日前，荷兰国际集团（ING）与世邦魏理仕达成一项协定，以约9.4亿美元将大部分房地产投资管理业务出售给后者。

　　这项交易成为抓住机遇接手陷入泥淖资产的最新典范。

　　此次收购几乎包含了ING房地产投资管理（ING REIM）在欧洲和亚洲的所有业务，以及位于美国的全球房地产上市证券Clarion Real Estate Securities （CRES），不过不包含ING的美国私人市场房地产投资管理公司Clarion Partners.据称，接盘者世邦魏理仕对交易十分满意。这项投标历时超过一年，吸引了40多家公司参与，其中包含世邦魏理仕的主要竞争对手仲量联行。

　　此次交易将令世邦魏理仕管理的资产规模增长近两倍，也将使其成为全球最大的房地产投资管理公司。

　　收购完成后，ING REIM将被世邦魏理仕全资子公司世邦魏理仕投资公司（CBRE Investors）接收，并继续作为一个独立经营的业务部门运营。

　　ING：金融危机余波尚存

　　对于出售方荷兰国际集团，这一交易何其“悲壮”。

　　荷兰国际集团表现，销售将会获得约5亿欧元的税后受益。不过，它还须要偿还2008年获得的100亿欧元紧迫支援。2010年1月，荷兰国际集团将旗下亚洲私人银行业务以15亿美元出售给新加坡的华侨银行集团。

　　荷兰国际集团在金融危机中蒙受物业贷款的宏大损失，荷兰政府被迫介入，于2008年11月购置价值100亿欧元的无表决权证券。

　　为获得欧盟委员会批准的国家支援，荷兰国际集团不得已拆分保险和银行业务。金融危机让它背负数十亿欧元的减记，这些减记与物业投资的亏损有关。作为接收支援的条件之一，荷兰国际集团许诺削减物业投资业务，并最终在去年决定卖掉ING REIM.“通过这些交易，我们能够继续减少房地产业务，精简业务并进一步强化我们的资本基础。”荷兰国际集团首席执行官Jan Hommen在一份书面报告中写道。

　　公开材料显示，荷兰国际集团的全球房地产业务中，买入收租物业长期持有是最主要的投资方法，约占总投资比例的62%；以项目融资为主的“类贷款”业务占比33%，此类融资模式目前还不为中国等市场熟习，目前主要在欧洲；剩下5%的资金用来做房地产开发，开发的项目多数在欧洲。

　　另据消息，荷兰国际集团还将逐步减少其在澳大利亚的物业管理业务。

　　世邦魏理仕：业务线完善结合

　　此宗收购秉承世邦魏理仕发展过程中的一贯传统在并购中成长。在其百年历史中，并购一直是企业发展中浓墨重彩的部分。从上世纪90年代起，世邦魏理仕进入全球性垂直整合阶段，走出美国、笼罩全球，业务收入由4.7亿美元上升至最高明过60亿美元。

　　此次交易直接扩展了世邦魏理仕的投资业务。五大代理行中，世邦魏理仕的投资业务一直做得很大。“以物业服务、房地产咨询为人熟知的世邦魏理仕，在亚洲和大中华区都有很多的投资项目。” 世邦魏理仕中国区首席运营官金勇告知本刊记者。

　　世邦魏理仕在大陆的一些投资主要包含：北京远洋公馆的一座酒店式服务公寓（最近刚出售）、天津的若干开发项目，以及一些二线城市的地产项目。

　　截至2010年底，世邦魏理仕投资公司管理的资产总额达到376亿美元。ING REIM资产组合中进行一级管理的资产约为598亿美元，2010年发明了3.05亿美元的收益。二者合并后，将成为房地产行业内全球规模最大的投资管理公司。

　　该项收购预计将于今年下半年完成，仍有待美国、欧洲和亚洲相干监管机构的批准。

　　对于此次收购，世邦魏理仕首席执行官布雷特·怀特（Brett White）信念十足。他这样对《华尔街日报》记者说：“这对我们来说确切是个千载难逢的好机会，我们在最好的时刻获得了业务。这时是经济循环较低点，却是我们业务健康发展及扩大的阶段。”

　　布雷特·怀特以为两家公司契合度很高，具有很强的互补性。据悉，ING REIM着重于核心基金和亚洲以外的全球上市房地产证券基金，在亚洲，ING REIM管理增值基金和机遇基金。世邦魏理仕投资公司的客户主要在美国，而ING REIM的客户大部分在欧洲。

　　金勇以为，虽然ING REIM管理资产宏大，但对它的消化和吸收并无艰苦，资产管理业务不用保持很大的团队。金勇还以为并购完成后，ING REIM会放大世邦魏理仕的品牌效应，对融资有很好的正向作用。

　　正如世邦魏理仕所称，并购实现了公司全球投资管理平台的重建，并且得到了推广房地产服务的契机世邦魏理仕拥有物业管理、租售、企业服务等14条业务线，斟酌到当下正是商业地产蓬勃发展的绝佳时代，世邦魏理仕在商业地产上也将有更大的作为。

　　在各方都对交易远景表示乐观的同时，布雷特·怀特不失机会地表现了些许谨严：“尽管我们所在的每个细分市场都在蓬勃发展，但不能忘却前几次金融危机皆是源于我们没有预感到的那部分。对于看得见的风险我并不担忧，我担忧的正是那些我们看不见的。”

　　机遇资本撤出

　　荷兰国际集团在2008年金融危机中受到重创，彼时并未出售房地产投资业务，在金融危机渐行渐远时退出，难免让人有一丝不解。

　　金勇则以为，这代表着全球房地产投资业务的发展趋势。高盛、摩根士丹利和美林等投资银行属于机遇投资者，机遇投资者的特点是能够敏捷感知并抓住机遇，偏好“快进快出”，在明确期限内退出，通常由核心投资者接手。

　　机遇投资者偏好的物业既有自身须要重新定位的物业，也有经营管理欠佳的物业。接手之后就是重新包装、晋升品德，在恰当的时点转卖。

　　核心投资者购置后偏向于长期持有，尽力进步经营管理水平。这些物业多为成熟的写字楼、购物中心、高级公寓等商业物业，具有良好的升值功效。虽然核心投资从全球来看并没有机遇投资那么活泼，但总体份额却是全球房地产投资的重头。

　　经过金融危机洗礼，机遇投资日趋减少，核心投资却日益兴盛。金勇表现，机遇投资尽管在中国等新兴市场比较活泼，不过逐渐减少也是长期趋势。保险公司等机构投资者正在进入核心投资，追求长期稳固、跟风险相匹配的回报。

　　金勇泄漏，中国区占世邦魏理仕全球的营收比例不高，但总部非常看重中国区的发展。总部看好中国的经济发展远景，还看好中国客户走向世界的趋势。国内物业的租户、有实力的开发商及投资人，都是世邦魏理仕的潜在客户，他们从国内走向国外只是时间问题。

　　目前，世邦魏理仕大中华区的总部在香港，涵盖开发顾问、楼宇租赁管理等业务。住宅项目也有所涉及，一般为高端项目，这与美国市场不做住宅业务有所不同。

　　在中国大陆，世邦魏理仕已经进入北京、上海、广州、成都等十余个城市，大中华区未来的战略规划也已制订。

　　“我们愿望未来市场笼罩面更大，把业务扩大到各个区域和主要城市中。现在我们一共有12个办公室，将来还要加大笼罩面。”金勇最后表现，“现在，正是机遇资本撤出、核心资本进入的最佳时候。世邦魏理仕也会抓住机遇，为客户供给更好的服务。”