楼市众生相

　　2011开年，调控基调已然奠定，持续四周零开盘震惊业内外。夹缝之中，开发商“跑”、“停”、“转”、“钻”，应对策略各不雷同；购房者遇限购限贷难以出手；中介门店更是业务跌至冰点迎来关店潮。楼市寒潮暂无止境，如何过冬，是个问题。

　　跑量为先 各显神通

　　新政之后，面对购房者愈发浓烈的张望情感，销售压力下，为了引人关注、敏捷跑量，部离开发商一改以往的守株待兔，各思奇招。

　　策略1 打折降价送房产税

　　打折降价从来都算不上销售之战的兵家上策，但对于购房者的诱惑度却始终存在。据汉宇地产市场研究部调查显示，目前全市共有约110个楼盘有优惠措施，但真正涌现大幅优惠的却少之又少。

　　上海房产税落地不足一月，便传出位于松江的“新南路壹号”作出应对之计：买房送5年房产税。虽然颇有眼球效应，但记者以购房者身份达到售楼处时，却没有想象中那般热闹。见到记者，售楼人员首当其冲的问题竟是“您知道限购令的吧，现在您还能买房吗？”在得到确定的回答之后，方才推举起该盘的各项优势。不知是否媒体骚扰过多，当记者问及有何优惠政策时，销售人员没有了最初的直接，开端推说需与项目经理详谈才干肯定，在重复肯定了记者的购房意愿后，才明确“目前买房就送五年房产税”，且所送的房产税数额依照购房者可能须要缴纳的房产税最高税额计算。

　　记者算了一笔账，以该案一套200平方米的别墅为例，如果一户一家三口的非户籍购房者作为第一套房购置，所赠的房产税相当于房屋总价优惠了十多万元，与打9.8折无异。虽说这一变相降价的优惠力度并不算大，但据网上房地产显示，截止至2月20日仍仅有14套签约套数的该盘，却在下旬发力，10天内再销了30套。

　　不同于“新南路壹号”的含蓄，朗诗绿岛可观的降价幅度使其在广泛打折的美兰湖板块楼盘中尤为抢眼。由于顶着高科技住宅的光环，朗诗绿岛在板块中的售价一直处于较高的水平，从去年底一直到今年1月中旬报价始终在22000元/平方米左右。新年之后，记者来到售楼中心，发现沙盘模型上位置靠中间的好几栋楼上都被贴上了“售罄”的标签。讯问销售人员后得知，现在只有少量92-119平方米的两房和三房在卖，再大一点的三房就只有底楼了。提及价格是否有所优惠时，销售人员底气十足地向记者推举起来，“我们盘现在均价只要21000元/平方米，您要是以前关注过这里就应当知道，比新政前降了1000元。另外，如果一次性付款还可以直接优惠8万，就算贷款也可以廉价5万。和周边楼盘9.8-9.9折的小优惠相比，我们算是跳水价了。” 然而，记者之后查询了该项目标销售成就，虽然是尾盘，但全部2月仅售7套的成就仍然不容乐观。

　　策略2 灰色面积喧宾夺主

　　除了打折之外，房产税的出台似乎为开发商“供给”了新的营销策略。“购置138平方米送200平方米、赠送面积免收房产税”，位于宝山杨行的春江美庐用这样的广告语吸引了不少眼球。为此，记者以购房者的身份来到售楼处一探究竟，却发现所谓“200%容积率”另有玄机。了解记者对于联排别墅的购置意愿之后，销售人员介绍，此次春江美庐推出的房型为地下一层地上三层，建筑面积在138平方米左右，“除了送地下室之外，一楼还有一块挑高9米的空间，你可以依照自己的须要搭建成三层。赠送面积将近200平方米左右，都不用交房产税。”见记者有些困惑，销售人员拿出了该项目标房型图，其中特殊标注了不少灰色区域，一楼至三楼均有，而二楼和三楼的灰色面积甚至比销售面积还大。在房型图的一角注着，“灰色区域为可搭建空间”。销售人员接着解释，春江美庐将采用“两次交房”的模式。“首次交房的时候是毛坯房，这些"可搭建部分"也不会封顶，到了签预售合同的时候我们还会同时签订一份装修合同，在交房之后，再由我们统一上盖房顶。”

　　然而，当记者带着房型图咨询了上海振兴律师事务所的多位律师后发现，这种打政策“擦边球”的办法，其实是将违规风险转嫁给了购房者。该事务所的陈律师告知记者，开发商分两次交房，并和业主签署装修协定，这样一来就能表明开发商在交房时的确是依照规定面积，没有违规，而之后的搭建行为实则是业主委托装修公司进行的，开发商只是一个中间人，不用承担任何义务。陈律师还提示购房者，像这样的情形，一旦面临查处、拆除，义务将全体由业主自己承担。