郑州楼市新政大考之企业思考中国国情

房企，市场喊你去突围

□今报记者 王献军
行业报告
未来的3~5年，楼市将进入一个频繁波动的短周期，市场将从“勇者之争”转变 为“智者之战”。市场红火的一味拼杀的“勇者之争”，在短周期内只能被市场合 淘汰，房地产企业只有推出精致 化产品，才干 吸引购房者。这种情况 对房地产企业来说，既是挑战也是时机，在波动中把握住低谷扩大 ，决定着企业的生存与发展。
受调控政策的影响，全国楼市再次从销售巅峰下滑，走到了十字路口。在中央政府维持“调控楼市政策不会松动”的大背景下，房地产企业如何应对，考验着“掌舵人”的智慧和勇气。
【实地访问 】 市场上可供挑选的房源不多
一周来，为了领会 郑州楼市销售现状，今报记者实地赶赴北区、西区、东区等多个区域的楼盘，以购房者的身份进行暗访。
北区花园路某楼盘，上个月才取得预售允许 证，记者表现 想买一套两房住宅时，售楼小姐说：“我们的房子在取得预售证之前，已经整个 预约排满了，您可以先留下联系方法 ，有客户退房了再通知您来看房。”
西区农业路上某楼盘，售楼部内看房者人数不多，售楼员表现 ，现在已经是尾盘，所剩房源已经不多，也不发愁卖，确定 不会降价销售，否则已经买过房的客户会提意见 。
记者通过访问 创造，目前郑州市场上新近推出的大盘几乎没有，很多在售小区都是尾盘，房源数量有限，会不会是开发商故意囤积房源？
对此，郑州市住房保障和房地产管理局有关负责人表现 ，购房者如果猜忌 开发商囤积房源，可登录郑州房地产网（www.zzfdc.gov.cn）查询楼盘信息表，看该小区还有多少可售房源，与售楼员所说是否相符，如不相符可向房管部门投诉举报。“囤积房源一直是严查的重点，去年曾经创造两起，今年还没有这种情况 ”。
【行业观察】 本土房地产企业抱团“过冬”
河南房地产市场最大的新闻，是河南本土16家主流房企共同打造的“联合舰队”起航——河南地产商会投资股份有限公司于本周一正式宣告 成立，其对市场的影响还有待观察。
该“联合舰队”由建业、正商、天伦、东方今典、美景、亚新、楷林、亚星、嘉亿、超达、泰宏鼎盛、金基不动产、绿都、永威、宋基、三杰16家河南主流房企共同发起，注册资本12亿元。更重要的是，16家房企抱团后的实力惊人：去年，这16家房企在河南投资总额达129亿元，销售额180亿元，目前在建项目1180万平方米。建业地产董事局主席胡葆森出任“联合舰队”董事长，河南省房地产业商会秘书长赵进京任总经理。
在新闻发布会上，胡葆森、赵进京多次强调，“联合舰队”成立的目标 不是为了与其他房企对抗，投资公司不会参与二级开发，不会在河南建一平方米的商品房。其业务将聚焦新城区开发建设和旧城革新项目，赞助 政府完成新城区的规划，即赞助 政府“运营城市”，通过土地收拾 获取收益。
然而，在全国的二、三线城市中，郑州虽然还远远谈不上是受外来地产企业冲击最为严重的城市，但却是本土房企组团的先行者。一个不容漠视的大背景是，受国家调控政策影响，不少国内一线、二线城市的房企，携带大宗资金转战郑州这样的三线城市，比如恒隆、恒大、华润、万达等外来房企“来势汹汹”，凭借雄厚的资金实力和品牌优势，专门挑选面积大、位置好的黄金地块。本土企业在与这些外来大鳄竞争中，在资金、管理、拿地等环节颇为被动。
因此，此番“联合舰队”的成立引起各方热议，有外来企业负责人觉得 ，“联合舰队”成立一是本土企业抱团取暖，对抗外来资金、品牌；二是为了在与处所 政府的来往 中，争取 更大的话语权和利益 ；三是在未来不确定 的市场环境下，联合起来抵抗 资金等方面的风险。
■ 数据读市
7月，郑州楼市很反常
7月份郑州楼市一反常态。在炎热夏天，楼市本应是淡季，但郑州的商品房提供量不减反增，成交量也逆市上扬。唯一让人感到 到一丝清凉的，是成交均价小降了。
A.
住宅成交量大增
中房信(CRIC)郑州机构供给 的数据显示，7月，全市新增住宅提供量 97.02万平方米，环比上涨8.58%，同比上涨999.86%；成交量80.47万平方米，环比上涨39.73%，同比降落 13.32%；供求比1∶0.83，市场依然供过于求。
分析 ：中房信（CRIC）郑州机构分析 师觉得 ，7月份成交量又恢复到80万平方米以上，首要来自于四个方面的原因：一是受上月提供增加影响，新开盘新推案促使大宗 量成交；二是刚性需求依然很强，在张望 2个月后部分消费者已按捺不住，购房心理已回归理性；三是7月份大部分楼盘销售均价低于市场预期，也是促使7月份成交的首要动力。
B.
住宅成交均价小降
郑州市房管局本周发布的数据显示，7月份，商品房销售均价为6025元/平方米，较上月（6371元/平方米）降落 了346元/平方米。商品住房销售均价为5318元/平方米，较上月（5419元/平方米）降落 了101元/平方米。非住宅销售价格 为9234元/平方米，较6月也略有降落 。
点评：郑州市住房保障和房地产管理局有关负责人表现 ，近一段时间来，房地产市场张望 气氛 在加强 ，但郑州房价大幅上涨、大幅下跌的动力均不足，在房价上预计将进行一段时间的调剂 。
记者 王献军 李雪娜
1~7月，郑州楼市减速了
近日，记者从郑州市统计局获悉，前7个月，郑州市房地产投资和销售受到宏观调控影响，商品房销售面积增速仍在继续 回落。
数据显示，1~7月，郑州市商品房销售面积587.7万平方米，同比增长 30.8%。
对照 创造，郑州市商品房销售面积在1~4月首度出现增长 回落以后，1~7月商品房销售面积增速继续 回落，分辨 比今年1~5月和1~6月回落1.3个百分点和0.6个百分点。
相对应，1~7月，郑州市商品房销售额的增速也在回落。销售额281.9亿元，增长 45.7%，增速比上年同期回落24.6个百分点，增速分辨 比今年1~5月、1~6月回落3.2个百分点和0.4个百分点。
记者 李雪娜
■ 榜单
郑州市2010年上半年企业销售面积TOP10
排名 企业 销售面积（万㎡）
1　　　　　　　　　　　　升龙团体 48.862　　　　　　　　　　　　城开团体 29.563　　　　　　　　　　　　正商置业 24.464　　　　　　　　　　　　正弘置业 13.615　　　　　　　　　　　　帝湖房地产 11.956　　　　　　　　　　　　银基房地产 10.757　　　　　　　　　　　　天伦地产 9.988　　　　　　　　　　　　高速快运实业 9.719　　　　　　　　　　　　锦艺团体 8.1410　　　　　　　　　　　汉飞地产 6.99
■ 观点
房企转型在所难免
很多人对于房地产行业的了解是：只要进来都能挣钱。的确，在房地产市场繁荣 的年代，房企比拼的就是一个“勇”：企业不需要 战略理性，也不需要 战略定位，哪里的房子好卖就拥向哪里。同样在产品定位上，无论是别墅、公寓还是城市综合体，赚钱就是“硬道理”。在这样的市场下，越是产品精致 化企业，越有可能会错失暴利的时机 。
但是，在市场繁荣 期已经过去的情况 下，如何才干 适应新的环境，在因政府频繁宏观调控从而缩短的市场周期中获利，使企业获得更大的效益与发展呢？
河南王牌企划有限公司董事长上官同君觉得 ，短周期的波动，对于房地产企业来说，既是时机也是挑战，低谷中拥有丰厚 金融资源的企业，将能够把握更多的市场套利时机 ，实现低成本扩大 。频繁的波动中，战略理性决定着企业的生存与发展。以往过于激进的做法，虽然在此前的长周期繁荣 中占到了“便宜 ”，但现在已经不再实用 。
未来3~5年，房地产企业比拼的绝不是勇气，市场转型在所难免。一般情况 下，房地产企业从买地到卖房，至少间隔1~2年的时间，其间行业周期可能已从上升转为降落 。在压力与不确定 下，房地产企业需要 更精致 化的生存之道：制定 清楚 而明确 的产品和市场定位，吸引购房者的关注，创造 效率 与优势空间。当行业竞争模式从粗犷转为精致 时，仍然笃信“勇者胜”的企业确定 要被淘汰。