十大经济学家豪情“论剑”，为调控下的楼市指引方向

　　这一轮调控，房价

　　真的会降吗

　　在3月末的最后时限，各城市房价掌握目的纷纭出台，可房价掌握目的为何多成了“涨价目的”？2011年首轮宏观调控“国八条”1月26日发布以来已整整两月，为何房价还是居高不下？啥时候出手买房才合适？昨天，由扬子晚报主办的经济学家中国房地产业发展论坛在杭州举办。十位来自国内外的经济学家环绕宏观调控、加息、房产税、“十二五规划”与房地产发展等话题，细说楼市那些百姓关注的事，其中多个专家支撑房价将降低的说法。

　　密集调控下房价会降吗

　　有可能，降房价有利于市场健康

　　王诃教授指出，不仅是中国，包含香港、日本、美国，当房地产市场看起来很火热的时候，过一阵降价会发生，“你要问我什么时候掉我不知道，但你要问我会不会掉，必定会掉的，只是不知道在什么时候。而且房价掉，对市场的健康理性发展有好处，可以让市场走得更安稳一些。”贾生华教授以为前两年房价上涨过快的城市，特殊是一线城市，房价会回稳，部分城市还会涌现回落。

　　刘洪玉教授从房价和租金的悬殊差别剖析了房价下行的可能性。他谈到，国务院要求研究合理价格，“什么叫合理价格，跟CPI比，跟GDP比，还是跟人均收入比，还是看房价收入比？合理价格我认为一是要看住房的可支付性，另外还要和市场上租金来比较，如果房价和租金比值太过悬殊，房价确定是异常的，向下调整的概率会增长。”

　　但也有些经济学家以为，中国的房地产不仅仅是一个行业的问题，其本质是宏观经济的问题。由于种种因素的牵扯，房价的降低有必定难度。有着“地产巴菲特”之称的罗伯特·艾特斯坦说，“从我在上海一下飞机开端，每个人都在问我同样的问题，什么时候房价会降低？这是一个错误的问题。在中国房子不仅是经济问题，还是政治问题。从经济学的角度来讲，想让房价跌下来很容易，不供给贷款，加重税收等等手腕就可以做到，那样房价会像石头一样应声落地。但目前政府既想缩小房价泡沫，同时又担忧经济的可连续发展，调控就变得更加艰苦。”

　　房价掌握目的为何成“涨价目的”

　　因为地方政府既是调控者也是被调控者

　　根据国务院的规定，各城市人民政府应于3月底前公布房价掌握目的。为何除了北京之外，大多数城市的房价掌握目的成了“涨价目的”？经济学家们以为，这是城市政府心存疑虑，没有足够的勇气说降价。

　　刘志彪教授提出了一个西方经济学教科书上不曾提过的利益主体：地方政府。他说，我们现在的宏观调控手腕是需求方面做减法，供应方面做加法，这是从西方学过来的，教科书里也都是这样写的。

　　但这种办法目前在国内遇到一个很大的问题，在调控进程中有一个反作用力的点，就是地方政府。西方的地方政府没有这么壮大的力气，因此他们的宏观调控无论是进步存款筹备金、加息，或用其他的需求掌握手腕，可以不斟酌或是很少斟酌地方政府。

　　但在我国，地方政府既是调控者，也是被调控者。比如这次中央的调控，要地方制订目的，一些地方政府就要斟酌对自己有利，有利就是涨，变相的变成涨价目的。

　　史晋川教授也以为，由于前几年的房价涨得过快，一些地方政府把GDP和城镇居民可支配收入作为房价上涨掌握的目的，某种程度上不太合理，但是由此可以看出房价降低难度比较大，因为地方政府不太支撑降价。

　　由于各城市目的相对保守，经济学家广泛以为，达成目的不成问题。“我的断定是今年到明年受限购和限贷比较严格的城市，房价会有必定程度的回落，如果这些城市定在10%，或不高于人均可支配收入，这个目的是完整可以到达的，因为前几年的价格已经高高在上，甚至不涨都是有可能的，目的是10%、11%确定能到达，”贾生华教授指出。

　　房产税能够降房价吗

　　错，本来就不是降价招数

　　上海、重庆房产税实行已有数月，但对房价的影响并不太大。为何这个老百姓期盼的降价手腕作用不显著？经济学家们以为，指望房产税降房价本来就是一个误会。

　　王诃教授从美国的例子说到，美国的房产税就不是拿来克制房价的，房产税是地方财政的重要来源，修马路、电灯、水电，建学校、公园都靠它，“房产税该不该征？我认为迟早要征，房产税是地方政府手上的资源，能够做点地方政府该做的事情。”不过，王诃教授以为，把它当成调控的手腕并不高超，尤其把这种长期的办法拿来当作一个短期抑房价的工具不见得是件好事，也不见得会有效。“你现在要打压房价，就是说房地产市场有人投机了，投机起码有20%、30%的收益，你只征收1%、2%的比例有效吗？”

　　来自上海的吴柏钧教授也以为，上海的房价短期可能会受一点影响，长期则不会有影响。“到必定程度一个国家必需征收房产税，但过早的征收房产税解决不了问题。”

　　一千万套保障房作用有多大

　　难，怎么分比建多少更症结

　　目前国家正通过商品房和保障房两个体系均衡发展来平抑房价。对此，范从来教授表现，调控从单边向双边转型有深远的意义。“保障房的推出，实际上是住房属性的回归。住房既是一般的商品，也有金融属性，还有社会属性，它的金融属性和商品属性可以通过市场化来解决，但是社会属性完整市场化可能达不到。1998年启动了住房商品化以后，到目前为止是一个完整的商品化进程。在商品房之外启动了大规模保障房的建设，实际上意味着市场本身要重新定位。”

　　而对于保障房，经济学家们在支撑的同时，也提出了更深层次的问题，在明、后年保障房大量量上市之时，如何保证分配的公正？

　　裴长洪教授指出，保障性住房去年全国建了500多万套，现在还没有进入分配阶段。今年计划还要建一千万套，明、后年陆续上市供给。但实际上保障性住房建设还有很多问题，建并不难，症结是分配以及未来的保持运营，这都是大问题，都须要研究。如果实行的不好，人们对保障房分配的不满甚至要超过对房价的不满。

　　史晋川教授也表现，这两天他发了两条微博，第一个微博就是关于保障房，“有人问我建保障房是不是必定比不建好，我说不必定，如果分配不好还不如不建。”他建议不要等建好之后再说如何分配，现在赶紧制订保障房的分配制度。政府应当联合社区、银行等机构，较早地控制潜在申请人群的信息。高波教授也建议尽早树立保障性住房分配和退出机制。保障性住房上市的条件是什么？上市之后的收益如何分配？廉租房承租人三到五年后收入进步了，还能不能继续租，怎么退出？都须要树立健全制度。

　　一句话点评楼市发展

　　刘志彪：房地产发展机遇更多地在商业地产，因为商业地产是支持内需扩展的基础设施。

　　史晋川：过去政府拿了富人的钱，没有给穷人盖房子。现在是不要富人的钱，又要给穷人盖房子。正确的办法应当是一边拿富人的钱，一边给穷人盖房子。

　　吴柏钧：长期的房地产发展非常不肯定，因为政府到底坚决到什么程度并不肯定，但是短期来说已是“水落石出”。

　　裴长洪：安稳过渡，包含价格和交易。

　　王诃：房价不上涨就会降低，不降低就会上涨。

　　高波：保障房的建设将会转变全部市场格局，尽管保障房本身不完整是市场。

　　刘洪玉：房地产开发企业要盖更好的房子，因为房子耗费了大批的资源，愿望能看到更多低碳环保住宅。

　　范从来：在商品房和保障房的双赢体系下，地产商应当重新结构商业模式来求得稳固发展。

　　贾生华：2011年一线城市的房地产市场将是成交显著回落，价格回稳，部分城市回落，三四线城市价格还会上涨。

　　罗伯特·艾特斯坦：今后五年中国经济如果还是连续快速发展的话，房价还会涨。

　　论坛花絮

　　“地产巴菲特”

　　与本报再度结缘

　　美国经济界威望，有着“地产巴菲特”之称的美国加州大学伯克利分校金融学教授Robert Edelstein，继去年7月参加本报在上海举行的“经济学家中国房地产业发展论坛”之后，再次助阵本报论坛。

　　罗伯特·艾特斯坦是有史以来第一位依次担任美国房地产与都市经济协会、亚洲房地产学会、世界房地产协会三大顶尖研究机构领头人的美国人，为通用、黑石、高盛、LTV钢铁、万豪、兰德等世界级企业进行市场远景预测、政策走向剖析以及投融资项目可行性剖析，收费一般为每工作日5万美元，有“地产巴菲特”之称。在去年的论坛中他与《扬子晚报》结缘，此次再度接收本报邀请，与国内的专家学者就中国房地产业的发展问题进行了热烈的交换和探讨。

　　学者织“围脖”现场直播

　　“围脖”大军越来越壮观了，连经济学家也用上了这个平台。论坛嘉宾浙江大学教授史晋川在会上提及，前几天他也刚“被微博”了，但是他不知道微博怎么发，只好将编辑好的短信发给网站，让他们再发到微博上，史教授第一条微博就是关于保障房建设的。相比之下，南京大学不动产研究中心主任高波教授的“技术”要熟练得多，他常常会利用这个平台发表观点。

　　有趣的是，论坛现场的“围脖迷”着实不少，不少专家学者和与会者通过手机、IPAD等通信工具，将现场的专家观点和出色对话及时发至网络，引发了网友们的热烈讨论，许多网友在线提出了关于限购令、合适买房、通货膨胀等问题，愿望专家进行解答。

　　对于当前人们最为关注的房价涨跌问题，裴长洪教授在答复支撑人提问时笑称，关于房价上涨和下跌的预测，经济学家的本领只是解释为什么现在会这样，然后根据他的立场提出一个断定，事情应当会变成什么样。如果要准确到什么事情什么时候会发生、结果会怎么样，那基本上是算命先生的事情，社会对经济学家的作用应当有一个正确的认识。就像美国很多著名的经济学家都没有预测出金融危机一样，要求经济学家非常准确地预测房价涨跌也是不现实的。

　　支招调控

　　如何避免房地产的

　　调控“耐药性”

　　房地产调控年年在调，像去年以来还加快了节奏，可楼市就像有了“耐药性”，一旦政策稍有放松，“病情”又会复发。市场为何总在调控中起起落落？这一轮调控之后，如何找准关键，避免市场反弹？

　　贾生华教授对“十二五”中国房地产业的发展比较乐观，他以为，目前被冰冻的须要依然存在。“现在购置的愿望、购置的才能都是有的，就是不允许，一旦冰冻有所回暖的话，须要会很快转化成需求。”

　　那么在需求解冻之时，如何避免市场的反弹？贾生华教授以为，应做一些发展模式的晋升、转换和进步。“政府现在也在积极的想方法，我们注意到中央政府提出先限购、限贷，再积极设计房地产市场长期可连续发展的制度部署和模式。”贾生华教授以为调控根源还是土地制度。“要增长城市的土地供给节奏、规模，保证供给量，不能保底价。现在政府不到起拍价就流拍，要让政府不能流拍，必需把它抛出去，甚至要降到基准地价以下，这样供给量就上去了。”

　　对于未来的房地产市场，裴长洪教授总结了两句话，“中央政府的意图一要树立一个以政府为主的保障房体系，二是以市场为主的多层次的商品住房体系。这里面文章就多了，以市场为主，价格管不管？管不管需求，搞不搞限购？”

　　裴长洪教授用一个经典例子说明了调控有时也可以“不管”。1962年，经历三年艰苦时代国内物价上涨，市场只须要70亿的货币流通量，但实际发了130亿。虽然当时物价是政府严管的，但消化多出的60亿却用了一个“不管”的作法。“用外汇进口伊拉克蜜枣，进口高级糖果，自己也生产一点高级点心拿到市场去卖，价格不管制，随意买，一下子这些高级的"奢靡品"就回笼了60亿人民币，价格就安稳下来。现在调价格的手腕比那时多多了，存款筹备金、利息，但这个故事给我们一个启示，就是你要管的时候不可能什么都管住，你只能管一块，放一块，才干真正管住。北京市为什么这次房价目的受到赞赏，因为说了一个稳中有降，其实北京要降的是跟老百姓直接相干的新建普通商品住宅，容积率1以上，面积140平方米以下。多层次的商品住宅体系里面，既包括了降和管，也包括了放，不能够只管不放，也不能只降不升。对价格我们要有个理性的认识，升与降都是要对应不同的利益主体，不能笼统化、一刀切。”

　　区分市场，别误伤刚性需求

　　这一轮的限贷、限购等调控手腕在打压投资投机的同时，也误伤了一部分刚需和改良型需求。对此，刘洪玉教授建议，让房地产的投资市场和使用市场有比较明确的区分，别让调控影响居民正常的消费。“有人跟我说，银行向来是爱好把钱投给资信等级比较高的阶层，所以买第二套房子的人，银行愿意借给他，因为风险小。而很多首次购房的，买小房子的人，往往很难得到金融支撑。”对此，刘洪玉教授指出，在美国，一般讲房地产市场都是商业地产，住房又是另外一个范畴的问题。如果我们的房地产市场和住房市场离开，该保障的或者是该支撑的能做到位，会更利于市场的发展，促进百姓解决安居问题。