神马都是浮云，实践才是检验真谛的唯一尺度。无论我们之前对于春交会有什么样的预期，当轰轰烈烈的春交会落幕时，真实的答案一一涌现在我们眼前。

　　现实的情形是这样的：春交会没有成为价格跳水竞赛，但是促销活动此起彼伏，不过，人气和成交量的双重下跌让很多业内人士连连摇头。尤其是开幕当天和最后一天，部分展商门可罗雀。

　　那么，在如此一届春交会的大背景下，市场究竟会涌现什么样的变更？春交会对2011年的成都楼市又会带来怎样的影响？本期楼市会客厅特殊邀请了四位嘉宾，共同探讨。

　　世家机构常务副总经理彭致远：

　　春交会就是一个节点，绝不是分水岭。但是未来6、7、8月整体市场不容乐观。

　　21世纪不动产总经理助理舒宁：

　　地产商洗牌的情形即将涌现。

　　四川大学不动产市场研究所所长吴丰：

　　从春交会短期的情形来看，城东不突出，但是必定会是年度的热门。

　　红星国际营销总监冯珏：

　　张望情感依旧浓厚。

　　关于人气

　　成都商报：你对本次春交会怎么看？与之前大多数人预期的成交降低、人气不降是否一致？

　　彭致远：本次房交会可谓波涛不惊。有几个现象：1、展馆比原来扩展了一个，并有专门的商业地产展现区，这符合当下地产市场发展的特点。2、开发商参展数量少了，但大开发商基本到齐，而且个别展位增长了面积，这也符合未来市场逐步集中的格局。3、人气较往年我个人认为还是降低了，但相比其他城市，成都算是很繁华的了。所以这次房交会是一个在大背景下的集中展现。无惊喜，无凄凉，波涛不惊。

　　舒宁：这可能是近几年最惨淡的春交会了，原因大家都很清晰，大的市场环境不好，尤其是银行放贷这一块，受到很大的限制，购房者的张望情感比预计中的还要浓重。从我们公司的情形来看，成交了十多套二手房，基本上都是首次置业，城东显著是一个热门。

　　吴丰：此前我预期，春交会上开发商的促销手腕，会使一部分本来抱张望情感的购房者进场，惋惜没有实现。一方面，开发商在促销动作上不太突出；另一方面，消费者对进一步政策出台的预期还比较强。

　　冯珏：从我得到的各类“消息”来看，本次春交会的同比降幅高达60%，环比下跌更厉害。现在的成交多集中在刚需，占到40%左右，流失掉的主要是其他部分。

　　关于分水岭

　　成都商报：之前有人提出，本次春交会将是成都楼市的一个分水岭，情形确切如此吗？这个分，又将如何分法？

　　彭致远：房交会怎么可能成为分水岭，这个假设本身就不成立。房交会只是一次促销会，触及不到地产市场的核心问题。房交会也不会是“跳水会”，今年整体的价格是趋稳的，当然不消除个别降价。因此房交会只是一个节点，真正的挑战在未来3个月。

　　舒宁：我一直不大认同分水岭这个概念，最多只是因为受到政策的影响，市场有了一些波动。我很看好成都的这个市场，特殊是在未来的三五年。首先，在国内同等城市当中，成都的房价只算中下水平；其次，成都是西部中心节点城市，吸引了大批的各地人才，城市化过程步伐也很稳，基于此市场必定会转好。

　　吴丰：通过春交会的市场检验，对开发商形成了进一步的压力，可能会借此有进一步的自我调整。从这点上来说，算是一个分水岭吧。比如，开发商开端注意到了商业；部离开发商选择进入保障性住房范畴或者其他范畴；再者，开发商将进一步增强产品的精致化。

　　关于价格

　　成都商报：春交会上，很多楼盘的价格开端发生了松动，这是否会影响到今年全部的价格走势？大多数购房者以为今年的房价应在6000~6999元/平方米，你怎么看？

　　彭致远：购房者的以为只是一厢宁愿。影响房价的因素很多，但绝不是老百姓的以为，阶段性的房价波动阻拦不了整体价格的稳步向前。目前在成都，6000~6999元/平方米还能在东三环边买房子，未来，不可能了！

　　舒宁：春交会上的价格松动确定会影响到今年的全部态势，将有一个比较长的延续。开发商的降价、促销是一个必定的趋势，差别就在于幅度。不过，不大可能涌现 2008年高达30~40%的降幅了。从客观上看，成都的房价确切不高，所以价格调整应当会在5%~10%。对刚需而言，现在是一个可以下手的时间了。至于民众的价格预期和实际的价格水平，向来都有一个20%~30%的差距。

　　吴丰：开发商的定价都是采用弹性政策，如果价格松动后马上带动成交量有起色，那么这种松动就会是短期行为；如果一时的松动之后看不到销量的反弹，那么这种松动就将连续下去。从主城区来看，6000~7000元/平方米的价格显著不现实，但如果针对第二圈层乃至第三圈层，应当还是可以找到比较合适的房子。我认为消费者也应当对自己的心理作出一个调整，毕竟主城区的土地供给量有限。

　　冯珏：从持续三年的情形来看，都是在上半年国家会出台一些政策，然后市场进入张望期，到5、6月的时候市场应当会有一个比较积极的进程。我们要解决房地产市场价格的过快增加，应当从消除长期的增加预期高低手，给各行业资金找到前途，要么消费，要么投资高新技术行业。根本渠道无法解决，房地产的保值预期无法解决，那么价格必定会反弹。其实现在消费者很苦楚，一方面CPI已经持续涌现了两个5.0，一方面又要持币张望着房市，斟酌到底要不要出手，这很考验投资者的耐烦。我认为在接下来的3个月当中他们会走出张望，重新选择方向。

　　关于热门区

　　成都商报：据调查，房交会期间，成交活泼的楼盘，主要集中在龙泉、双流、高新区域，其次是武侯、温江、新都。之前有人预测孔雀东南飞，这种情形并没有涌现。那么，城东还将成为今年的热门吗？

　　彭致远：城东依旧是热门。原因有三个：一是题材丰富，东二环去年大批的高价地今年将集中上市，会唤起市场的吸附力和关注度，且都是大开发商，品牌号令力强，近距离厮杀很出色；二是东三环随着成都东站落成对周边的影响大，无论对于成渝立交板块还是三圣花乡板块都有很大的促进；三是龙泉世纪广场和大面镇板块今年大型开发商动作频繁，也是近距离PK。故今明两年城东都是热门区域。

　　舒宁：目前，城东真正拿得出手的盘暂时还不多，建设路、万达广场实际上都还没完整出现，这有点像当年的双楠，对未来有一个断定，但是还没真正成熟。当社区、环境改造好了之后，一定会成为热门，只是那时价格就上去了。除城东之外，未来地铁沿线的楼盘都值得关注。

　　吴丰：从春交会短期的情形来看，城东不突出，但是必定会是年度的热门。此外是城北方向，不管是主城区还是二三圈层，随着整体城市规划以及更多发展商的方向调整，将来会很看好。

　　冯珏：主城区成交量萎缩，郊区销量也没涌现大涨，这是因为更多的人还是关注主城区的发展。郊区并不是一个独立的市场，而是主城区的追随市场。现在看来，局部区县也开端涌现优惠了，这会影响房市向不利的方向发展，尤其从长远来看。

　　关于开发商

　　成都商报：通过春交会，你认为开发商的营销策略和推盘节奏应当做出怎样的调整？

　　彭致远：理性地判定市场，须要规避6~10月最艰苦的时代。要么早点跑量，要么彻底扛住。当然每个开发商的具体情形不同，须要因地制宜。

　　舒宁：从开发商的基本情形来看，目前资金链还没遇见太大的压力，他们会有意识地掌握推盘节奏，不那么迫切，尤其是在当前的市场环境下，可能会放缓供给，使得供求关系逐渐产生一下变更，以此来克制价格大幅降低的空间。我估量洗牌的情形应当会涌现。

　　吴丰：开发商应当在适当的时候，推出针对性强、有力度的促销措施，必定要对象精准化，推盘、定价的策略和周期也应当更为精致。推广的渠道上要创新，不要只是立足于一些传统的手腕，可以进行一些联合促销。不过，开发商的根本还是在产品的总体设计、规划以及质量上。

　　关于买房机会

　　成都商报：通过春交会，你如何对待今年最佳的下手机会？

　　彭致远：地产市场下行的时候就是出手的时候，多年来的经验就是如此。2008年买房的人，现在都赚钱了。对于刚性需求自住型客户来讲，尤其如此。房屋是不可再生产品，在自己的经济才能许可下，在需求的促进下，在目前开发商对于价格没有特殊等待之下，买房是一个不错的选择。而且房价的总体趋势是上行的，这个阶段性的档期须要抓住。具体的机会应当是一个区间，未来的3~4个月都可以吧。只是不同的楼盘销售节奏不同，须要动态把握。投资性客户是被打压的对象。为什么打压，就是因为这个需求太兴旺了。所以能够避免被打压，就是机遇。

　　舒宁：现在就是比较好的机会，第二季度乃至第三季度都在这个机会范围内。从我们二手房的角度动身，我还建议客户在选择的时候必定要注意公司的规模和资质，大公司无论是在金融安全上还是客户服务上，都会更好，在市场动荡的情形下，小公司随时可能资金链断裂。

　　吴丰：当你可以从容挑选的时候，当买方市场涌现的时候，就是好的机会，现在就是这样。同时可以结合开发商力度比较大的促销活动，武断下手。从绝对的时间上来看，从现在到第三季度机遇都不错。