《瞭望》文章：上海房产税试点“第一季”

　　限购、限贷、房产税等“重拳猛药”作用一段时间之后，市场依然陷于僵持，甚至反弹性因素趋于活泼。房产税试点克制投资投机的功效，有待进一步释放

　　文/《瞭望》新闻周刊记者叶锋周琳

　　“房产税的信号意义已充足传递到市场中，但实际影响还相对有限；尤其是对炒房投机需求的克制效应，还有待进一步激发。”有业内人士向《瞭望》新闻周刊评价上海房产税试点效果时以为，“对投资炒房的人来说，限制最大的是限购、限贷，其次才是房产税。”

　　今年1月28日启动以来，上海的个人住宅房产税试点已满三月。本刊记者采访发现，目前试点工作进展安稳，但对市场影响不大。目前上海楼市正处于“张望期”，成交大幅降低，但房价未现显著调整，且反弹压力也不容疏忽。业内人士提示，房产税改革应适时完美制度设计，并为试点后的推广做好“政策储备”。

　　市场实际影响有限

　　1月28日起，上海对部分个人住房征收房产税。上海市税务部门供给的数据显示，截至4月27日，上海税务机关共受理购房人申请办理房产税认定18960件，其中认定为应征税的住房2306套。从3月份上海市首笔个人住房房产税缴纳到现在共有20笔左右缴纳。

　　房产税对市场影响几何？正在办理购房手续的上海市民高红美告知本刊记者，现在买房子时会算一下是不是要缴纳房产税、每年缴纳多少，但一般不会因为房产税而影响购置。本刊记者采访发现，这类观点在上海的购房者中颇具代表性。

　　接收本刊记者采访中，复旦大学住房政策研究中心主任陈杰说，对上海房产税的纳税人来说，即使不斟酌免税额，新购一套400万元的高档商品住房(200平方米乘以2万元单价)也就需纳房产税1.12万元，与一些高档社区的物业费加水电费差不多。再如果有180平方米的免税额(本地户口或常住的三口之家)，实际每年只缴纳房产税1120元。对于买得起400万元住房的家庭而言，这一负担显然不重。

　　“史上最严”的房地产调控政策在上海浮现了积极成效。目前，楼市降温显著，张望气氛浓厚，投资投机性需求暂时受到克制；房价有下调迹象但未见本质性松动。

　　上海统计部门公布的数据显示，一季度商品房销售面积同比降低23.5%，商品住宅降低24.6%。其中，140平方米以上住宅销售面积降低超过了30%。另有统计数据显示，一季度上海商品住宅成交均价为每平方米22237元，环比上季度的每平方米22914元下跌3%，但同比去年一季度的每平方米19826元则上涨12%。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，从目前各门店的统计数据看，投资客的比例已不足5%，远远少于去年同期的20%；改良性购房和首次购房成为绝对主力，“绝大部分炒房投资的人都被‘隔离’了”。

　　上海永庆房屋公司总经理陈史翎向本刊记者介绍，4月以来，上海楼市成交量大致是“逐周上涨”。至4月18日～24日这一周，一手商品住宅成交环比涨幅更是超过35%，“宏大的购房需求只能暂时压抑，如果购房者期待三四个月后房价依然没有显著变动，便会放弃张望选择出手，而开发商也会晋升‘不降价’甚至涨价的底气”。他预计，随着5月传统旺季的到来，上海楼市的供给和成交都将显著增长，市场将趋于活泼，届时房价可能面临必定反弹压力。

　　房产税改革有待真实“给力”

　　房产税征收的主要目标有四个：调节居民收入和财富分配，健全地方税体系，促进经济构造调整及土地勤俭集约利用，引导个人合理住房消费。目前，公众最愿望通过房产税来打击囤房投机炒作，从而克制房价增幅，甚至挤出房价泡沫，下降房价。

　　陈杰以为，房产税带来的直接财务成本不大，但心理影响不可疏忽，“即使现在房产税每年可能只缴纳几万元甚至几千元，但以后很难预测，是继续持有期待并不肯定的资产升值，但要付出越来越多的持有成本，还是尽快套现来获得可肯定收益并减少持有成本，投资收益在财务上的不肯定性很大，这会对以投资为主要目标购房者形成威慑。”

　　受访专家建议，对于房产税改革，媒体和社会目前最大的关注点是能否达到克制房价的效果。因此政府应释放更多信号，根据试点情形完美房产税的制度设计。一些人士提出，在0.4%、0.6%两档税率基础上，可以拉大级差，增长至5～7档税率尺度，更加体现房产税的引导作用。

　　其次，要把房产税改革的力度、发展的速度和社会可蒙受度结合起来。当前首先要确保试点工作顺利推动，让人们形成更明确的政策预期。在此基础上，改革可逐渐从增量房到存量房、从高档住宅向普通住宅、从试点城市向全国各地推动。

　　此外，一些专家还建议，房产税作为一项涉及民众民生的公共政策，在推广进程中还须要引入更加公开、透明和普遍的讨论，即使不必定让方案更加“科学”，但公共参与程度的增长必定会带来更好的社会效果。同时，公众参与政策制订的进程也将同时加强社会对房地产调控的信念。□

（编辑：SN017）