□晚报记者 杨冬 报道

　　当前的楼市调控、后市走向，以及保障房上市等，无疑是社会各界最为关注的话题。今年，上海的房地产市场调控和住房保障工作又将交出一张怎样的答卷？

　　今天上午，市住房保障和房屋管理局局长刘海生在做客新华社长三角新闻中心、上海广播电视台广播新闻中心、新闻晚报、东方网联合主办的第四届“民生访谈”节目时泄漏，中央、上海制订的一系列房地产调控政策起到了效果，对上海房价过快上涨的势头形成了压抑。

　　就市场广泛关怀的限购政策的执行时间问题，刘海生表现，限购政策还将继续执行。

　　【楼市调控】

　　调控政策起效果，市场处于胶着状况

　　“为什么这两年大家特殊关注房地产市场？主要跟房价涨得太快有关系。”对于上海的房地产调控问题，刘海生一上来给出了答复。在其看来，住房问题的根本点就是房价和居民可支配收入的关系，大众是不是有才能购置。

　　刘海生谈到，房价涨得快，大家都有种焦虑的心态。然而，这样的一种焦虑并不完整来自于市场本身。“我们在监管中注意到，现在有一些房产广告是软广告。我们排挤做虚伪广告。现在有很多都是房地产企业与中介公司串通起来制造紧张氛围。 ”

　　就当前上海房地产调控的内容，刘海生介绍，第一是限购，主要对投资投机性的需求克制。第二是银行、税务对于贷款、税收方面政策的执行。过去银行比较简略，查询购房者在银行有没有贷款，现在还得查询有没有住房。第三是加大供给量，主要有几条措施，去年市政府有一个“十二条”，把过去动迁安顿房五年之内不得上市改成三年。

　　刘海生表现，最近国家和上海都持续出台了一些政策，特殊是今年1月份国家出台了“国八条”，上海也紧跟出台了 “沪九条”。 “根据我们的视察，这些调控政策起到了效果，压住了房价过快上涨的势头。 ”

　　刘海生指出，当前房地产市场处于胶着状况，买卖双方都在张望。从成交量来看，尽管已经有了显著降低，但从调控政策上来说，还是要坚持住。“社会已经有少数舆论在说，调控有效果了，房价下来了，调控可以放松了，我个人以为，上海土地资源有限，承载量有限。另外，根据有关调查数据，非沪籍的在沪人口已经超过37%，购房的需求量摆在那里，我想，限购政策还将继续执行。 ”

　　【物业管理】

　　树立全市投标平台，制定全行业统一信用记分尺度

　　新修订的《上海市住宅物业管理规定》于4月1日正式施行。就《规定》修订的背景，随着上海社会经济的快速发展，市民群众对物业管理的要求不断晋升，物业管理范畴涌现了许多新情形、新问题，如物业管理监督体制不顺、物业服务的整体水平不高、业主自我管理的意识不强、擅自“居改非”、“群租”、违法搭建、专项维修资金续筹难、物业服务费欠缴多、物业保修义务落实难等一系列深层次的问题和矛盾，影响了住宅小区的和谐与稳固，制约行业的发展。

　　刘海生指出，《规定》理顺了物业行业监督管理体制，明确了物业管理相干主体的职责和权利、责任，为有效解决群众反应强烈、社会关注度高的热门、难点问题供给了法规依据。为贯彻实行《规定》，将推以下具体举措——

　　首先，市房管部门将会同相干职能部门尽快制订出台一系列配套政策文件，推动《规定》的全面贯彻实行。将重点对业主大会组建和日常运作规则、业委会成员选举方法、首次业主大会表决规则、业委会不正常运作的救援措施等具体操作规范予以明确。

　　其次，进一步强化行业监管，包含增强物业服务企业资质管理、强化小区经理管理、全面推行物业管理招投标，以及树立企业和从业人员诚信档案体系等。其中，树立全市统一透明的物业管理招投标平台，树立公开的阳光操作体系和实时运作信息系统，树立公正的招标人、投标人准入机制，树立公平的评标尺度和专家评分规则。

　　此外，制定全行业统一的信用记分尺度，将信用记分与小区经理的职业资历直接挂钩，与物业服务企业资质等级升降、项目招投标评分、物业项目评优等直接挂钩，促进上海市物业管理水温和服务质量的不断晋升。

　　再次，进一步增强行政监管。增强基层房管办事处基础建设，配强配足房管办事处人员，增强房管办事处尺度化、制度化和信息化建设，完美工作考核机制，不断进步队伍素质和为民服务水平；进步依法行政才能，区县房管部门要按照法规规定切实实行各项行政监管职能，积极对物业服务企业执行行业规范、实行物业服务合同等情形进行监督检查和工作指导，辅助物业服务企业进步服务水平；完美投诉处理机制，进一步施展962121物业服务平台作用，依托平台信息化手腕，对相干处理工作实行全程监督，督促物业服务企业切实实行管理服务义务，及时响应市民群众的合理诉求。

　　【公租房】

　　房企摸索“长期租赁、到期上市”

　　作为解决“夹心层”住房艰苦问题的又一主要途径，上海市公共租赁住房的建设和供给也是今年住房保障工作的重中之重。

　　刘海生介绍，根据计划，今年上海将建设筹措公共租赁住房200万平方米、约4万套，供给公共租赁住房1万套、约50万平方米。其中，徐汇区华泾镇“馨宁公寓”和杨浦区“新江湾尚景园”首批5000余套市筹公共租赁住房即将进入室内装修阶段，下半年将面向工作单位或户籍在浦西9个中心城区的符合条件对象供给。

　　刘海生在访谈中还介绍，经初步斟酌，市筹公租房房源的申请条件与《上海市发展公共租赁住房的实行看法》及其配套规定一致，即：(1)具有上海市常住户口，或持有《上海市居住证》达到二年以上且持续缴纳社会保险金达到一年以上；(2)与上海市就业单位签署必定年限的劳动合同；(3)在上海市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米，因结婚分室居住有艰苦的，人均面积可恰当放宽；(4)申请时未享受上海市其他住房保障政策。

　　4月6日，上海市卢湾、虹口、徐汇、长宁、杨浦、普陀区首批7家公共租赁住房运营机构正式成立。其他各区县公共租赁住房运营机构组建工作也在紧锣密鼓推动之中，今年上半年将基本完成。

　　在解决公共租赁住房建设资金和用地两大瓶颈问题上，刘海生泄漏，上海市严厉执行国家关于土地出让净收益按10%提取专项资金用于廉租住房、公共租赁住房的规定，目前市级专项资金给予区县公共租赁住房投资和运营补助的方法正在制定当中。

　　此外，根据国家有关规定，近期，上海市还将计划从公积金增值收益中出资约15亿元，收储城投置地公司开发建设的新江湾尚景园15万平方米、2200余套房源，用于公共租赁住房。

　　刘海生还泄漏，2010年，市政府出台《经济实用住房配建暂行看法》，规定今后凡新出让土地用于开发建设商品住宅，均应该依照不低于建筑总面积5%的比例配建保障性住房，无偿移交政府住房保障机构；配建住房无法集中布局到楼幢或者单元的，可以上市转让，所得价款归集到区县政府指定的资金专户，专项用于住房保障。目前斟酌，这些房源和资金主要用于租赁型保障性住房。

　　同时，除设法下降土地成本外，上海市还在尽力摸索拓展社会资金投资公共租赁住房的渠道，包含摸索利用住房公积金本金结余资金、保险资金、社保基金、企业年金直接投资公共租赁住房，摸索发行公共租赁住房相干房地产信托投资基金(REITs)和企业债券类产品；摸索房地产企业依照“长期租赁、到期上市”的方法投资建设公共租赁住房，商定租赁使用期满后可作为商品住房面向社会销售等。目前，市房管局正在会同相干部门和单位细化方案，争夺国家层面的政策支撑。

　　【经适房】

　　正式受理近1.9万户家庭申请

　　继徐汇、闵行两区的试点之后，经济实用住房申请供给工作已在全市面上推开。就目前的推动情形，刘海生表现，这一工作安稳而有序。

　　“为保障申请受理工作顺利开展，在正式受理申请前，13个区均开展了经济实用住房政策咨询活动，全市累计接待市民咨询约14万户。继今年2月21日虹口区开端受理购房申请之后，全市13个区已于3月底前全体启动受理工作。 ”

　　刘海生在接收采访时泄漏，目前，虹口、卢湾、闸北、徐汇、黄浦等5个区已先行完成申请受理，全面进入审核阶段；其他8个区也在稳步推动受理工作，预计到4月底，13个区第一批的集中申请受理可全体完成。截至4月14日，13个区累计已向23000多户提交资料齐备的家庭出具了资料收件单，经收件审核、正式受理18955户，完成户籍核查14774户、完成住房核查7393户。

　　今年3月，市政府再次放宽了经济实用住房的准入尺度。其中，户籍年限、住房艰苦面积尺度、五年内未出售和赠与住房的限制条件、单身人士年纪尺度等不作调整，主要放宽收入和财产准入尺度：人均月支配收入调整为3300元，人均财产调整为12万元。再次放宽收入尺度和财产尺度后，三口之家的月可支配收入限额已接近一万元，将会有更多住房艰苦的上海市民，特殊是小白领等青年职工群体进入经济实用住房的保障范围。

　　刘海生表现，上海市将进一步树立和完美经济实用住房的准入尺度动态调整机制，今后将根据上海市经济社会发展状态、政府保障才能、中低收入家庭住房艰苦状态、房源供给条件等因素，继续合理放宽经济实用住房准入尺度。

　　6月底前完成初审，8月进行摇号排序

　　一些已经提交经适房申请的家庭反应，自己特殊关怀什么时候能完成审核，希望能早点选房、搬入新居。就此问题，刘海生答复，从目前各区的推动进度看，预计到4月底，13个区第一批(即依照2900元、9万元的尺度)的集中受理工作可全体完成。申请受理停止后，进入“三级审核、两级公示”程序。首先由街(镇)住房保障机构进行户口年限、婚姻情形、住房情形、经济状态等各方面条件的审核。初审核查合格后，在申请家庭户籍地和实际居住地进行第一次公示。初审公示通过的，由区(县)住房保障机构复审核查。复审核查合格后，在指定媒体向社会进行第二次公示。复审公示通过的，由区(县)住房保障机构对申请家庭进行“资历”登录。登录后，即可进入摇号排序、轮候选房程序。在选房前，市住房保障机构还会对已经登录的申请家庭进行抽查。

　　“各街(镇)住房保障机构对正式受理的家庭，已开端进行审核工作。进展比较快的几个区，如卢湾、徐汇、黄浦预计会在5月底前基本完成初审工作，之落后行复审，7月份开端进行摇号排序、轮候选房。其他各区预计在6月底前完成初审，8月份全面进入摇号排序、轮候选房阶段。 ”

　　刘海生表现，下一步，首先是积极有序推动申请受理工作，根据今年全市经济实用住房申请供给工作的总体计划部署，推进各相干区尽快完成第一批的申请受理工作，预计从6月份开端，组织各区依照今年的申请准入尺度，开展第二批(即依照3300元、12万元的新尺度)申请受理工作。其次是亲密关注全市面上推开工作中的各种问题，尽力推进申请审核、摇号排序、选房配售等工作稳妥有序地实行完成。再次是推进各区对后续工作早做筹备，制订摇号排序、轮候选房、签约购房的工作方案，确保做到公开、公正、公平，组织有序、便利市民。四是根据目前的房源建设进度，会同相干部门抓紧制定第二批市兼顾房源(200万平方米、3万套)的供给调配和定价方案。

　　◎实地访问

　　“吃螃蟹”的经适房家庭

　　今年7月，赵先生的女儿就要大学毕业了。如果一切顺利，女儿帅气的毕业照应该会被摆放在新家最醒目标位置。

　　而眼下，家住老闵行地区的赵先生一家三口，即将迁离居住了近20年的老房子，入住闵行翔泰苑小区。作为上海首批经适房申购试点的申请家庭之一，赵先生将其比方为“吃螃蟹”。

　　江川路，单位分的老式公房，15平方米，煤、卫无法独用……寥寥数语，勾画出赵先生一家人多年的住房情况。如何进一步改良居住条件，成了赵先生前些年最为头疼的事情。

　　“盼着旧房子能改造，但似乎总是轮不到。”赵先生本认为这样的“蜗居”生活要一直连续下去，改良的契机涌现在2009年。上海徐汇、闵行两区率先“试水”经适房的申请工作，凡符合准入条件的家庭，均有机遇获得购置经适房的机遇。

　　有专家曾这样形容上海经适房的特点：房屋产权由政府、申请家庭共有，房屋售价比市场略低；买不起商品房的家庭，由政府“托”一把，就能圆自己的住房梦了。

　　有了这样一个“圆梦”的机遇，赵先生可不会放过。经过审核公示、摇号排序、选房购房等程序，一套位于四楼、75平方米的两居室钥匙，终于落到赵先生的手中。为了不让大好房源“溜走”，赵先生不惜动用自己的住房公积金来贷款买房。

　　再来看一看赵先生即将入住的翔泰苑小区——

　　位于闵行区颛桥镇，均为多层住房，销售基准价格为5200元/平方米。全部小区紧邻沪闵路，从小区大门口步行至地铁站需10分钟至15分钟。5分钟内走到最近的公交站点，坐公交车40分钟能到徐家汇；轨交5号线换1号线，35分钟就可达到人民广场。

　　“就简略装修一下，不多久就住进去。 ”赵先生私下泄漏，自己最中意的不是新家一下子扩充好几倍的居住面积，而是那份安心、安静的感到。

　　◎记者手记

　　品种丰富，任君挑选

　　近期微博火得很，一个名叫“房可圆”的微博，引起我的关注。点进去一看，原来是上海市住房保障和房屋管理局下属上海市房地产科学研究院官方微博的名称。

　　从房管系统内部人士那儿一探听，“房可圆”谐音“房科院”，喻意不言自明，居心之良苦昭昭。

　　在上海，“住房梦圆”似乎得做个细分——

　　众多外来务工人员，只须要一张可以租住的“大通铺”；刚毕业的年青小白领，要的则是一间属于自己的一居室；在沪打拼多年的新上海家庭，愿望买到称心如意的商品房；老式公房、旧式里弄居住多年的老上海人，盼的是何时能改良居住条件。

　　实现市场、保障“两条腿走路”，已经是房地产市场健康、良性发展的必要前提。过去的一年，房地产市场宏观调控如火如荼，保障房的建设亦紧锣密鼓，毫无懈怠。向来被誉为国内楼市“标杆”的上海，在全力调控、稳固房价的同时，接连出台经适房、公租房、廉租房等“四位一体”住房保障体系的重大利好，方才是真正的“居心良苦”。

　　经适房准入尺度不断放宽，公租房下半年上市供给……住房是最为重要的民生之一，各种层次分明、功效齐备的保障性住房，注定将在上海不断高企的房价之下，成为房地产市场上一朵朵日益显眼的“奇葩”，为众多意欲废除住房艰苦“老大难”问题的新、老上海人供给圆梦的可能。

　　总有人爱好问：房价真会跌吗，何时出手才最好？在这儿我也不想免俗，再答复一次：合适了您就买吧！商品房、保障房，品种丰富，任君挑选。

　　【李征的围脖】崔永元说：把保障房建在偏远的郊区是非常错误的方法，保障房就应当在市中心，否则就失去了保障的意义。请问局长对此有何意见？

　　【啃小米】我是80后，现在比较迷惑，像我们这一代的年青人，究竟该怎么买房子呢？

　　【没有口袋的机器-猫】 公租房是怎么定义的呢？那是对哪些人群开放的呢？

　　【猫仙女】 不少小白领论工资可能算不上低收入群体，但要供房还贷又确切压力比较大，对这部分人来说，有没有相适应的公租房方案呢？

　　经济实用住房申请供给工作已在全市面上推开

　　目前，虹口、卢湾、闸北、徐汇、黄浦等5个区已先行完成申请受理，全面进入审核阶段；其他8个区也在稳步推动受理工作调控政策起到了效果，压住了房价过快上涨的势头，当前房地产市场处于胶着状况。4月6日，上海市卢湾、虹口、徐汇、长宁、杨浦、普陀区首批7家公共租赁住房运营机构正式成立。摸索房地产企业依照 “长期租赁、到期上市”的方法投资建设公共租赁住房。

（编辑：SN026）