□晚报记者 杨冬 报道 制图 邬思蓓

　　街道、乡镇工作人员担任业主大会筹办组组长，房屋发生紧迫情形和危险时无需召开业主大会就可以强迫维修，物业项目要公开招投标、新建住宅开端有质量保修金……记者从今天上午召开的上海市住宅物业管理工作大会上获悉，新修订的《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《规定》)将于明天正式施行，

　　市住房保障和房屋管理局局长刘海生上午对这一新《规定》作了详细解读。市房管局还泄漏，为解决上海市售后公房小区的物业管理费偏低制约行业发展和物业管理水平进步的“瓶颈问题”，有关方面将尽快树立与社会经济发展相适应的物业服务定价机制，通过树立价格联动机制和质价相符的物业服务市场机制，来解决上述问题。

　　【业主自我管理】

　　创设业委会换届改选过渡期制度

　　实践中，一些业主委员会期限届满前，经常涌现突击使用维修资金和改换物业服务企业、换届选举后原业主委员会及成员又不愿或拖延移交材料物品，严重影响下一届业主委员会工作开展，对此，刘海生表现，按照新修订的《规定》，上海市将创设业主委员会换届改选过渡期制度。

　　《规定》明确，在换届改选小组成立后，业主委员会应将其保管的材料、印章等物品移交到房管办事处。 《规定》还对换届改选期间业主委员会的权力作了限制，除保持日常工作所需的职责外，不得组织召开业主大会对选聘、解职物业服务企业、物业维修等重大事项作出决定。

　　此外，鉴于部分小区业主委员会在筹办、成立伊始存在人选缺少尺度、人员素质不理想、日常运作不规范等问题，新《规定》明确，在业主大会筹办组成员中增长乡镇人民政府或街道办事处、房管办事处等政府部门代表、居(村)民委员会代表和建设单位代表，增强政府对业主大会筹办工作的指导、监督，辅助业主把好业委会“人选关”。

　　针对当前业主大会会议召开不正常和不规范的现象，《新规》规定业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡镇政府或者街道办事处可以应业主要求，组织召开业主大会会议。

　　按照《物权法》，除委托物业服务企业进行物业管理外，业主也可以自行管理建筑及其附属设施。刘海生特殊泄漏，对于业主自行管理物业方法，目前上海市一些规模较小的住宅小区正在摸索和实践。为此，《规定》规定自行管理的条件、方法和内容。斟酌到特定专业设施设备的维修养护直接涉及到居民人身财产安全，明确电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全的设施设备，必需委托专业机构进行维修养护。

　　【物业行业监管】

　　物业服务收费价格面临调整

　　刘海生坦言，由于历史原因，“同一小区、同等服务、不同收费”的矛盾突出，随着物价水温和人力资源成本的不断攀升，售后公房、商品房物业服务收费价格也面临着调整的现实必要。

　　《规定》明确物业服务收费应该遵守合理、公开、质价相符的原则。物业服务收费实施政府指导价和市场调节价，同一物业管理区域内实行同一物业服务内容和尺度的，物业服务收费应执行同一价格尺度。

　　针对行业管理中物业企业推出机制尚未树立，地方性执业经理人(物业服务项目经理)管理措施有待更新和调整的问题，《规定》明确，物业服务企业应该依照国家有关规定取得相应资质，不再符合原资质等级条件的，重新核定其资质等级；物业服务项目经理须经培训考核后方可上岗。

　　刘海生表现，由于物业服务招投标尚属一项新兴物业服务市场运作方法，实践中，投标项目以邀请招标居多，进程及结果易被人为掌握，服务许诺和实际服务脱离，没有充足体现市场竞争态势。为此，《规定》要求树立全市统一的招投标平台，为选聘物业服务企业供给指导和辅助。

　　【房屋使用安全】

　　物业保修金保障保修期内物业维修

　　在物业保修期内，发生外墙渗漏水、管线破损等质量问题时，应该由建设单位依法承担保修义务。但实践中，由于建设单位多为项目公司，项目停止后公司即注销，保修义务事实上难以落实。

　　刘海生在解读时特殊就此问题提到，为解决房屋保修期内因房屋质量问题引发的物业维修方面的突出矛盾，《规定》明确，要树立物业维修保证金制度，专项用于保修期内物业维修的保障。

　　刘海生谈到，上海市许多老旧小区使用多年，有的尚未树立专项维修资金，有的经过多次物业维修或者房屋综合整修，维修资金余额已显著不足，面临着补建和再次筹集的问题。新《规定》明确，对于未树立维修资金及维修资金不足的 (小区)，应该采用分期交纳或一次性交纳的方法予以补交或再次筹集。通过设定房产转让和抵押限制，以督促业主实行维修资金的交纳责任。

　　刘海生还指出，上海市房屋安全使用中缺少房屋安全检测的相干规定，房屋涌现危险情况难以认定；房屋涌现安全隐患时，义务人不及时实行义务致使危险不能及时消除；部分小区维修资金使用表决难以通过致使物业维修无法实行。

　　为此，《规定》明确了房屋安全使用的有关内容，对电梯水泵故障、消防设施破坏和屋顶外墙渗漏等紧迫情形，明确了强迫维修的程序以及义务人不实行维修养护责任可以代为维修的行政救援措施。