住宅限购，商业地产不限购，而且价格处于“洼地”，升值潜力宏大……近期不少开发商打出这样的广告，愿望吸引商业地产投资客。沉静多年的商业地产今年来再次激起了一些人的投资热忱，成交量近几月来创出新高，虽然有“一铺养三代”之说，但业内人士以为，投资商业地产的风险要远远大于住宅，尤其是那些从来没有商业地产投资经验的新手，更要谨严为之。

　　没想到买进了“死铺”

　　以英伦风格出名的上海某小镇曾经吸引了众多投资者前去购置商业地产。5年前，王先生看到地产商推销这里的商铺，想也没多想，就花300多万元买了一套核心区域的商铺，并且很快租给一名外籍人士开咖啡吧，开张那天恰逢小镇开街，参观者络绎不绝，王先生满怀欣喜。不料，短暂的热闹过后，这里的人气却是一天不如一天，两个月后，租铺的老外就没了踪迹，从此商铺空关至今，一搁就是几年，想出手也是有价无市，几乎成了“死铺”。

　　记者调查发现，该小镇的商业街至今冷冷僻清，倒成了青年人拍摄婚纱照的理想场合。专业人士以为，该小镇离地铁等交通枢纽距离较远，导致至今人气不足，难怪开店没生意。如果当初王先生细心研究剖析过有关情形，或许就不会轻易出手购铺了。

　　王先生的投资遭受并非个案。据记者了解，许多投资者以投资住宅的思维来投资商业地产，认为买进就能赚进，风险意识比较淡漠。有商界达人曾形象比方，投资住宅，中学生即可；投资商务楼，须要大学生；而投资商铺等纯商业地产，则须要研究生。购置商业地产，即使在自己所住的城市，也须要研究，要有调查和统计，否则冒然买进很可能吃套。据说当初宜家想在上海开卖场，在漕溪路上考察了整整两年才选定现在这个位置。

　　“价格洼地”是种忽悠

　　凌女士投资住宅时尝过甜头，今年开端“试水”商业地产。但这回被人忽悠得不轻，引来了许多懊恼。不久前，她收到一条短信，于是来到某滨水的办公楼售楼处，这里空旷的荒地中矗立起几栋高楼，宽敞的马路规划得还算英俊，办公楼售价在每平方米2.1万元左右，也不算太贵。售楼先生表现，这里以后将成为行政中心，交通四通八达，人气当然会随之而来。在如此“远景”的诱惑下，凌女士当场就支付了10万元定金。在尚未支付全款的日子里，凌女士又四处探听了一下，发现实际情形与售楼先生说得并不一致。为此，她决定退房并要求退定金。但几次与开发商磋商，均遭到谢绝，如今5个月过去了，“马拉松”式的交涉还在进行之中。

　　商业地产开发商往往会打出其价格相比住宅价格较低的宣传广告，同时，也不忘“吹捧”一番美好“钱”景，尤其在住宅执行限购令的情形下，“商业地产价值严重被低估、价格与住宅倒挂”的声音对投资客充斥诱惑。那么，事实真的如此吗？事实上，今年以来，商业物业价格已连续上涨。据佑威统计，前周上海商业类商品房均价每平方米19260元，环比上涨56.55%，这已是商业地产价格持续几个月上涨了。

　　业内人士以为，凌女士毅然决定退出投资该商业地产实乃明智之举，不然，最终很可能的结果是，不仅仅是资金搁浅，还会像王先生那样买下“烫手山芋”。其实，商业地产价值被低估、倒挂、洼地等说法，只是开发商的一种推销手腕。决定商业地产价格的因素有很多，但能否升值，还在于其所处区域本身发展是否有潜力。有研究人士指出，住宅以销售论回报，而商业地产则以经营论成败。

　　多余已现，投资需谨严

　　记者调查还发现，投资商业地产还要斟酌以下几个因素：

　　第一，包含办公楼、酒店、商铺、旅游娱乐等商业地产的用地，国家规定的使用年限一般在40-50年；而纯住宅用地使用年限为70年。

　　第二，商业地产买卖税费比住宅要高，尤其是卖出过户的土地增值税是住宅的2-3倍。

　　第三，购置商业地产银行贷款的年限最多只有10年，而住宅可达30年。

　　第四，商业地产的水电、宽带费用与住宅地产相比几乎翻倍，物业费更是高出住宅物业的数倍，而且不可以入户口。

　　中国房产信息集团剖析师付琦告知记者，今年上海商业地产出现供销两旺趋势，但租金回报率连续走低，商业地产特殊是写字楼供大于求比较显著。而据中原地产调查显示，目前上海拥有的商业地产量已达5200万平方米左右，涌现显著多余现象，值得引起投资者的看重。

　　本报记者 陈桂兰