漫画：房屋征收与补偿。

　　广州住宅房屋征收补偿最高可等同于周边一手楼价。记者昨日从广州市领土房管局获悉，《广州市国有土地上房屋征收与补偿实行看法(试行)》(以下简称《看法》)从9月6日起正式实行，行政强拆成为历史。《看法》还明确，半数以上被征收人不赞成补偿方案时要召开听证会。

　　搬迁时限嘉奖掌握在房屋估值15%以内

　　此前，广州在南华西、东濠涌等旧城改造项目“试水”新房屋征收补偿尺度，被拆迁户拿货币补偿后可在同地段买商品房。此次出台的《看法》，将旧改的补偿尺度实用范围扩展到全市国有土地房屋征收项目。

　　依照《看法》，选择货币补助的被拆迁户，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋相似房地产的市场价格。对于住宅房屋，实施同一征收项目统一尺度的征收嘉奖。住宅房屋价值的补偿金额加上征收嘉奖、搬迁时限嘉奖不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。这也意味着，广州住宅房屋征收补偿最高可等同于周边一手楼价。

　　业界人士表现，当前广州在房屋征收中，补偿与嘉奖相加，其实已经达到较高水平，信任在新规实行后，不会有太大的波动，但不少补偿的水平应当可以达到同一地段较新二手房的价格水平，不消除部分补偿可以达到新建普通商品住宅的水平。

　　《实行看法》规定搬迁时限嘉奖制度，对符合必定条件的被征收人给予征收嘉奖和搬迁时限嘉奖，搬迁时限嘉奖尺度掌握在被征收房屋相似房地产市场评估价值的15%以内。同一征收项目实施统一尺度的征收嘉奖。

　　相比以往只有被征收房屋价值补偿和搬迁临时安顿补偿，《看法》还增长了因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　目前，广州房屋拆迁量主要集中在旧城更新改造、河涌综合整治、住房保障等方面，市政公用项目标拆迁量所占比例不大。近年来，由于房屋供求矛盾突出，不少人放弃选择货币补偿，而选择房屋安顿(产权更换)。

　　对此，《实行看法》明确了产权更换的具体操作方法。被征收人选择房屋产权更换的，房屋征收部门与被征收人应该计算被征收房屋的补偿金额加上征收嘉奖、搬迁时限嘉奖与所更换房屋的市场价格，结清差价。

　　举例来说，如果一套货币补偿应为120万元的房屋，选择产权更换的补偿方法搬迁到价值80万元的房屋，那么房屋征收人要补清40万元的差价。

　　广州市领土房管局相干负责人指出，产权更换要体现地域平等的原则，更换到远一些的区域可以多拿补偿差价或者获得更多的房屋面积。

　　《实行看法》还明确，选择产权更换房屋的套内建筑面积不得少于被征收房屋的套内建筑面积。属于公用分摊的超面积部分，由房屋征收部门按产权更换房屋的成本价格与被征收人进行结算。

　　搬离中心城区或可房钱双收

　　2 焦点

　　《实行看法》还首次提出，由被征收房屋市民选评估单位。房屋征收决定公告后10日内，被征收人应协商选定房地产评估机构；半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择有效，由房屋征收部门与其签署委托评估合同落后行评估作业。如协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布名录通过摇珠方法肯定。

　　公开摇珠时，房屋征收部门将邀请被征收人代表、被征收房屋所在区监察部门、街道(镇)、社区组织代表等参与监督。

　　值得一提的是，《实行看法》的配套文件——《广州市国有土地上房屋征收工作规则》中明确，房屋征收决定涉及被征收人数量500户以上(含500户)的，应该经政府常务会议讨论决定。

　　可摇珠肯定补偿评估机构

　　3 焦点

　　《实行看法》注意兼顾公共利益和被征收人利益，进一步扩展公众参与，规定在作出房屋征收决定前，房屋征收部门应该先行拟订征收补偿方案，并公开征求看法，从而保障被征收人更早的控制和了解到相干信息，及时有效地参与房屋征收工作并提出看法，对政府的征收行为进行监督。

　　新规对旧城改造项目从程序上作出特殊限制。因旧城区改建须要征收房屋，半数以上(以产权户数计算)被征收人以为征收补偿方案不符合本看法规定的，房屋征收部门应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情形修改方案。

　　《实行看法》出台后，对于裁决规定期限内被拆迁人拒不搬迁的，政府不得责成有关部门强迫执行，只能申请法院强迫执行。“今后不再存在政府又当裁判员又当运发动的行政强拆。”广州市领土房管局有关人士表现，过去，碰到“钉子户”时，政府不继续推动拆迁会被以为是不作为，但进行强拆时社会舆论多更偏向被拆迁户。

　　逾半数人不认同补偿方案要开听证会

　　4　焦点

　　《看法》还针对“住改商”、“无证房”等城市房屋征收的难点提出解决方法。

　　我家的房子还没有办下房产证，拆迁时拿到的补偿会不会“缩水”？在实际中，广州还存在着因建设单位倒闭、破产、撤销、兼并，或者欠交税费、不办理规划验收、不办理房地产初始登记等原因导致的房地产历史遗留“办证难”问题。

　　《看法》指出，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应该给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，但对1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实行前建设的房屋，可依照不超过房屋征收决定公告之日被征收房屋房地产市场评估价值的60%给予货币补偿。对未超过批准期限的临时建筑，按建筑物重置成本结合成新予以补偿。

　　广州市在发展进程中，还涌现了不少自发“住改商”房屋。在征收时，对拥有合法产权，但由业主自行“住改商”的住宅房屋，被征收人选择产权更换的，按住宅用房进行补偿。

　　选择货币补偿的，按以下方法给予补偿，但不支付停产停业损失补偿：1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已转变为经营性用房，被征收人能供给合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可依照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿；1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实行前转变为经营性用房，被征收人能供给合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，房屋征收部门可依照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿。

　　1990年前无证房可获六成补偿

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　　相似房地产

　　□名词解释

　　是指与被征收房屋的区位、用处、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑构造等雷同或类似的房地产。相似房地产的市场价格，是指在评估时点与被征收房屋相似的房地产的市场价格。相似房地产的市场价格，既包含了被征收房屋的价值，也包含了房屋占用范围内土地使用权的价值。

　　旧改项目拖泥带水 补偿价如何计算？

　　在旧城改造中，有的项目在各方利益的拉锯战中拖延多时。规划多次调整的恩宁路旧改项目便是典范的案例。随同着房价的“水涨船高”，是否意味着参考市场楼价的补偿价会越高？

　　《看法》指出，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权更换房屋价值评估时点应该与被征收房屋价值评估时点一致。

　　据介绍，已依法取得房屋拆迁允许证的项目，继续沿用原有的规定办理。征收条例施行前已核发拆迁允许证项目不具有溯及力，拆迁允许延期、资金监管、评估、行政裁决等，将继续沿用旧条例及配套政策的规定。

　　广州市领土房管局副局长刘仲国表现，恩宁路拆迁之所以拖了这么长时间，主要是涉及文物保护的问题，而文物建筑的鉴定又面临许多艰苦。处于尊敬市民保护文物建筑的呼声，政府部门没有急于拆迁，而规划不断调整也是一个直接原因。

　　据介绍，目前恩宁路项目由荔湾区更新办具体负责实行操作，广州市领土房管局相干负责人昨日也承认，该项目客观存在调整征收补偿方案的须要。

　　龙津长寿地块被称为广州旧城改造“航母”，但是其间曲折不断，至今迟迟未动。在这种情形，地块内的市民是否只能拿到几年前的市场价补偿？

　　广州市领土房管局有关人士泄漏，龙津长寿路项目只是先进行了前期的征求看法，区域内赞成改造比例未能达到要求，因此该项目暂时搁置了。如果该项目要重启征收，会依照届时房屋征收决定公告发布日进行市场价评估。

　　会否让开发商参与白鹅潭拆迁？

　　此前，“苏宁环球介入广州白鹅潭土地储备”的消息沸沸扬扬。

　　“由开发商主宰拆迁的情形，在广州已经不存在了。”刘仲国昨日表现，将不会存在开发商参与征收的情形。政府借用开发商的资金平台，解决融资问题。有实力参与融资的开发商参与了经济建设，不等于开发商亲主动手进行拆迁。

　　广州市城市房屋拆迁管理办公室相干负责人表现，政府立项的房屋征收项目确定有资金保障。政府部门将根据须要聘任一些具体实行的员工，这些工作人员必需经过严厉训练，有较高素质，“绝对不会是包工头来推动征收工作”。

　　●南方日报记者 郑佳欣 实习生 谢潇

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