在国家统计局发布3月份70个大中城市新建商品住宅变动情形之前，一线城市陆续传来房价降低的消息。然而，随后便有剖析指出下跌源自构造性变更。在近一年的楼市调控中，各类房价变动消息不断充满市场，“一时涨、一时跌”，至今房价走势依旧处于僵持状况，购房者心理也因此而此起彼伏。虽然一些威望统计数据显示房价确有回落，但购房者似乎对此并没有显著的感知，牵动听心的房价，真的降了吗？

　　一线城市传来降价消息

　　“国十条”出台将满一年。一年来，楼市调控层层发力，组合拳迭出，在限购、房产税、限价等手腕的多重作用下，“遏制房价过快上涨”已取得显著成效。

　　国家统计局数据显示，2月份70个大中城市新建商品住宅环比价格降低、涨幅缩小的城市个数显著增多；同比价格降低的有1个城市，同比涨幅回落的有31个城市。

　　在胜利“遏制房价过快上涨”的基础上，近日，北京、深圳等一线城市传来了3月楼市成交均价、成交量大幅下滑的消息。

　　北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比降低26.7%，同比降低10.9%，涌现了19个月以来的首次同比降低。

　　深圳市规划和领土资源委员会数据显示，3月份深圳新建商品住房成交面积为22.8万平方米，是2003年以来成交量最低的3月；每平方米成交均价也跌破2万元，为19424元，环比降低5.99%，同比下跌5.04%。

　　然而，虽然数据上传来了一线城市房价下跌的消息，但实际上生活在一线城市的老百姓并没有感受到房价的下跌。在近一年的楼市调控中，各类房价变动消息不断充满市场，“一时涨、一时跌”，房价走势仿佛走入迷魂阵，购房者犹如雾里看花般无法适从，心理也跟着此起彼伏。

　　真降还是“假摔”？

　　正当购房者因一线城市房价松动而松一口吻时，上市房企一季度销售事迹却再次绷紧了市场的神经。

　　数据显示，万科、保利、金地一季度销售金额分离同比上涨135%、72%、82%，销售面积分离同比上涨144%、30%、45%。

　　合富光辉首席剖析师黎文江说，加紧布局二三线城市和商业项目，是房企一季度销售事迹“亮眼”的主要原因。然而，细看房企销售数据，却发现房价涨幅超标的问题。

　　依照各地政府出台的“限价目的”要求，今年房价涨幅上限大约在10%至15%。而上述3家上市房企中，保利和金地的销售均价同比涨幅分离高达32.61%和26.14%，远超政策“红线”。

　　而记者在刚闭幕的2011北京春季房地产交易会上采访发现，参展的北京各楼盘，不论位于中心区还是外围区域，房价均未涌现显著下跌迹象，也未见开发商打出非常规大幅打折促销宣传，部分项目价格甚至较前期有所上浮。

　　一边是一线城市成交量、成交均价现新低，一边是上市房企在二三线城市实现“大丰收”，而记者访问则发现北京房价依旧“坚挺”。由此可见，房价走势并未明朗化，依旧处于僵持状况。

　　对此，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说，成交均价与楼盘地段亲密相干，并不能真实地反应房价走势。因此构造性因素导致的房价下滑仅反应在数据上，而不能反应在老百姓的生活中。这就是在数据上房价有所降低，但老百姓却没感到到的原因。

　　韩世同说：“3月份一线城市楼市成交均价下滑是受构造性变更影响。限购政策克制了中心城区的成交，市场陷入张望导致成交萎缩，开发商无意推盘，即使有成交也是一些尾货。而郊区房则趁势推盘，由于价格较低成交量放大，导致整体均价下滑。实际上，并没有涌现本质性的降价，只是构造性降价。”

　　购房者能感受的才是真降

　　专家以为，只有当购房者切身感受到房价下滑的时候，才意味着房价涌现了真降。而在一季度房企销售均价涨幅超标，以及房企现金流不足、高存货、流动负债大批到期的情形下，年内房价或将真降。

　　虽然目前房价走势处于僵持状况，但仍有几个方面值得注意，一是“构造性价格变更也是一种变更，而且往往是房价将要发生本质性变更的预兆”，韩世同说。二是相对于各地政府已出台的“限价目的”，房企一季度销售均价涨幅超标意味着之后的三个季度其销售均价回落幅度必需加大，才干做到全年达标。三是房企在现金流不足、高存货、流动负债大批到期的情形下，极有可能选择降价出货以回笼资金。

　　陆续公布的2010年年报已经裸露了上市房企现金流不足的问题。Wind统计数据显示，截至11日，84家已公布2010年年报的上市房企2010年末的经营性现金流量净额由正转负，为-705.9亿元，同比大减1150亿元。

　　在现金流量大幅降低的情形下，上市房企的存货却大涨。Wind统计数据显示，81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元，同比增加42.3%。

　　黎文江说：“2010年房企流动负债增幅很高，今年下半年将涌现还贷高峰。届时，房企资金链将处于紧绷状况。”

　　“国内贷款”和“定金和预收款”一直是房企资金来源中的“两条腿”，各占1/4左右。然而，在多次上调存款筹备金率和加息的背景下，“国内贷款”这条腿顿时被砍短，房企资金压力不断上升。因此，如何弥补“国内贷款”下滑带来的窟窿，是房企要共同面对的问题，而存货变现无疑将是最容易，也最现实的办法。

　　黎文江说：“下半年，房企将处于有存货没现金的状况，因此很有可能选择降价出货以回笼资金。”届时，购房者或将真正感受到房价降低。

　　（据新华社电）