5月4日，中国社科院在京发布2011年《房地产蓝皮书》。在发布会上，蓝皮书副主编尚教蔚副研究员，就房地产发展“十一五”回想与“十二五”展望做了该蓝皮书的主题报告。

　　主题报告主要介绍四个方面的内容：第一，房地产市场“十一五”发展回想；第二，“十一五”房地产发展主要成效与主要存在的问题；第三，房地产市场2011年走势与“十二五”展望；第四、政治建议。

　　主题报告网络文字直播实录如下：

　　一、房地产市场“十一五”发展回想

　　1.房价整体快速上涨，增速波动起伏。“十一五”期间商品房销售均价总体上保持快速上涨态势，由2006年每平方米3367元，上涨到2010年的每平方米5025元，年均增速达9.7%，比“十五”进步1.3个百分点。“十一五”期间房价增速体现出M型走势，2010年增速为7.4%。

　　2.调控力度不断加大，后期保障性住房建设快速推动。“十一五”期间房地产调控政策由国办发、国发多达10个，调控力度不断加大、针对性增强，手腕多样化、政策差异化。2010年针对地方政府树立了考核问责制。部分地方政府还出台了限购令。2009年开端住房保障建设加快，2010年全国保障性住房和各类澎湖区改造住房实际开工建设590万套，基本建成370万套。

　　3.房地产投资进一步增加，年均增速有所减缓。“十一五”期间房地产投资由2006年的1.9万亿元上升到2010年的4.8万亿，累计投资达16万亿，比“十五”多出10.7万亿，年均投资额是“十五”的三倍，年均增速比“十五”回落1.2个百分点，但2010年房地产投资增速高达33.2%。

　　4.土地购买增加区稳、土地开发先增后降，“十一五”期间土地购买面积增加区稳，由2006年的3.7亿平米上升到2010年的4.1亿平米，累计达18.9亿平米，比“十一五”增长2亿平米，前期总体呈降低趋势，但2010年同比增加为28.4%。

　　土地开发面积由2006年的2.7亿平米，降低到2010年的2.1亿平米，累计达12.8亿平米。土地开发面积由2006年的2.7亿平米降低多2010年的2.1亿平米，累计达12.8亿平米，比“十一五”增长2.9亿平米，土地开发同比增加呈降低态势。除2008年外，土地购买特殊是土地开发与高涨销售互相匹配，导致“十一五”期间土地偏紧，给房地产开发企业在销售兴旺时高度掌握楼盘开发进度和销售进度供给了机遇，下降了住房的有效掌握才能。

　　5.房地产开发进度减缓。“十一五”期间房地产开发进度减缓，以房屋建筑面积竣工率为例，从2006年的28.7，降低到2010年的18.7%，降低10个百分点，并呈扩展态势，一方面表明施工面积增长较快，另一方面也表明竣工面积增速放慢，在必定程度上反应了房地产开发企业开发进度的减缓。

　　6.商品房市场供应偏紧。商品房市场需求偏旺，2006到2009年住房竣工1889万套，而同期销售住房2491万套，销售比竣工多602万套，2009年当年竣工还多47万套，进一步说明需求偏旺。

　　二、“十一五”房地产发展取得的主要成效与存在的主要问题

　　主要成效：

　　1.房地产供应大幅增加，居民居住水平不断进步，居住条件和环境得到改良。“十一五”期间房地产开发竣工房屋面积为33.2亿平方米，其中住房竣工面积为27亿平方米，分离比“十五”增长了13亿平方米和10.5亿平方米，“十一五”期间城镇居民居住条件有了很大的改良，到2009年底，城镇居民人均住房面积约30平米，比2005年多了4平米。

　　2.推进了经济发展。“十一五”期间房地产业和建筑业增长值对GDP的贡献率不断进步，2009年房地产业务和建筑业增长值对GDP的贡献率为12.1%，比2005年进步1.9个百分点。“十一五”期间房地产税费贡献不断进步，2010年全国税收总收入为7.3万亿，和房地产相干的税收之和占税收总收入的比重为8.9，比2007年进步2.9个百分点。2010年全国国有土地有偿出让收入为2.9万亿，占全国财政收入的35.4%，比2009年进步14.6个百分点。

　　3.住宅产业拉动相干产业效应显著。以2010年为例，全国住房投资为3.4万亿元，依照住房建设带动系数1.7估算，可带动相干产业为5.8万亿元。

　　4.促进了就业增加和城市发展。2009年城镇房地产业就业人数为191万人，比2005年增长了44万人；建筑业2005年就业人数为1178万人，比2005年增长了251万人。

　　房地产业的快速发展也为城市发展供给了载体，扩大了城市空间，晋升了城市档次，带动了城市基础设施建设，改良了城市功效城市面孔和投资环境。

　　5.房地产市场相干制度建设稳步推动。“十一五”期间出台了一系列规范房地产市场的相干制度，其中成效明显的如完美了土地“招拍挂”出让制度，完美了住房保障制度。

　　主要问题：

　　1.地方政府过度依附土地财政，“十一五”时代全领土地出让成交总价款累计超过7万亿，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增加到2010年的65.9%，这就表明地方政府对土地收入的依附越来越大。

　　2.保障性住房建设严重滞后、监管力度不够。2008年以前，保障性住房以经济实用房为主，所以我们以经济实用房为例，2006-2009年，经济实用房投资累计完成3623亿，占同期住宅投资的比重仅为4.5%，累计竣工经济实用住房145万套，占同期住房竣工套数的比重仅为7.7%。管理中的主要问题有以下几个方面：保障性住房用地难以保障，经济实用住房、共有产权制度未建，经济实用住房等保障住房对转手倒卖和输涌现象严重，廉租住房监督机制不健全，保障住房管理制度有待树立。

　　3.房地产宏观调控效果不彰。2003年以来实行的房地产宏观调控政策虽然对解决房地产市场问题起到了必定作用，但相当一部分问题一直存在，表明调控政策没有从根本上解决问题，这些问题包含：一是供应偏紧需求过旺；二是房价连续攀升；三是供需构造不匹配；四是房地产投机未得到有效克制；五是房地产市场秩序在必定程度上依然凌乱。同时还存在短期措施出台频繁、变更过快，长期制度建设缺少，导致市场短期预期不断变幻，长期预期又不明晰。

　　4.房地产税费制度不合理。房地产税费制度不合理主要体现在以下四方面：一是税费种类繁多，现阶段我国房地产范畴税费种类过多，收费项目多于税收项目；二是税费构造不合理，费大于税且比重过高。房地产范畴税收占税收总收入和地方财政收入极为有限，造成地方政府将土地出让收入视为第二财政，对土地财政严重依附。三是重流转轻持有，重流转轻持有的税制模式，一方面进步了土地与商品房的成本，克制了相当部分土地与商品房进入房地产市场标的的动力，另一方面助长了囤房囤地造成了房地产资源的闲置和糟蹋。四是税费管理不规范。

　　三、房地产市场2011年预测与“十二五”展望

　　2011年房地产市场走势

　　1.潜在的投机性、投资性需求兴旺，但消费型需求动能积累不足。

　　巨额社会闲置资本仍存在进入房地产市场的强烈冲动；负实际利率也将促使传统的银行储蓄资产向楼市转移；人民币升值预期短期难以转变，外资对国内房地产市场的套利需求强烈；另一方面，消费型购房需求有待收入和储蓄连续增加的积累；持久收入预期与消费型购房需求趋向谨严。

　　2.商品房供应增幅趋缓，住房市场供应构造分化。

　　2011年商品房供应增幅可能趋缓；中高档大户型住房供应和供应预期趋紧；各类保障性住房陆续入市加大低档住房供应力度。

　　3.房地产调控政策面临多方挑战，政策实行可能涌现重复。

　　面对房价快速上涨，我国政府今年不断加大房地产市场调控，在房地产市场特殊是住房市场投机性需求仍未得到有效克制，房地产调控面临多方挑战；更严格的调控政策在2011年将被迫出台，调控政策可能向存量市场延长，住房持有环节可能成为未来调控政策重点，这将严重影响多套住房持有的既得利益的群体，增长政策出台的实行难度，导致调控政策实行涌现重复；房地产持有税进入酝酿和试点阶段。

　　4.年内商品房价可能进入相持态势，纳入保障性住房统计的平均房价可能呈下调趋势。

　　中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力；主要体现在2011年“十二五”国家保障性住房建设目的，必将形成重高档住房供应进一步趋紧，低档住房供应大幅增长的强烈预期。二是由于政策实行存在重复性，导致市场主体对未来政策预期的不肯定性，潜在投机性需求向现实需求转化动力仍然存在。三是经历2008到2010年间调整、经验和教训，房地产开发企业控盘才能大增。大批保障性住房入市，使纳入保障性住房统计的平均房价将呈下调趋势。

　　“十二五”及未来十年房地产市场展望

　　首先，从房地产市场需求看，房产特殊是住房需求主要来自两方面：一是新增家庭住房需求，二是既有家庭改良性住房需求。以新增家庭住房需求将呈降低趋势，根据“五普”人口数据，全国人口婚配年纪段人口高峰将在2014年到来。城市人口的婚配人口高峰在1998年已经达到。我国城市化速度“十一五”期间涌现了降低趋势，导致我国城市新增加数量将呈降低态势，新增家庭需求也出现萎缩趋势。既有家庭改良性需求取决于经济增加和收入分配格局变更，也就是取决于家庭收入的储蓄水平。如果未来我国能够保持较高增加率并实现相对公正的收入格局，则经济在三到五年收入增加既有后，既有家庭改良型需求可能再次释放。城市住房需求构造分化，住房需求构造主要取决于收入水温和家庭构造，并对我国人口构造，城市化速度，经济发展条件变更特点，改良性住房需求占比增长，小户型住房需求逐渐萎缩

　　其次，从房地产市场供应来看，近期城镇新增房地产供应仍将保持快速增加趋势

　　，“十二五”后期及“十三五”进入安稳供应期，但涌现大幅降低的可能性也很小。2009、2010年房地产开发企业土地购买新开工高峰，在建项目将在2011年、2012年形成实际有效地房地产供应，国家近年来加大了住房保障支撑力度，大量增加的中小户型用房供应将在2011、2012年集中上市。“十二五”及“十三五”我国城市房地产需求特殊是住房需求矛盾将逐渐缓和，导致房地产开发企业调整开发建设才能。我国处于资源束缚严重的国家，人均可供开发用地少，不许可我国住房建设过度扩大，新增房地产供应不可能长期快速增加。我国经济发展属于典范的政府主导型，当房地业调整接近经济增加时，中央与地方政府均可能追求对房地产开发的支撑。

　　再次，存量市场二手房控比示范量，将逐渐增大。

　　房地产政策看，房产，特殊是住房是满足居民住房须要和财富项目手腕，是民生保障的最重要的组成部分，因此“十二五”乃至未来十年房地产调控政策必将为保障民生为主轴。二是“十二五”和未来十年，我国居民储蓄资产和社会整体仍将有较大增加，人民币升值压力短期内也难以得到有效改良，因此宏大的投资性购房需求将连续存在。为维护市场稳固和保障民生，国家调控政策重点仍未大力克制投机性住房需求。

　　住房持有税是最有效调控手腕，也是对既得利益最大的调控工具。因此住房持有税能否真正出台并实行将是权衡房地产调控政策趋向的重要目的。

　　第四方面，政策建议。

　　1.树立保障性住房建设管理长效机制，

　　树立长效机制的基础是对保障性住房实行体系化管理，具体实行可依照需求分级、分配、流转、退出一体化。土地资源来源多元化、用处专一化，法律、法规、政策监督一体化。

　　2.制订房地产市场中长期发展战略规划地必需首先控制详实的房地产基础数据，

　　须要开展房产普查，在精确控制房地产基础数据机相干信息的基础上，根据今天经济社会发展、土地供求、城市化过程、人口变更、居民收入增加、房地产市场供求等制订切合实际的中长期战略。

　　3.全面增强房地产市场监管，以规范房地产开发进度管理

　　，主要是严厉执行房地产开发进度行业尺度。增强房地产数据统计和信息发布，树立全国统一联网公开透明的房地产基础数据统计和信息发布平台。由国家统一制订科学合理的房地产数据和信息统计办法，来源方法和发布方法。

　　4.改革土地财政，完美房地产税费。

　　改革土地财政，改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制，摸索稳固地方财税收入的可行途径，如房产税，下降地方政府对段系利益的依附，保障地方收入财政收入的可连续性。整合房地产开发与交易环节税费，须要“正税少费零多”整合房地产开发与交易环节税费，对房地产税费归类整合，减少税费环节，规范税费征收。

　　5.开征房地产持有税

　　，转变“重流通，轻持有”的房地产税费思路，开征房地产持有税。弱化并替代地方政府对土地财政的依附，调节住房市场分配。通过征收房产持有税，克制不合理需求，引导合理住房消费，推进地方政府从土地财政转向税收财政。