梅表现，目前情形下，中介公司的经营策略是其生存之道。比如这次美联退出上海的二手房市场也不失为是一种“服务跟着客户走”的策略调整。