调控核心是普通住宅去投资化

　　刚刚出台的国十条延续了去年国八条的核心内容，即三限：限购、限贷、限售，但更加严格。一二线城市的成交量应声大幅下滑，其中北京、上海的成交量更降低了80%，上海在限购和房产税的双重影响下，2月份千万元以上的豪宅成交量仅为7套，限购对需求的杀伤力举个例子就可见一斑。北京城东一著名楼盘在限购令前有500多人排号，按限购令的要求严厉排查，仅有50多个人符合要求。

　　限购政策的目标就是把可能的投资需求全体抹杀本地人的第三套，外地人的第二套。限购令会连续多久？似乎很难得出结论，但联想到温总理在两会前与网民网聊时的观点，也许就能答复这个疑问了。温总理说“要下决心克制投资和投机性住房需求，使房价保持在合理水平”。可以推测，在土地资源相对稀缺、社会贫富分化相对严重的中国，冻结普通住宅的投资属性可能是长期的政策取向，这样才干克制住宅价格的快速上涨，为推出大批的保障性住宅，缓解社会矛盾供给时间。

　　五龙戏珠：商业地产流入更多资金

　　如果梳理一下投入商业地产的投资渠道，可用“五龙戏珠”来概括，分离是民间资本、境外热钱、保险资金、转投商业地产的开发商以及以基金情势进入的社会资本。更多的资金流入商业地产有两个原因：一是惯性投资，住宅市场的资金因为限购而转向。二是因为拉动内需商业地产租金快速上涨而带来的跟风效应。

　　从四大国际性代理行公布的2010年北京甲级写字楼的数字看，空置率从25%减少到了15%，平均租金上涨了15%~20%，个别热门区域如金融街、中关村的空置率已低于2%.上海、深圳的甲级写字楼租金也有10%以上的涨幅，当然去年北京写字楼市场的异常火爆和2009年四万亿政策投资有着直接关联。

　　商业地产泡沫化风险在加剧

　　大批的流动性资金涌入商业地产，许多人乐观视之，而我却担忧泡沫化。一方面一线城市的需求泡沫化，另一方面是二三线城市的供应泡沫化。以北京为例，由于在两年前大批的写字楼变为住宅（即商改住），使近期商办物业供给涌现紧缩。我们曾做过统计，自2009年1月到2010年6月，北京取得预售证的79个商办项目中，有75%摇身变成了住宅。在供应减少的同时，大批的资金涌入商办市场，如人民保险集团购置了首都时期广场，五矿集团以45亿收购了北京第五广场等。

　　二三线城市呢？我们举个案例就能看得更清楚，上海一著名开发商三年前取得扬州市最核心的商业地块，请来香港著名设计师打造了两万平方米英俊的商业街，但落成一年后出租率却不到70%，租金单价也只有可怜的2元/平方米，还不够偿还银行利息。事后总结惨败的根本原因：市政府在招商引资引进上海开发商后不到半年的时间，各区为了政绩先后引进了近十个著名的地产公司，建造了大批的商业中心，供应一拥而上，租金自然跌得很惨。二三线城市商业地产供应泡沫的核心是地方政府没有严厉束缚好城市规划，在短期内建造了大批的政绩工程。

　　我不担忧一线城市商业地产的泡沫，因为经济转暖时需求会很快把泡沫填充，2010年的北京、上海写字楼空置率的快速降低就已充足证明。但我担忧二、三线城市特殊是三线城市的商业地产泡沫，因为它的泡沫永远不会有那么多的需求来填充。在扑朔迷离的2011年房地产市场，我们应当怀有敬畏之心，也企盼不会再一次涌现曾经触目惊心的烂尾楼现象！